Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора	
Документ предоставлен КонсультантПлюс

www.consultant.ru

Дата сохранения: 18.11.2024

		КонсультантПлюс | Изменения за последний месяц | Актуально на 15.11.2024		
Рецензенты:
П.В. Крашенинников, доктор юридических наук
О.А. Рузакова, доктор юридических наук

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ДОГОВОРНОЙ РАБОТЕ

АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ, ИЗМЕНЕНИЮ, РАСТОРЖЕНИЮ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 420, 432, 606, 607 ГК РФ

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками (Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1).
Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) (Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011). Аналогичное мнение высказывается в монографии Брагинского М.И., Витрянского В.В. "Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2".
С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре:
- права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;
- данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).
Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.
На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь: от этого будут зависеть правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 настоящих Рекомендаций.

Если условие о предмете не согласовано

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

1.1. ПРАВО НА СДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

В силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.
Из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.
В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на арендуемую вещь, не является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе если вещь не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Действительным является и договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности на которое еще не зарегистрировано в ЕГРП, см. в Путеводителе по судебной практике.

По смыслу ст. 157 ГК РФ совершение сделки может быть поставлено под отменительное или отлагательное условие, наступление которого зависит в том числе от поведения стороны. Так, договор аренды вновь построенного здания допустимо заключить под отлагательным условием о регистрации арендодателем права собственности на объект аренды (см. Правовые позиции высших судов). Представляется, что при заключении договора аренды движимой вещи также можно предусмотреть отлагательное условие о возникновении права собственности на нее.

Можно ли признать право аренды отсутствующим?
Исходя из судебной практики, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты. Он применяется, только когда нарушенное право истца нельзя защитить, предъявив специальные иски, предусмотренные гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019), п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспаривать следует сам договор (например, можно заявить требование о признании договора недействительным, о расторжении договора). В этом случае требование о признании отсутствующим права аренды является ненадлежащим способом защиты. Оно не приведет к восстановлению прав истца.	

Сдача в аренду имущества доверительным управляющим
Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У." (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.
Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.
Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.

- Судебную практику, подтверждающую изложенную выше ситуацию, см. в Путеводителе по судебной практике.

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.
Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

- Судебную практику, подтверждающую существование двух позиций по вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, см. в Путеводителе по судебной практике.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Статья 606 ГК РФ

Формулировка ч. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Права и обязанности арендодателя:
- обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
- право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
- право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:
- обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
- обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
- право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
- право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).
Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, на основании п. 2 ст. 406 ГК РФ, если арендатор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые он не отвечает.

В каких случаях происходит смена арендатора по договору аренды?
Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), если иное не установлено законодательством (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя".
--------------------------------

Подробнее о выдаче арендодателем согласия на передачу арендных прав и обязанностей третьим лицам см. п. 10.1 настоящих Рекомендаций.
Ограничений на включение в договор запрета на передачу арендатором своих прав и обязанностей законодательством не установлено.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатору запрещается передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам".
--------------------------------

Если арендатор - физлицо, то в случае смерти его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. Исключение - ситуация, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).	

Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон
Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку ч. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора:
- временное владение и пользование объектом аренды за плату;
- временное пользование объектом аренды за плату.
Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает.
Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий:
- временное владение и пользование;
- временное пользование;
- возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано
В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ.

1.2.1. Временное владение и пользование по договору аренды

Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Право пользования арендованным имуществом - это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2008 N А33-4835/08-Ф02-4760/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2008 N А33-10733/07-Ф02-438/08).
Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Подробнее о назначении имущества см. п. 1.3 "Объект аренды" и п. 2 "Прочие условия об объекте аренды".
Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом, а также вправе требовать возврата внесенных за этот период платежей.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, когда арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество, см. в Путеводителе по судебной практике.

Право владения арендованным имуществом - это возможность арендатора фактически обладать имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу N А26-7328/2005-213, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.1996 N Ф04/804-221/А70-96-482/1, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-8667/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009).
Данное право предоставляет арендатору:
1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое).
Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора.
2. Возможность применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2007 N А35-4623/06-с12).
Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц.
Однако даже при передаче вещи во владение арендатору у арендодателя как собственника имущества сохраняется право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании ст. 304 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что при передаче имущества в аренду правом предъявить к третьему лицу иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, обладают как арендатор, так и собственник имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что право арендатора на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает только после вступления во владение им, см. в Путеводителе по судебной практике.

Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2) в исправном состоянии с учетом нормального износа".
--------------------------------

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование
1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ "Аренда".
Так, например, к договору на предоставление рекламной площади, в котором нет условия о передаче имущества во временное владение или пользование, будут применены нормы о возмездном оказании услуг, а не нормы об аренде.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор на предоставление рекламной площади без условия о передаче имущества во владение и (или) пользование регулируется нормами об оказании услуг, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ).

1.2.2. Временное пользование по договору аренды

Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. О содержании права пользования см. п. 1.2.1 "Временное владение и пользование по договору аренды" настоящих Рекомендаций.
Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях:
1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества.
2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером - университет).
3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи).
Пользование арендованным имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер.
Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно прекратить пользование этим объектом (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2)".
--------------------------------

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование
В этом случае при возникновении спора суд для квалификации отношений сторон будет применять буквальное толкование условий договора, а также выяснять действительную волю сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ).

1.2.3. Возмездность по договору аренды

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом.
Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды __________________________ (указываются данные об имуществе), а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа".
--------------------------------

Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом (см. Риск арендодателя 1.2.1).

Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно
Согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом - несогласованным. В таком случае будет применяться ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах.
По вопросу согласования вида, размера и порядка внесения арендной платы см. пункт 6 "Арендная плата" и пункт 8 "Внесение арендной платы" настоящих Рекомендаций.

1.3. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ
Статья 607 ГК РФ

Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ч. 1 ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ.
Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ).

Согласование условия об объекте аренды
В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 N Ф08-2568/2008).
Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение.
Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь.
Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование "токарный станок" указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование "дрова березовые" - на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием "многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона" предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование "бык-производитель молочного скота" указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование "бычок мясного скота" указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду.
Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано.
Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам (см. судебную практику, в которой суды делают аналогичный вывод при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения: Определение ВАС РФ от 03.06.2010 N ВАС-7254/10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу N А82-13666/2006-35).
Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи.
На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной.
Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:
- указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);
- описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

Если условие об объекте не согласовано

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

Аренда части вещи
Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части.

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут заключить не только договор аренды вещи, но и договор аренды части вещи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

Применение норм гл. 34 ГК РФ об аренде к договорам о предоставлении торговых мест на розничных рынках
Вопрос о квалификации договора о предоставлении торговых мест неоднозначно решается в судебной практике. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой такой договор может быть квалифицирован как договор аренды. Другие признают его договором возмездного оказания услуг. По мнению третьих, договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ, поэтому нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его правовое регулирование установлено Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон "О розничных рынках").

- Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу квалификации договора о предоставлении торговых мест, см. в Путеводителе по судебной практике.

Первая позиция, согласно которой к договору о предоставлении торговых мест должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде, поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.11.2013 N 8668/13. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со сходными обстоятельствами.
Как указал суд, предметом договора о предоставлении торговых мест является передача компанией, которая управляет рынком, пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ. Вследствие этого к предусмотренному ч. 2 ст. 15 Закона "О розничных рынках" договору применяются положения гл. 34 ГК РФ об аренде, в том числе нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете изменения размера арендной платы чаще одного раза в год.
Также суд разъяснил, что если договор о предоставлении торговых мест предусматривает обязанности управляющей рынком компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории, организации охраны этой территории, то такой договор является смешанным, содержащим условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным означает, что к отношениям сторон будут применены в соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).
Следует учитывать, что торговая деятельность на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами только на основании договоров о предоставлении торговых мест с управляющей рынком компанией (Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2009 N 10-Г09-9).
По смыслу норм п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона "О розничных рынках" типовая форма договора о предоставлении торгового места устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. К примеру, такая типовая форма утверждена Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.05.2007 N 120 "Об организации розничных рынков и ярмарок на территории Ленинградской области".
Стороны договора не вправе изменять утвержденную типовую форму. Так, управляющая рынком компания не может заключать указанный договор, содержащий условия, которые не предусмотрены типовой формой (Постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2013 по делу N А14-993/2011 (Определением ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-677/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). Лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не вправе требовать изменения типовой формы договора (Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2010 N Ф10-1193/10 (Определением ВАС РФ ВАС РФ от 14.07.2010 N ВАС-7183/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Таким образом, заключение договора на предоставление торгового места на розничном рынке должно производиться по типовой форме, утвержденной органом государственной власти субъекта РФ. При этом необходимо учитывать позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13, согласно которой при исполнении такого договора должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде.

1.3.1. Определение наименования объекта аренды

Для того чтобы правильно согласовать наименование объекта аренды, необходимо знать, что является наименованием, отражающим функциональное назначение вещи, и каким образом его правильно определить.
В экономическом смысле вещь как результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях, подпадает под определение продукции (ст. 2 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании").
Согласно ГОСТ Р 51303-2023 вид товаров - это совокупность товаров определенной группы, объединенных общим названием и назначением. Соответственно, можно сделать вывод о том, что вид товара (продукции) как родовое понятие наиболее полно отражает функциональное назначение вещи (основную цель, для достижения которой она была создана).
Таким образом, для определения наименования объекта аренды в договоре достаточно указать вид продукции.
Если в имущественный оборот вовлекаются движимые вещи, которые не поименованы в ОК 034-2014 (КПЕС 2008), наименование объекта аренды нужно определять исходя из документов, прилагаемых к объекту - технические паспорта, инструкции, гарантийная документация, сертификаты соответствия и пр.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является металлорежущий станок токарно-центровой диаметром обрабатываемого изделия 100 - 125 мм; год выпуска - 1981; завод- изготовитель ___________ (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер ___________ (указывается номер); инвентарный номер _________ (указывается номер)".
--------------------------------

Внимание! До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в документах на объект аренды, его фактическим характеристикам. Подробнее о такой проверке и последствиях ее непроведения см. п. 1.3.2 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре не указано или ненадлежащим образом указано наименование объекта аренды

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

1.3.2. Индивидуализация объекта аренды

Описание индивидуальных характеристик (индивидуализация) объекта аренды позволяет выделить вещь из других вещей того же рода по присущим только ей характеристикам.
На практике возникает вопрос: какие индивидуальные характеристики имущества, передаваемого в аренду, достаточно указать в договоре, для того чтобы выделить имущество из других вещей того же рода?
Для движимых вещей (за исключением транспортных средств) не установлены единый порядок и признаки индивидуализации объектов аренды. Поэтому индивидуализация таких вещей носит оценочный характер (в случае спора оценивается судом исходя из фактических обстоятельств дела).
Индивидуализация объекта аренды позволяет установить, что передано то же самое имущество, которое указано в договоре.

Внимание! Следует иметь в виду, что индивидуальные характеристики должны быть определены не только в договоре, но и в акте приема-передачи. Это необходимо для того, чтобы идентифицировать объект аренды при передаче его арендатору, а затем установить, что арендодателю возвращен тот же объект.

По способу индивидуализации движимое имущество, передаваемое в аренду, можно разделить на следующие группы:
- оборудование;
- животные;
- предметы обихода.
Об индивидуализации транспортных средств см. п. 1.4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды транспортных средств.
Об индивидуализации здания, сооружения, помещения и их частей см. п. п. 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Внимание! Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в документах на объект аренды, фактическим данным. С этой целью можно, например, осмотреть объект. При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, истинные характеристики которого не отвечают его интересам.
Если арендатор мог выяснить все особенности объекта аренды, но не сделал этого, а впоследствии обнаружил, что характеристики имущества не позволяют использовать его в целях, указанных в договоре, он не сможет заявить о заблуждении и оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ. Суд вправе отказать в признании договора недействительным как совершенного под влиянием существенного заблуждения о качествах его предмета, поскольку арендатор не проявил должной осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Возможна иная ситуация: арендатор знал о состоянии и особенностях объекта (например, если ранее арендовал его) и не убедился в том, что в договоре сведения отражены правильно и точно. В этом случае он не вправе ссылаться на то, что заблуждался относительно предмета сделки. В признании договора недействительным по ст. 178 ГК РФ ему будет отказано (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).
Если при передаче имущества арендатор обнаружит, что состояние и иные характеристики объекта не позволяют использовать его в целях, предусмотренных договором, и не соответствуют условиям последнего, он вправе потребовать расторжения договора (см. Риск арендодателя 2.1.1). Подробнее о согласовании цели использования см. п. 2.1.1 настоящих Рекомендаций.

Если индивидуализирующие признаки объекта аренды не согласованы

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

Индивидуализация оборудования
Оборудование - это применяемое самостоятельно или устанавливаемое на машину техническое устройство, необходимое для выполнения ее основных и (или) дополнительных функций, а также для объединения нескольких машин в единую систему (абз. 15 п. 1 ст. 2 Технического регламента Таможенного союза ТР ТС 010/2011 "О безопасности машин и оборудования", утвержденного решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 823 (далее - Регламент). Машиной согласно абз. 7 п. 1 ст. 2 Регламента считается ряд взаимосвязанных частей или узлов, из которых хотя бы одна часть или один узел двигаются с помощью соответствующих приводов, цепей управления, источников энергии, объединенных вместе для конкретного применения (например, обработки, переработки, перемещения или упаковки материала).
Оборудованием по смыслу Регламента являются, в частности, деревообрабатывающие станки, снегоходы, перфораторы, бурильные установки, конвейеры, дизель-генераторы, промышленные вентиляторы (Приложение 3 к Регламенту).
Необходимо учитывать, что согласно ст. 1 Регламента его действие распространяется лишь на некоторые машины и оборудование. В частности, он применяется к машинам и (или) оборудованию, выпускаемым в обращении на единой таможенной территории Таможенного союза, и не действует в отношении колесных транспортных средств (кроме установленных на них машин и (или) оборудования), летательных и космических аппаратов, аттракционов и др. (см. п. п. 1 - 5 ст. 1 Регламента).
Оборудование создается, как правило, в заводских условиях с присвоением изготовителем номера изделия (заводского номера).
Индивидуализация данных объектов аренды должна производиться путем указания в договоре:
- заводского (серийного) номера;
- данных о заводе-изготовителе (его наименование и местонахождение);
- даты изготовления вещи.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является станок токарно-карусельный, модель 1525; год выпуска - 1981; завод-изготовитель _____________ (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер ______________ (указывается номер)".
--------------------------------

Следует учитывать, что оборудование может состоять из нескольких взаимосвязанных агрегатов (узлов), которые имеют собственные заводские номера. При описании таких устройств необходимо указывать данные о каждом из агрегатов. Например, при характеристике дизель-генератора, состоящего из трех номерных агрегатов (дизельного двигателя внутреннего сгорания, генератора постоянного тока, рамы, на которой они установлены), рекомендуется указывать данные о каждом агрегате.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является дизель-генератор, состоящий из дизельного двигателя типа Ч10 с заводским номером ____________ (указывается номер); генератора постоянного тока с заводским номером ____________ (указывается номер); рамы с заводским номером ____________ (указывается номер); завод-изготовитель ____________ (указывается наименование завода и его местонахождение); год выпуска - 1981".
--------------------------------

Если в договоре не указан заводской номер оборудования

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

Индивидуализация животных
Индивидуализация сельскохозяйственных животных осуществляется по инвентарному номеру (Постановление Госкомстата России от 29.09.1997 N 68, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.02.2007 N А19-45707/05-16-Ф02-7256/06-С2, А19-45707/05-16-Ф02-7257/06-С2, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 N 18АП-10178/2009 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 21.04.2010 N Ф09-2663/10-С3)). К таким животным относятся: крупный рогатый скот, свиньи, лошади, овцы, козы, пушные звери, птицы, рыбы и другие животные, специально выращенные и используемые для получения (производства) продуктов животного происхождения (продукции животноводства), а также в качестве племенных животных, тягловой силы.
В зависимости от размера и вида животного его инвентарный номер может быть отображен в виде клейма, татуировки, тавра либо на бирке, прикрепленной к уху животного.
Инвентарный номер животного необходимо указывать в договоре, для того чтобы объект аренды был индивидуально определен.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является корова молочного скота, ____ года рождения, по кличке _____________ (указывается кличка), N __________ (указывается инвентарный номер) отображен на бирке, прикрепленной к уху животного".
--------------------------------

Если в договоре аренды не указан инвентарный номер животного

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

Индивидуализация предметов обихода
Такими предметами является мебель, одежда, посуда, драгоценности, спортивный и хозяйственный инвентарь и т.п. Как правило, они не имеют заводских номеров, поэтому для идентификации данных предметов рекомендуется использовать инвентарный номер.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является стол письменный бестумбовый, инвентарный N М19630".
--------------------------------

Если объект аренды не имеет заводских и инвентарных номеров, то в договоре необходимо указать его качественные характеристики, в совокупности индивидуализирующие этот объект. Эти характеристики должны отражать внешние и потребительские особенности (признаки) вещи (например, цвет, форма, размер, вес, материал изготовления, рисунок окраски, особенности конструкции, имеющиеся дефекты и пр.). По отдельности данные признаки не являются индивидуальными. Поэтому в договоре рекомендуется указать максимальное количество характеристик объекта. Однако следует учитывать, что четких критериев, позволяющих оценить полноту такого описания для индивидуализации вещи, нет. Соответственно, в случае спора относительно данного объекта аренды суд будет оценочно подходить к его разрешению.

Если в договоре аренды не указан инвентарный номер предмета обихода или его иные характеристики

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

2. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ АРЕНДЫ
Статьи 611, 612, 615 ГК РФ

Помимо данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество, подлежащее передаче арендатору, договором могут быть согласованы иные условия об объекте аренды:
- условия пользования объектом аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
- условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);
- условие о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

2.1. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ
Пункт 1 статьи 615 ГК РФ

Стороны могут согласовать условия пользования арендованным имуществом (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Такие условия могут отличаться от тех, которые следуют из назначения имущества.
При этом "договорные" условия пользования должны исключать утрату объектом аренды своих полезных свойств, которые следуют из его функционального назначения. То есть такие условия не могут быть любыми и должны учитывать основное назначение имущества, требования эксплуатационных документов и обязательных нормативов в части безопасности и сохранности объекта аренды.
При согласовании условий пользования объектом аренды необходимо согласовать:
- цель пользования объектом аренды;
- способы использования объекта аренды;
- объем использования объекта аренды;
- режимы извлечения полезных свойств из объекта аренды.
Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Если условия пользования объектом аренды не согласованы
В этом случае арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Ограничение доступа в арендуемое помещение
Арендодатель вправе ограничить арендатору доступ в арендуемое помещение, если договором предусмотрено условие, по которому он может ограничить такой доступ при нарушении арендатором договора. Подобное условие может быть включено в договор с учетом принципа свободы договора.	

2.1.1. Цель пользования объектом аренды

Цель пользования объектом аренды - это условие договора, определяющее конечный результат, который арендатор намерен получить при извлечении полезных свойств из арендованного имущества.
Как правило, арендованное имущество используется в целях, соответствующих его основному (функциональному) назначению. Такое назначение следует из наименования имущества, эксплуатационных документов, технических условий и обязательных нормативов (подробнее об этом см. п. 1.3 "Объект аренды" настоящих Рекомендаций).

Стороны могут согласовать цель пользования путем конкретизации цели, следующей из назначения объекта аренды. Например, если арендодатель желает продлить ресурс эксплуатации станка, который согласно эксплуатационным документам предназначен для производства нескольких видов продукции, стороны в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) могут согласовать условие о том, что, объект передается для производства только одного вида продукции.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование только для целей обработки резанием заготовок из алюминиевого сплава диаметром не более 20 мм.
Арендатор обязуется не использовать станок для иных целей".
--------------------------------

Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны вправе установить цель пользования имуществом, не совпадающую с его основным назначением. Например, производственное оборудование может передаваться в аренду для целей, которые не связаны с производством продукции, но которые не ведут к утрате его основных полезных свойств (функционального назначения).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется для его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик", организуемой арендатором".
--------------------------------

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, арендодатель согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. Риск арендатора 2.1.1).
Указание в договоре цели использования объекта аренды влечет обязанность арендодателя передать его в состоянии, пригодном для такого использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В случае неисполнения этой обязанности суд может признать, что имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

- Судебную практику, подтверждающую, что имущество считается переданным с недостатками, если его невозможно использовать в определенных договором целях, см. в Путеводителе по судебной практике.

В этом случае арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (см. Риск арендодателя 2.1.1).

Подробнее о последствиях передачи имущества с недостатками см. п. 2.4 настоящих Рекомендаций.

Если условие о цели пользования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в соответствии с целями, следующими из его функционального назначения.

2.1.2. Способ использования объекта аренды

Способ использования объекта аренды - это условие, определяющее технологии, методы и приемы извлечения полезных свойств из объекта аренды.
Как правило, использование арендованного имущества осуществляется способами, следующими из его функционального назначения. Такие способы определяются эксплуатационными документами, техническими условиями и обязательными нормативами. Стороны могут согласовать их путем указания в договоре на конкретные технологии, методы или приемы, которые должен применять арендатор для извлечения полезных свойств из имущества.

Стороны могут конкретизировать способы использования имущества, следующие из его назначения. Например, если арендодатель желает продлить ресурс эксплуатации станка, на котором в соответствии с эксплуатационными документами возможно применять различные технологии производства определенной продукции, стороны могут согласовать конкретную технологию производства.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование только для целей обработки резанием заготовок из алюминиевого сплава диаметром не более 20 мм.
Арендатор обязуется использовать станок только способом нарезания внешней резьбы с применением плашек. Использование резцов для нарезания резьбы запрещается".
--------------------------------

Также стороны могут согласовать способ пользования, который не следует из функционального назначения объекта аренды. Например, производственное оборудование, переданное в аренду, используется не теми способами, которые указаны в эксплуатационных документах.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется для его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик", организуемой арендатором.
Арендатор обязуется использовать Станок только следующими способами:
1. Расположить Станок в отапливаемом помещении на горизонтальной поворотной платформе выставочного стенда.
2. Не подключать Станок к электрической сети.
3. Не производить на Станке какой-либо продукции, в том числе в целях демонстрации.
4. Арендатор может устанавливать в патрон Станка демонстрационные заготовки по своему усмотрению.
5. Арендатор может устанавливать в резцедержатель обрабатывающий демонстрационный инструмент по своему усмотрению".
--------------------------------

Если условие о способе использования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, вправе пользоваться объектом аренды всеми способами, следующими из его функционального назначения. Если арендодатель предполагал, что арендатор будет пользоваться имуществом иным способом, но в договоре этот способ не согласовал, он не сможет требовать расторжения договора и взыскания с арендатора убытков, если тот пользовался объектом аренды способами, следующими из его функционального назначения.

2.1.3. Объем использования объекта аренды

Объем использования объекта аренды - это условие договора, определяющее количественный показатель результата извлечения полезных свойств. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно изготавливать 500 шт. изделий в сутки, но арендодатель желает продлить срок его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшее количество деталей, которое арендатор может производить в течение суток.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование для изготовления стальных болтов диаметром резьбы не более 20 мм.
Арендатор обязуется изготавливать в сутки не более 300 шт. болтов".
--------------------------------

Если условие об объеме использования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в объемах, допускаемых его эксплуатационными документами. При этом арендодатель не вправе требовать расторжения договора и взыскания с арендатора убытков в связи с использованием объекта аренды в объемах, допускаемых эксплуатационными документами.

2.1.4. Режим использования объекта аренды

Режим использования объекта аренды - это условие договора, определяющее параметры эксплуатации объекта аренды при извлечении из него полезных свойств арендатором. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно работать в диапазоне скоростей вращения шпинделя до 3200 об/мин., но арендодатель желает продлить ресурс его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшую максимально допустимую скорость вращения.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование для изготовления стальных болтов диаметром резьбы не более 20 мм.
Арендатор обязуется работать на станке на скоростях вращения шпинделя до 2000 об/мин.".
--------------------------------

Если условие о режиме использования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в режимах, предусмотренных его эксплуатационными документами. При этом арендодатель не вправе требовать расторжения договора и взыскания с арендатора убытков в связи с использованием объекта аренды в режимах, указанных в эксплуатационных документах.

2.2. ПРИНАДЛЕЖНОСТИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Пункт 2 ст. 611 ГК РФ

Принадлежности объекта аренды - это вещи, предназначенные для обслуживания объекта аренды в соответствии с его назначением либо условиями договора и связанные с ним общим назначением (п. 2 ст. 611, ст. 135 ГК РФ).
По смыслу ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, т.е. все принадлежности должны быть переданы вместе с объектом аренды, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Согласование состава принадлежностей объекта аренды
Сторонам рекомендуется определить перечень принадлежностей (комплектующих изделий, составных частей), передаваемых вместе с объектом аренды, которые могут понадобиться для его полноценного использования в соответствии с условиями договора. Например, можно указать, прилагаются ли к станку дополнительные приспособления или сколько внутренних полок должен иметь шкаф.
Исходя из положений ст. ст. 135 и 611 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что объект аренды (главная вещь) передается без принадлежностей либо без части принадлежностей.
Надлежащее определение условия о составе принадлежностей объекта аренды производится путем:
- согласования состава принадлежностей в документах, относящихся к объекту аренды;
- согласования состава принадлежностей объекта аренды в тексте договора;
- согласования состава принадлежностей путем указания на специальные условия пользования объектом аренды.

Если условие о составе принадлежностей объекта аренды не согласовано
В этом случае договор считается заключенным, поскольку условие о принадлежностях объекта аренды не является существенным для договора аренды. Однако предполагается, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями (ст. 611 ГК РФ).

2.2.1. Согласование состава принадлежностей в документах,
относящихся к объекту аренды

Принадлежности (их перечень), как правило, указываются в эксплуатационных документах на объект аренды (подробнее о составе и содержании эксплуатационных документов см. п. 2.3 "Документы, относящиеся к объекту аренды" настоящих Рекомендаций). К таким документам относятся предоставляемые арендодателем технический паспорт, инструкции по эксплуатации, ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей.
Если состав принадлежностей отражен в данных документах, в интересах арендатора сделать на них ссылку в договоре и указать их в качестве обязательных документов, передаваемых вместе с арендуемым имуществом.
Это позволит ему доказать некомплектность объекта аренды, если имущество будет передано без требуемых принадлежностей (ст. 611 ГК РФ). По данному вопросу см. также п. 2.3 "Документы, относящиеся к объекту аренды" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объект аренды по настоящему договору предоставляется во временное владение и пользование арендатора с составом принадлежностей в полном объеме, указанном в техническом паспорте, который подлежит передаче арендатору вместе с арендованным имуществом".
--------------------------------

Если стороны не согласовали состав принадлежностей ссылкой на документы, относящиеся к объекту аренды
В этом случае арендатор, не получивший нужные ему принадлежности должен доказать некомплектность имущества. Причем такое доказывание будет осложнено тем, что прямо ссылаться на документы, не поименованные в договоре и, возможно, отсутствующие, он не может, предварительно не получив документы и не доказав их относимость к арендованному имуществу.

2.2.2. Согласование состава принадлежностей объекта
аренды в тексте договора

Стороны могут указать состав принадлежностей объекта аренды (перечень всех принадлежностей, подлежащих передаче арендатору) в самом договоре.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендатору предоставляется во временное владение и пользование за плату установка по производству бетонных смесей (модель, заводской номер, дата выпуска, данные о заводе-изготовителе), в состав которой включаются:
- миксер (марка, модель, заводской номер, дата выпуска, данные о заводе-изготовителе);
- элементы каркаса;
- система электроуправления, включая кабину электроуправления, пульт управления, электрошкаф, компьютер (марка, модель, заводской номер), блок бесперебойного питания, принтер;
- воздушная система, включая компрессор, воздухопровод;
- дозатор, включая бункеры, взвешиватели, конвейерную ленту, вибраторы;
- подъемник материалов, включая бункеры, металлоконструкции;
- система подачи воды, включая бункер, трубопровод, насос, взвешиватели;
- система взвешивания цемента;
- система подачи добавок, включая бункер, трубопровод, взвешиватель;
- 100-тонное хранилище цемента - 2 шт., включая шнеки и аксессуары хранилища цемента;
- утепление подачи воды;
- утепление каркаса".
--------------------------------

При этом такой способ согласования условия о составе принадлежностей настоятельно рекомендуется использовать при нестандартной комплектации (отличающейся от обычной, установленной для данного вида оборудования). Также целесообразно такое определение указанного условия, если комплектация не указана в документах на объект аренды (техническом паспорте, инструкции по эксплуатации и т.п.) и определить ее с помощью других документов невозможно.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владении и пользование за плату станок токарный модель 1525; год выпуска 1981; завод-изготовитель... (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер... (указывается номер); инвентарный номер... (указывается инвентарный номер). Объект аренды передается со следующими принадлежностями: с патроном трубонарезным для внутренней резьбы - 1 шт. и патроном муфтонарезным - 1 шт.".
--------------------------------

Если стороны не указали в договоре перечень принадлежностей
В этом случае объект аренды должен быть со всеми принадлежностями, необходимыми для использования его по назначению (ст. 611 ГК РФ).

2.2.3. Согласование состава принадлежностей путем
указания на специальные условия пользования объектом аренды

Если арендатору нужно, чтобы объект аренды имел определенные характеристики и он мог быть использован для достижения определенных целей, но ему неважно (или неизвестно), с помощью каких принадлежностей это может быть достигнуто, в договоре следует указать требуемую характеристику и цель использования объекта аренды (см. также п. 2.1 "Условия пользования объектом аренды" настоящих Рекомендаций). В этом случае арендодатель обязан будет предоставить принадлежность, которая обеспечивает соответствие объекта аренды указанной характеристике и цели использования, даже если данная деталь не входит в стандартную комплектацию объекта аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату станок токарно-карусельный модель 1525; год выпуска 1981; завод-изготовитель (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер (указывается номер); инвентарный номер (указывается инвентарный номер), предназначенный для целей нарезания внутренней и наружной резьбы на стальных заготовках диаметром от 20 мм до 40 мм. Арендодатель обязан предоставить Объект аренды с принадлежностями, позволяющими применять его для указанной цели".
--------------------------------

Если в договоре не указаны специальные характеристики и цель использования объекта аренды
В этом случае арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, пригодном для использования его по назначению, со всеми необходимыми для этого принадлежностями (ст. 611 ГК РФ).

2.3. ДОКУМЕНТЫ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ АРЕНДЫ
Статья 611 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель вместе с имуществом должен передать арендатору документы, относящиеся к объекту аренды. Такими документами, в частности, являются технический паспорт, сертификат качества и т.п.
Перечень этих документов является открытым. При этом из абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ можно сделать вывод о том, что такие документы должны позволять арендатору пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.
Помимо технического паспорта и сертификата качества, перечисленных в указанной норме, к таким документам можно отнести эксплуатационные документы.
Эксплуатационные документы согласно ГОСТ 2.601-2019 подразделяются на следующие виды:
- руководство по эксплуатации;
- инструкция по монтажу, пуску, регулированию и обкатке изделия;
- формуляр;
- паспорт;
- этикетка;
- каталог изделия;
- нормы расхода запасных частей;
- нормы расхода материалов;
- ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей;
- ведомость эксплуатационных документов и пр.
На конструктивно простейшие изделия (объем сведений по ним незначителен), эксплуатационные документы можно не составлять, а необходимые сведения размещать (маркировать) на самом изделии или на фирменной табличке, прикрепляемой к нему (п. 5.2.5 ГОСТ Р 2.601-2019).

Согласование условия о документах, относящихся к объекту аренды
Открытый перечень документов предоставляет сторонам возможность самостоятельно определить в договоре, какие документы подлежат передаче вместе с арендуемым имуществом.
Такое условие договора защищает в первую очередь интересы арендатора. Это связано с тем, что если согласованные документы не будут переданы вместе с объектом аренды и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени будет лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор вправе потребовать расторжения договора, а также возмещения убытков в соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ.
Для надлежащего согласования условия о документах, относящихся к объекту аренды, в договоре рекомендуется указать:
- перечень и форму документов, относящиеся к объекту аренды;
- срок передачи документов.

Если условие о документах, подлежащих передаче по договору, не согласовано
В этом случае арендатор сможет потребовать передачи тех документов, без которых использование имущества по назначению невозможно или он в значительной степени лишается того, на что правомерно рассчитывал при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ). Вместо требования о передаче документов арендатор может заявить требование о расторжении договора и возмещении убытков (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Если арендодатель не предоставит по требованию документы, отсутствие которых исключает возможность пользоваться имуществом, он не сможет требовать внесения арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель, передавший имущество без документов, в отсутствие которых возможность его использования полностью исключена, не вправе требовать внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для арендодателя несогласование комплекта документов, подлежащих передаче вместе с объектом аренды, не влечет каких-либо негативных последствий, а наоборот, уменьшает объем его обязанностей.

2.3.1. Перечень и форма документов, относящихся
к объекту аренды

В договоре необходимо отразить, какие именно документы должны быть переданы вместе с объектом аренды (техпаспорт, инструкция по эксплуатации, технические условия и др.).
При этом нужно указать форму, в которой они должны быть переданы (например, оригинал, копия, копия, заверенная арендодателем; нотариально удостоверенная копия), количество передаваемых экземпляров и язык составления документов.
Если отсутствие документов явно не влечет для арендатора возникновения убытков и извлечение полезных свойств из имущества возможно без них, однако арендатору важно наличие этих документов, в договоре можно установить ответственность арендодателя за неисполнение обязанности по их предоставлению, например взыскание неустойки (см. п. 12.3 "Неустойка по договору аренды" настоящих Рекомендаций).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Вместе с объектом аренды арендодатель обязан передать арендатору следующие документы, относящиеся к арендованному имуществу: (указываются наименование, количество экземпляров, язык составления, оригинал или копия).
В случае неисполнения арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать взыскания штрафа в размере _____% от размера арендной платы за один месяц".
--------------------------------

Если в договоре не указаны документы, относящиеся к объекту аренды
В этом случае арендатор рискует получить объект аренды без необходимой для его эксплуатации технической документации или документов, подтверждающих его качество (см. Риск арендатора 2.3.1).

2.3.2. Срок передачи документов,
относящихся к объекту аренды

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ документы передаются вместе с объектом аренды. Если сторона хочет передать (получить) документы до либо после передачи вещи, а не одновременно с ней или передать (получить) некоторые документы вместе с объектом аренды, а другие - до, либо после передачи имущества, это необходимо закрепить в договоре в виде соответствующего условия.
В любом случае во избежание споров относительно определения момента передачи документов следует предусмотреть в договоре конкретный срок их передачи. Он должен быть определен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно:
- календарной датой;
- событием, которое неизбежно должно наступить;
- истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.
Если срок передачи документов определяется периодом времени, стороны, руководствуясь п. 1 ст. 314 ГК РФ, могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей арендатором или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.
Подробнее о надлежащем согласовании сроков см. п. 4.1.1 "Срок передачи имущества в аренду".

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать арендатору в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента заключения договора аренды техническую документацию на объект аренды, составленную на русском языке, а именно: технический паспорт, ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей. Также арендодатель обязан передать инструкцию по эксплуатации в срок не позднее 3 (трех) календарных дней с момента заключения договора аренды.
В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче инструкции он уплачивает штраф ____% от размера арендной платы за один месяц".
--------------------------------

Если в договоре не указан срок передачи документов
В этом случае арендатор в соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ не вправе будет истребовать документы до передачи объекта аренды. Соответственно, если арендодатель нарушит сроки предоставления документов, арендатор не вправе будет требовать договорной неустойки за нарушение сроков их предоставления.

2.4. НЕДОСТАТКИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Статья 612 ГК РФ

Недостатки объекта аренды - это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что под недостатками объекта аренды понимается ненадлежащее качество вещи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Последствия передачи вещи с недостатками определены в п. 1 ст. 612 ГК РФ. Исходя из смысла указанной нормы, за все недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них в момент заключения договора. Однако в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель освобождается от ответственности за эти недостатки, в частности если они оговорены при заключении договора.

Согласование условия о недостатках объекта аренды
Если на момент заключения договора имущество имеет недостатки, в интересах арендодателя указать их в договоре. В этом случае он не будет нести ответственность по п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если указанные недостатки будут препятствовать арендатору в пользовании имуществом. В частности, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков (см. Риск арендатора 2.4.1).
Для того чтобы надлежащим образом согласовать условие о недостатках объекта аренды, в договоре необходимо:
- подробно описать сам недостаток объекта аренды;
- указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Фотоаппарат, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает встроенная в фотоаппарат вспышка, что ведет к низкому качеству фотографий (крупная зернистость, плохая цветопередача и т.п.) при фотографировании в условиях недостаточной освещенности".

"Напольный кондиционер, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает система обогрева воздуха, что позволяет его использовать только для охлаждения и осушения воздуха в помещении и не позволяет использовать его для обогрева помещения".
--------------------------------

Если условие о недостатках объекта аренды не согласовано
В этом случае при выявлении недостатков, из-за которых арендатор не может полностью или частично пользоваться имуществом, он вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков. При этом необходимо учитывать, что п. 1 ст. 612 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о факте выявления недостатков. Однако из абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель может устранить их без дополнительной платы или заменить имущество на аналогичное в надлежащем состоянии, если он извещен арендатором о необходимости этого или о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. Если по получении указанного уведомления арендодатель без промедления не совершит действия, предусмотренные абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор вправе взыскать с него расходы, понесенные в связи с устранением недостатков (см. Риск арендодателя 2.4.1).

Следует учитывать, что арендатору не нужно получать согласие арендодателя на проведение работ по устранению недостатков имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков имущества не требуется, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендатору было заранее известно о недостатках имущества или он должен был обнаружить их во время осмотра либо проверки имущества при его передаче арендодателем или при заключении договора, то арендодатель освобождается от ответственности за передачу имущества с недостатками (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Так, если арендатор без замечаний принял имущество с недостатками, которые он должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности (явными недостатками), в дальнейшем суд может отказать в удовлетворении требований о возмещении убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков.

- Судебную практику, подтверждающую, что суды отказывают в удовлетворении требований арендатора о взыскании убытков, вызванных явными недостатками имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, если арендатор принял имущество без замечаний, он не вправе отказаться от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков, о которых он знал или которые мог обнаружить при передаче объекта. Однако существует судебная практика, согласно которой отказ арендатора от внесения платы в случае передачи ему имущества в ненадлежащем состоянии признается правомерным, даже если недостатки могли быть выявлены при его получении.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки могли быть выявлены при передаче имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

В случае обнаружения недостатков в процессе использования имущества арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой, если арендатор обнаружил недостатки, но не заявил арендодателю указанных требований и продолжает использовать имущество, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на невозможность пользования объектом аренды. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой арендодателю может быть отказано во взыскании долга с арендатора, не вносившего арендную плату в связи с недостатками переданного имущества и невозможностью его использования, несмотря на то, что требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ, до судебного разбирательства арендатором не заявлялись.

2.5. СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Статья 611 ГК РФ

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре требования к состоянию объекта аренды, в котором он должен быть предоставлен арендатору.

Состояние вещи - это совокупность изменяемых при ее эксплуатации свойств и параметров, которые определяют возможности применения вещи.
Данное определение следует из сопоставления нормативов и методических рекомендаций, регулирующих требования по безопасности, техническому обслуживанию и т.п. различных технически сложных вещей (например, ГОСТ 33997-2016, Требования к техническому состоянию ПА при ежедневной проверке. Методы его определения, утвержденные МЧС России 17.12.2002).

Условие о состоянии объекта аренды - это согласованные сторонами свойства и параметры арендуемого имущества, которым оно должно соответствовать для целей аренды.
Данное условие направлено на определение взаимных представлений сторон о параметрах и полезных свойствах объекта аренды и позволяет избежать конфликтов при исполнении договора.
Если арендатору для целей пользования объектом важно, чтобы он соответствовал определенным параметрам или имел определенные свойства, то в договоре необходимо согласовать условие о состоянии, в котором арендодатель должен предоставить имущество.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Токарный станок должен быть предоставлен арендатору в исправном, работоспособном состоянии, позволяющем сразу использовать его по основному назначению. Заправочные объемы станка должны быть заполнены соответствующими расходными жидкостями до среднего уровня. Ресурс до очередного технического обслуживания должен быть не менее 100 часов. Показатели параметрической надежности по "Р 50-54-98-88. Надежность в технике. Программные испытания технологического оборудования. Общие требования" (утв. Приказом ВНИИНМАШ от 09.02.1988 N 37) должны быть следующими:
- вероятность безотказной работы 0,9997 в течение 1 года;
- ресурс точности пять лет при P(t) = 0,95.
В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче станка в указанном состоянии параметрической надежности арендатор вправе требовать взыскания неустойки (штрафа) в размере _____% от размера арендной платы за один месяц".

"Токарный станок, предоставляемый по настоящему договору аренды для целей его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик", организуемой арендатором, должен быть предоставлен в следующем состоянии:
- на деталях и комплектующих станка должны полностью отсутствовать следы коррозии;
- станина, суппорт и задняя бабка станка должны быть покрашены в светло-зеленый цвет;
- внешнее состояние станка должно соответствовать состоянию новых станков завода-изготовителя;
- поверхности станка должны быть очищены от грязи и следов консерванта;
- детали станка не должны иметь вмятин, трещин, сколов, потертостей.
Стороны пришли к соглашению, что иное состояние объекта аренды является неудовлетворительным (ненадлежащим) для целей использования по настоящему договору аренды".
--------------------------------

Необходимо учитывать, что, если арендатор не сможет использовать имущество в связи с получением его в состоянии, не соответствующем его назначению и условиям договора, суд может признать, что арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, установленную ст. 611 ГК РФ. Арендодатель в этом случае не сможет взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и проценты на сумму долга (проценты за пользование чужими денежными средствами).

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не сможет взыскать задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами при передаче имущества в состоянии, не соответствующем его назначению и условиям договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если условие о состоянии объекта аренды, в котором он должен быть предоставлен арендатору, не согласовано
В этом случае арендодатель должен предоставить объект аренды, свойства и параметры которого достаточны для извлечения из него полезных свойства в соответствии с целями использования по договору и назначением имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 314, 425, 610, 621 ГК РФ

Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий "срок действия договора аренды" и "срок аренды".
Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

- Судебную практику, подтверждающую, что срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями, см. в Путеводителе по судебной практике.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.
Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды - с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды является консенсуальным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора. Подробнее о согласовании срока передачи имущества см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций, о сроке возврата имущества при прекращении договора - п. 4.2.4.
Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ, можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:
- срок аренды;
- срок действия договора.

3.1. СРОК АРЕНДЫ
Статья 610 ГК РФ

Условие о сроке аренды по смыслу ч. 1 ст. 606, ст. 610 ГК РФ определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды. Именно за этот период арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласование условия о сроке аренды
В договоре рекомендуется указывать начальный и конечный сроки аренды.
Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.
Подробнее о согласовании срока передачи имущества в аренду см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций.
Конечный срок устанавливает момент возврата имущества из временного владения и пользования. Подробнее о согласовании срока возврата имущества см. п. 4.2.4 настоящих Рекомендаций.
Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (п. 3 ст. 425 ГК РФ).
Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно:
- календарной датой;
- истечением периода времени;
- указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды
В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (см., в частности, Риск арендатора 3.1.1).

3.1.1. Определение срока аренды календарными датами

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Начало аренды - "___".______________.20__ г.
Окончание аренды - "____".____________.20__ г".
--------------------------------

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, "с "10" января 2024 года по "30" апреля 2024 года" или "с "10" января 2024 года до "15" марта 2024 года"). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.
Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога "до" или "по", может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?
Предлог до в одном из своих значений "употребляется при указании временного предела действия"; предлог по с винительным падежом в одном из значений "соответствует по значению предлогу до" (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).
Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога "до", в срок, неоднозначна. Подробнее об этом см. п. 4.2.1 "Определение срока действия договора аренды здания (сооружения, помещения) по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.
Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие "включительно". Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Срок аренды имущества устанавливается с "10" января 2024 года по "30" апреля 2024 года включительно".

"Срок аренды имущества устанавливается с "10" января 2024 года до "15" марта 2024 года включительно".
--------------------------------

3.1.2. Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.
При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.
Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Срок аренды имущества начинается с "_____" ____________ 20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев".

"Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды".

"Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи".
--------------------------------

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.
Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая. Если стороны договора - юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.
Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.
Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 5 июня 2024 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 6 июня 2024 г. и заканчиваться 5 июня 2025 г.

3.1.3. Определение срока аренды указанием
на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно (ст. 190 ГК РФ). Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации".
--------------------------------

3.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 425, 433, 610, 621 ГК РФ

		Для просмотра материала по данному вопросу перейдите по ссылке.		

3.2.1. Определение срока действия договора аренды

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
Срок может быть обозначен календарной датой. Подробнее о таком способе указания см. п. 3.1.1 настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор действует до "_____" ____________ 201_ г. включительно".
--------------------------------

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________".
--------------------------------

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ч. 2 ст. 190 ГК РФ). Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон. При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок действия договора определен не по правилам ч. 2 ст. 190 ГК РФ
Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество (см. Риск арендатора 3.2.1, Риск арендатора 3.2.2).

3.2.2. Применение условий договора аренды к отношениям,
возникшим до его заключения

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Условия настоящего договора применяются к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".
--------------------------------

Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (в частности, требовать взыскания договорной неустойки) за период до заключения договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласовать условие о распространении договора на фактические отношения до его заключения стороны могут путем указания даты, с которой эти отношения возникли.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 1 мая 2012 г.".
--------------------------------

Однако при отсутствии доказательств передачи имущества в указанную дату (например, акта приема-передачи) арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы за период с указанной даты до момента, когда имущество было фактически передано (см. Риск арендодателя 3.2.1).

Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано
В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре (см. Риск арендодателя 3.2.2).
Однако из п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ следует, что за пользование имуществом до заключения договора аренды может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей сбереженной вследствие такого пользования плате. Ее размер определяется исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. При исчислении неосновательного обогащения за пользование, например, недвижимым имуществом суд может учесть заключение оценщика о ставке рыночной арендной платы за данный объект (Определение ВАС РФ от 22.01.2014 N ВАС-109/14).

3.2.3. Преимущественное право на заключение
договора аренды на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.
Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

- Судебную практику, подтверждающую, что преимущественное право действует только в отношении имущества, которое было объектом истекшего договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:
- если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
- если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор, недобросовестно исполнявший обязанности по договору, лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок независимо от степени существенности нарушения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

- Судебную практику, подтверждающую, что несвоевременная уплата арендных платежей лишает арендатора преимущественного права аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

- если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, лишается ли арендатор преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в случае его возобновления, см. в Путеводителе по судебной практике.

- если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

- Судебную практику, подтверждающую, что заключение соглашения о расторжении договора аренды после направления арендатором заявления о заключении договора на новый срок лишает арендатора преимущественного права на его заключение, см. в Путеводителе по судебной практике.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

- Судебную практику, подтверждающую, что возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, должен ли арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение договора с третьим лицом или только намерение его заключить, см. в Путеводителе по судебной практике.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором аренды может быть ограничено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок".
--------------------------------

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Подробнее об этом см. п. 14.1 настоящих Рекомендаций.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано
В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков (см. Риск арендодателя 3.2.3).

3.2.4. Возобновление договора аренды,
продление (пролонгация) договора

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Продление договора (пролонгация) - продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.
Термин "пролонгация" не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина "продление". Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. "Современный экономический словарь" (ИНФРА-М, 2011)).
Пролонгировать договор аренды (заключить на новый срок) можно, заключив дополнительное соглашение к нему. Форма его должна быть такой же, что и у договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Рекомендуется заключить соглашение до того, как истечет срок действия договора, чтобы не возникло неопределенности относительно того, был он продлен или нет. О том, как составить соглашение, см. Готовое решение.
Продление (пролонгация) договора аренды, прошедшего государственную регистрацию, производится в общем порядке, однако, поскольку стороны при этом изменяют условия зарегистрированного договора, допсоглашение к договору нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164 ГК РФ).
Договор аренды может автоматически пролонгироваться, если в него включено такое условие. О том, как составить договор с условием об автоматической пролонгации, см. Готовое решение.

Возобновление договора в силу закона
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
- пользование имуществом после истечения срока действия договора;
- отсутствие возражений со стороны арендодателя.
При возобновлении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать специфику, связанную с необходимостью проведения торгов для заключения договора. Подробнее об этом см. п. 14.2 настоящих Рекомендаций.

Действие договора, возобновленного на неопределенный срок, при заключении нового договора
Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность (подробнее об этом см. п. 14.3.2 настоящих Рекомендаций). Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.
В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный незаключенным, первоначальный договор продолжает действовать.

- Судебную практику, подтверждающую данный вывод, см. в Путеводителе по судебной практике.

3.2.4.1. Запрет на возобновление договора аренды

Арендодателю, который передает в аренду имущество, пользующееся спросом, может быть удобно исключить возможность возобновления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Прекращение договора по истечении срока его действия позволяет арендодателю начать с тем же арендатором переговоры о согласовании новых условий договора, в том числе условия о цене. При возобновлении же договор является продленным на тех же условиях, а изменение цены возможно только при определенных условиях. Подробнее об изменении арендной платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций, об изменении размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке см. п. 7.2 настоящих Рекомендаций.
Суды в основном допускают возможность согласования в договоре запрета на возобновление договора на неопределенный срок. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, в котором установлен прямой запрет на продление, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок".
--------------------------------

Вопрос о том, подлежит ли возобновлению договор, содержащий условие о прекращении его действия по истечении срока, решается по-разному. Одни суды указывают, что положение п. 2 ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Следовательно, при отсутствии возражений арендодателя против того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Другие считают, что названная норма диспозитивна. В связи с этим условие, согласно которому договор аренды прекращается с окончанием срока его действия, препятствует возобновлению договора.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, является ли наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, препятствием для возобновления договора на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновление договора возможно только при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Представляется, что возражения могут быть выражены арендодателем не только по окончании срока действия договора, но и при его заключении путем согласования соответствующего условия. Есть вероятность, что при наличии в договоре такого условия суды будут рассматривать его как предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ препятствие для возобновления договора. Для согласования условия рекомендуется указать на прекращение договора по истечении срока его действия и наличие возражений арендодателя в соответствии с названной нормой.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Договор прекращается по истечении срока его действия. Арендодатель на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ возражает против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться имуществом после окончания срока его действия без заключения нового договора".
--------------------------------

3.2.4.2. Продление (пролонгация)
договора аренды на новый срок

Если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, в договор можно включить условие о его продлении (пролонгации) на новый срок.
Условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при наличии такого условия не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ (см. Риск арендодателя 3.2.4).
Если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если стороны не указали, сколько раз допускается пролонгация договора, она возможна только один раз, после чего договор может быть возобновлен на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев".
--------------------------------

В договоре рекомендуется установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений, и определить период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор вступает в силу с 01.02.20__ и действует до 31.12.20__. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях".
--------------------------------

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано
В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

4. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Статьи 314, 316, 611, 622 ГК РФ

Условие о предоставлении имущества определяет порядок исполнения основной обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору.

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Оба условия необходимы для согласования процесса приема-передачи имущества, который зависит от стадии исполнения договора. Надлежащее согласование этого процесса поможет избежать споров о том, как должна происходить передача имущества и что должно передаваться вместе с ним.

В каких случаях возможна "двойная аренда" (когда один и тот же объект аренды передается разным лицам для одновременного использования)?
Как следует из судебной практики, заключать несколько договоров аренды в отношении одного и того же имущества допустимо, в частности, в таких случаях (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019), п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73):
- обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи);
- арендаторы попеременно пользуются вещью в различные периоды.
Кроме того, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет их недействительность. Такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)).
Так, если арендодатель заключил несколько договоров с разными арендаторами в отношении одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, вправе требовать от арендодателя возместить причиненные убытки и выплатить установленную договором неустойку на основании ст. 398 ГК РФ (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).	

4.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Условие о порядке передачи имущества определяет, в какой срок и в каком месте объект аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также чем должна быть подтверждена передача.
Следует принять во внимание, что в силу ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абз. 1, 2 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Согласно абз. 3 п. 12 указанного Постановления если арендатору будет передано имущество, на которое у арендодателя не было права собственности, собственник имущества сможет потребовать оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании ст. 303 ГК РФ. Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абз. 4, 5 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Общие положения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды не предусматривают каких-либо требований к порядку передачи имущества. Соответственно, стороны могут согласовать его по своему усмотрению.

Согласование условия о порядке передачи имущества в аренду
При согласовании порядка передачи имущества в договоре необходимо определить:
- срок передачи имущества в аренду;
- место передачи имущества в аренду;
- документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду.

Если условие о порядке передачи имущества в аренду не согласовано
В этом случае имущество должно быть передано арендатору в разумный срок после подписания договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Передача должна состояться в месте хранения имущества, если это место было известно арендатору в момент заключения договора (абз. 4 п. 1 ст. 316 ГК РФ), либо в месте нахождения арендодателя - юридического лица (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ). В качестве доказательств передачи имущества могут использоваться акты приема-передачи, другие документы, подтверждающие фактический переход имущества арендатору, а также иные доказательства наличия арендных правоотношений. Подробнее об этом см. п. 4.1.3 "Документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду" настоящих Рекомендаций.

4.1.1. Срок передачи имущества в аренду

Стороны могут указать в договоре срок передачи имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Он определяется по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно:
- календарной датой;
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить;
- истечением периода времени, начало которого может быть определено датой или наступлением согласованного события.
Если срок передачи имущества в аренду определяется периодом времени, стороны могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей арендатором или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Определение срока передачи имущества указанием на календарную дату
Если исполнение обязательства по передаче имущества не зависит от каких-либо обстоятельств, целесообразно определять срок календарной датой.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать арендатору имущество, указанное в п. _ настоящего договора, "__" _______ 20__ г.".
--------------------------------

Определение срока передачи имущества указанием на событие
При определении срока передачи имущества указанием на событие необходимо учитывать, что такое событие должно быть неизбежным (ч. 2 ст. 190, ст. 191 ГК РФ). Это означает, что его наступление не может зависеть от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Данный способ определения срока мало распространен, так как сложно подобрать событие, обладающее признаками неизбежности.

Определение срока передачи имущества истечением периода времени
Для согласования условия в договоре рекомендуется указать период, в течение которого должна быть исполнена обязанность по передаче объекта аренды, и момент, после которого этот период начинает исчисляться. Такой момент может быть определен календарной датой или наступлением события (ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель передает имущество по акту приема-передачи не позднее __ дней начиная с "__" _______ 20__ г.".
--------------------------------

Стороны вправе определить начало периода исполнением обязанности арендатором или наличием иного обстоятельства, предусмотренного законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ). Например, можно установить, что срок передачи имущества в аренду исчисляется с момента внесения арендной платы или обеспечительного платежа.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель передает объект аренды во временное владение и пользование в течение __ рабочих дней после внесения арендатором арендной платы за 6 месяцев аренды".

"Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. __ настоящего договора имущество по акту приема-передачи в течение ___ календарных дней с момента внесения обеспечительного платежа, предусмотренного п. ____ настоящего договора".
--------------------------------

О согласовании условия об обеспечительном платеже см. п. 9 настоящих Рекомендаций.
Следует иметь в виду, что при определении срока передачи периодом времени арендодатель вправе передать имущество в любой день до истечения указанного срока без дополнительного согласия арендатора.
При согласовании срока передачи имущества через определенное время после подписания договора сторонам необходимо учитывать, что срок предоставления имущества не должен превышать срока действия договора аренды. В случае просрочки передачи имущества арендатор не сможет взыскать с арендодателя убытки по п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.1.1).

Если срок передачи имущества не согласован
В этом случае арендодатель должен передать имущество в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). При несоблюдении этого срока он может быть признан не исполнившим обязательство и арендатор будет вправе заявить требования, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ, а именно потребовать передачи имущества и возмещения убытков либо расторжения договора и возмещения убытков.

4.1.2. Место передачи имущества в аренду

Стороны вправе определить любое место передачи имущества в аренду (абз. 1 п. 1 ст. 316 ГК РФ). Это может быть место нахождения арендатора или арендодателя, место хранения имущества или иное согласованное место.
Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места передачи имущества.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать Арендатору имущество, указанное в п. _ настоящего договора, в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________".

"Передача имущества по настоящему договору должна быть произведена на складе арендатора по адресу: _______________".
--------------------------------

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что место передачи имущества устанавливает арендодатель в одностороннем порядке. В этом случае рекомендуется определить срок уведомления арендатора о выбранном месте, а также способ такого уведомления (по электронной почте, факсу, телефону и т.п.).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Имущество по настоящему договору подлежит передаче арендатору в месте, определяемом арендодателем в одностороннем порядке. Арендодатель обязан сообщить арендатору адрес выбранного места не позднее чем за 5 дней до момента предполагаемой передачи путем направления сообщения на адрес электронной почты арендатора (указать e-mail)".
--------------------------------

В согласованном месте приемки осуществляются также осмотр и проверка имущества на соответствие его условиям договора аренды (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Подробнее об этом см. п. 2.4 "Недостатки объекта аренды" настоящих Рекомендаций.
Поэтому место приемки рекомендуется выбирать так, чтобы оно позволяло осуществить осмотр и проверку имущества (было достаточно освещенным, просторным, территориально доступным и т.д.).

Если место передачи имущества не согласовано
В этом случае место передачи будет определяться по правилам ст. 316 ГК РФ. Соответственно, арендатор обязан прибыть для приемки имущества по месту его хранения, если оно было ему известно в момент заключения договора (абз. 4 п. 1 ст. 316 ГК РФ), либо по месту нахождения арендодателя (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ).

4.1.3. Документы, которыми подтверждается
передача имущества в аренду

Законом не установлены требования к тому, как должна оформляться передача имущества в аренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе самостоятельно определить, какими именно документами должен быть подтвержден факт передачи имущества арендатору.
Во избежание разногласий рекомендуется указать такой документ в договоре.
Однако арендодателю следует учитывать, что, если в договоре указан конкретный документ, которым должна подтверждаться передача имущества, стороны должны составить именно его. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества, предусмотренное п. 1 ст. 611 ГК РФ (см. Риск арендодателя 4.1.1).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Передача имущества по настоящему договору оформляется путем составления акта приемки-передачи, подписанного обеими сторонами договора".
--------------------------------

Если стороны не согласовали документ, которым должна оформляться передача имущества
В этом случае составление акта приема-передачи необязательно. Факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом, из содержания которого следует, что имущество перешло к арендатору (например, актом сверки взаиморасчетов). При наличии такого документа арендатор не вправе будет ссылаться на то, что передача не состоялась (п. 1 ст. 611 ГК РФ), поскольку не был составлен акт приема-передачи имущества, и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 4.1.2).

Условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества
Стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). Такой договор будет признан надлежащим доказательством передачи имущества арендатору.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в нем есть условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако при согласовании данного условия арендатору следует учитывать следующее. После подписания договора он не вправе будет ссылаться на то, что имущество фактически ему не было передано (ст. 611 ГК РФ). Следовательно, он не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 4.1.3).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор является также актом приемки-передачи имущества, указанного в п. _ настоящего договора, и подтверждает факт перехода имущества от Арендодателя во владение и пользование Арендатора".
--------------------------------

Если стороны не согласовали условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества
В этом случае при передаче имущества сторонам необходимо подписать документ, подтверждающий переход имущества к арендатору (например, акт приемки-передачи). Иначе передача имущества будет не доказана (п. 1 ст. 611 ГК РФ) и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы по ст. 614 ГК РФ (см. Риски арендодателя 4.1.2).

4.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статьи 135, 314, 316, 622 ГК РФ

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Согласование условия о возврате арендованного имущества
В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь (подробнее об этом см. п. 1.3 "Объект аренды"). Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование.
Стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.
Для согласования порядка возврата арендованного имущества необходимо определить:
- состояние имущества на момент его возврата;
- принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;
- место возврата имущества;
- срок возврата имущества;
- размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;
- взыскание убытков и неустойки при несвоевременном возврате имущества.

Внимание! Требований к тому, как должен оформляться возврат арендованного имущества, законом не установлено. Однако, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08). Обычно документом, подтверждающим факт возврата арендодателю имущества, является акт приема-передачи.

- Судебную практику, подтверждающую, что возврат имущества может подтверждаться актом приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

4.2.1. Состояние имущества на момент
его возврата по договору аренды

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).
Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится. Однако на арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При прекращении настоящего договора передаваемое арендатору оборудование подлежит возврату арендодателю полностью отремонтированным с заменой следующих частей и деталей:
- (перечень)".
--------------------------------

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ в договоре можно предусмотреть условие о том, что арендатор освобождается от обязанности производить за свой счет текущий ремонт. В этом случае необходимо указать, что арендованное имущество подлежит возврату со сверхнормативным износом (т.е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе). Такое условие выгодно арендатору, поскольку оно позволяет тратить на содержание имущества меньше средств. Однако для арендодателя данное условие означает, что он должен будет произвести дополнительные действия и траты для устранения недостатков имущества после его возврата. В связи с этим в договоре рекомендуется предусмотреть предельный показатель износа арендуемой вещи, для того чтобы арендодатель мог заранее рассчитать средства, необходимые для улучшения состояния имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При прекращении настоящего договора арендованное оборудование должно быть возвращено арендодателю. Допускается возврат оборудования со сверхнормативным износом:
- 100-процентный износ деталей (указать каких именно);
- 50-процентный износ деталей (указать каких именно)".
--------------------------------

Если стороны не согласовали требования к состоянию имущества на момент его возврата
В этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Арендатору необходимо будет устранить все произведенные изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено (см. Риск арендатора 4.2.1).
Однако если арендодатель дал свое согласие на произведение изменений имущества, арендатор не будет обязан их устранять.

4.2.2. Принадлежности и документы, подлежащие передаче
при возврате арендованного имущества

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. По общему правилу принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Следовательно, при возврате имущества они должны быть возвращены арендодателю. Документы, необходимые для использования имущества, подлежат возврату, так же как его принадлежности в порядке ст. 135 ГК РФ.
Во избежание разногласий относительно того, какие именно принадлежности и документы подлежат возврату вместе с имуществом, в договоре рекомендуется их перечислить.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (указать объект аренды) вместе со следующим принадлежностями и документами:
_____________________________ (указывается перечень документов и принадлежностей).
При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. __ настоящего договора".
--------------------------------

Данный перечень может содержаться также в отдельном приложении к договору. В этом случае приложение должно обязательно быть подписано и содержать ссылку на основной договор.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе со всеми принадлежностями и документами, указанными в приложении N _ к настоящему договору".
--------------------------------

Перечень необязательно должен включать в себя только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы. Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии). В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать ту сторону, которая несет такие расходы.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При возврате арендованного имущества арендатор обязуется передать арендодателю также полный комплект документов, перечисленных в п. _ настоящего договора. Кроме того, арендатор обязуется предоставить арендодателю заключение независимого эксперта о техническом состоянии имущества. Расходы по оплате услуг эксперта несет арендатор".
--------------------------------

4.2.3. Место возврата арендованного имущества

Стороны вправе определить любое место возврата арендованного имущества. Это может быть место нахождения одной из сторон, место использования имущества или иное согласованное место.
Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места, по которому имущество будет возвращено. При этом выбирать место приемки следует с таким расчетом, чтобы в ней смогли участвовать обе стороны, т.е. место должно быть территориально доступным.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Возврат арендованного имущества осуществляется в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________".

"Арендатор обязан вернуть арендованное имущество на склад арендодателя по адресу: _______________".
--------------------------------

Если место возврата арендованного имущества не согласовано
Возврат имущества должен произойти не в месте нахождения арендатора (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ), а в том месте, где состоялась передача имущества арендатору (п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

4.2.4. Срок возврата арендованного имущества

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество. Суды указывают, что оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу N А33-8385/2009 (Определением ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7671/10 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.02.2010 N А33-8385/2009 для пересмотра в порядке надзора), Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 N А33-9580/2007-03АП-3167/2008).
Однако иногда стороны отступают от положений ч. 1 ст. 622 ГК РФ и устанавливают срок возврата арендованного имущества, который не совпадает с моментом прекращения договора аренды. Так, распространенным является условие о том, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора аренды, например в течение нескольких дней после окончания срока его действия (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2009 по делу N А12-7646/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.09.2009 по делу N А20-1896/2008, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу N А56-10084/2009 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 N А56-10084/2009, Определением ВАС РФ от 07.12.2009 N ВАС-16131/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Можно предположить, что согласование условия о возврате арендованного имущества в течение определенного срока после окончания действия договора является допустимым. Такое право сторон следует из отсутствия в ч. 1 ст. 622 ГК РФ императивного требования о возврате имущества одновременно с прекращением договора аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи в течение пяти дней с даты прекращения договора аренды".
--------------------------------

Часть 1 ст. 622 ГК РФ не содержит запрета установить иное и не отвечает критериям императивности, указанным в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах". Это позволяет предположить, что данная норма является диспозитивной в части срока возврата арендованного имущества. Следовательно, условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит ч. 1 ст. 622 ГК РФ.
Однако при согласовании условия о возврате имущества после окончания действия договора следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что может повлечь неблагоприятные последствия для арендодателя. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, суд на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ может признать договор возобновленным на неопределенный срок (см. Риск арендодателя 4.2.1).

Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества
Арендатор будет обязан вернуть имущество в день прекращения договора (п. 1 ст. 314, ст. 622 ГК РФ).

4.2.5. Арендная плата за пользование имуществом в период
после прекращения договора аренды

Если в договоре установлено, что арендованное имущество должно быть возвращено в течение определенного срока после его прекращения, такой срок будет входить в период фактического пользования имуществом, подлежащий оплате в силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ. В этом случае арендатор, несмотря на прекращение договора, будет обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что срок, установленный для возврата имущества, входит в период фактического пользования им, см. в Путеводителе по судебной практике.

Исходя из смысла п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательство арендатора по возврату имущества не прекращается после расторжения договора аренды, поскольку это вытекает из существа названного обязательства. Данная норма с 1 июня 2015 г. закрепила подход, ранее сформулированный Пленумом ВАС РФ в п. 8 Постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". Он указал, что порядок исполнения обязательства по возврату имущества при расторжении договора определяется положениями общей части обязательственного права, в частности, гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами гл. 34 ГК РФ о возврате арендованного имущества (ст. ст. 622, 655 ГК РФ) либо условиями договора. На отношения по возврату арендованного имущества при расторжении договора не распространяются нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. В связи с этим, если арендованное имущество не возвращено при расторжении договора, арендная плата подлежит взысканию в размере, предусмотренном договором, до дня возвращения объекта аренды.
До принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления существовал подход, согласно которому плата за пользование объектом аренды после прекращения договора подлежала взысканию в качестве неосновательного обогащения.

- Судебную практику, подтверждающую, что ранее существовало две позиции по вопросу о том, в каком порядке взыскиваются с арендатора денежные средства за пользование арендованным имуществом после прекращения договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Размер арендной платы за период после прекращения договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому арендодатель вправе предусмотреть в договоре условие о повышенном размере платы за пользование имуществом в этот период.
В интересах арендодателя не включать это условие в раздел договора об ответственности сторон и не предусматривать повышенный размер арендной платы за каждый день просрочки возврата имущества. Именно в таких случаях суды приходят к выводу, что стороны согласовали условие о неустойке и, как следствие, могут уменьшить ее размер в порядке ст. 333 ГК РФ.
Подробнее о снижении размера неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и стороны не договорились о продлении договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной ставке арендной платы, установленной договором".

"В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока возврата, установленного договором, арендная плата за период с момента окончания срока возврата до момента фактического возврата имущества устанавливается в размере ________________ рублей".
--------------------------------

Если оплата фактического пользования имуществом после расторжения договора не произведена, с арендатора может быть взыскана предусмотренная договором неустойка по день фактической оплаты (п. 8 Постановления от 06.06.2014 N 35). До принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления существовал подход, согласно которому арендодатель был не вправе требовать взыскания неустойки за неоплату фактического пользования имуществом после расторжения договора аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что ранее существовало две позиции по вопросу о том, вправе ли арендатор потребовать договорную неустойку при неоплате фактического пользования арендованным имуществом после расторжения договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

В случае когда неустойка за неоплату фактического пользования имуществом в договоре не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга по ст. 395 ГК РФ при просрочке внесения арендной платы за период с момента прекращения договора до момента возврата имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе требовать уплаты процентов за просрочку внесения арендной платы за период с момента прекращения договора до момента возврата имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

4.2.6. Убытки и неустойка при несвоевременном
возврате арендованного имущества

Арендодатель при несвоевременном возврате имущества вправе потребовать с арендатора возмещения убытков в силу ч. 2 ст. 622 ГК РФ. Если размер убытков значителен, это может в дальнейшем сказаться на хозяйственной деятельности арендатора.
В качестве примера можно рассмотреть следующую ситуацию. После прекращения договора арендодатель заключил с иным лицом предварительный договор аренды в отношении этого же имущества, но вынужден был его расторгнуть, поскольку прежний арендатор объект своевременно не возвратил. В данном случае с арендатора может быть взыскана упущенная выгода в размере доходов, которые арендодатель мог бы получить, заключив договор аренды с другим лицом.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе взыскать с арендатора упущенную выгоду, возникшую в результате расторжения предварительного договора с третьим лицом по причине несвоевременного возврата имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества
В этом случае арендатор будет обязан вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Убытки могут быть взысканы с арендатора и в случае несвоевременного возврата арендованного имущества при расторжении договора (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).
В соответствии с ч. 3 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе установить в договоре неустойку за нарушение срока возврата имущества.
В силу ст. 330 ГК РФ неустойка за просрочку возврата объекта аренды может быть установлена, например, в виде пени за каждый день просрочки или в виде единовременного штрафа за несвоевременный возврат имущества.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В случае нарушения предусмотренного договором срока возврата имущества арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере _____% от ставки месячной арендной платы за каждый день просрочки".

"В случае невозврата или несвоевременного возврата имущества при прекращении договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере _____________".
--------------------------------

Если договор заключается или возобновляется на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону в срок, предусмотренный ст. 610 ГК РФ или договором. В этом случае в интересах арендодателя установить условие, согласно которому, если арендатор выразит желание отказаться от договора и уведомит об этом арендодателя в согласованный срок, но имущество возвратит до его истечения, он обязан уплатить арендодателю неустойку за досрочный возврат имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вправе отказаться от договора, уведомив арендодателя за ______ месяца. Если арендатор вернет имущество до истечения указанного срока, он уплачивает неустойку в размере _____".
--------------------------------

Внимание! При включении в договор условия о неустойке необходимо помнить, что суд по заявлению ответчика, осуществляющего предпринимательскую деятельность (арендатора), вправе уменьшить ее размер в исключительных случаях: если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором (арендодателем) необоснованной выгоды (п. п. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

Подробнее об особенностях снижения судом неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если условие об убытках и неустойке за несвоевременный возврат имущества не согласовано
В этом случае добросовестная сторона вправе требовать от стороны, не исполнившей обязательство по договору или исполнившей его ненадлежащим образом, возмещения причиненных убытков в полном объеме (ст. 393 ГК РФ) по правилам ст. 15 ГК РФ.
По смыслу положений ч. 3 ст. 622, ст. ст. 330, 331 ГК РФ арендодатель не сможет потребовать выплаты неустойки при нарушении арендатором срока возврата имущества (см. Риск арендодателя 4.2.2). Не вправе арендодатель будет взыскать неустойку и за досрочный возврат имущества.

5. СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статьи 616, 623 ГК РФ

Содержание имущества - это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (см. судебную практику, в которой данное понятие толкуется применительно к обязанностям собственника имущества: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 N 18АП-1099/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4687/10-С5), Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А33-452/2010, Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 N 44г-361/06).
Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание (ст. ст. 210, 249, 616, 634, 644, 661, 695 ГК РФ).

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

Согласование условий содержания арендованного имущества
Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:
- по осуществлению капитального ремонта;
- по проведению текущего ремонта;
- по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
- по уплате расходов на содержание арендованного имущества.

Если условия содержания арендованного имущества не согласованы
В этом случае обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ по умолчанию. Арендатор должен поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества п. 2 ст. 616 ГК РФ. Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который осуществляет арендодатель за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Кто должен менять перегоревшие лампы в арендуемом помещении?
Если иное не предусмотрено договором аренды, заменять перегоревшие лампы в арендуемом помещении должен арендатор. Этот вывод следует из п. 2 ст. 616 ГК РФ.	

5.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статьи 616, 623 ГК РФ

Капитальный ремонт - это плановый ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые (п. 2.3.7 ГОСТ 18322-2016 "Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта от 28.03.2017 N 186-ст)).
В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

- Судебную практику, в которой используется указанное понятие капитального ремонта, см. в Путеводителе по судебной практике.

Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит капитальный ремонт, за чей счет он осуществляется, а также устанавливает условия проведения ремонта.

Согласование условия о проведении капитального ремонта. Согласие арендодателя на проведение капитального ремонта
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.
Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:
- сторону, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта;
- распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами;
- виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;
- срок проведения капитального ремонта;
- порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта.
Согласие арендодателя на проведение капитального ремонта можно оформить, отразив его в договоре. Если этого не сделано, арендодателю достаточно оформить такое согласие письменно.

Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано
В этом случае обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель, который должен выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя
По общему правилу производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан арендодатель. Иное может быть установлено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Если арендодатель не исполняет обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор вправе провести его самостоятельно, но только если капитальный ремонт предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью. В этом случае арендатор может взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что расходы арендатора на проведенный без согласия арендодателя капитальный ремонт не возмещаются, если арендатор не докажет необходимость его проведения (ненадлежащее состояние переданного в аренду имущества), см. в Путеводителе по судебной практике.	

5.1.1. Сторона, которая несет обязанность по проведению
капитального ремонта арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Для согласования проведения капитального ремонта арендодателем, сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Указанная норма диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора.

- Судебную практику, подтверждающую, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества".
--------------------------------

При этом стороны вправе возложить на арендатора оба вида капитального ремонта (плановый или неплановый) или только один.
Выполнение капитального ремонта арендодателем может быть в его интересах, если арендатор не обладает необходимыми разрешениями, квалифицированными специалистами, материалами для ремонта.
Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость (подробнее об этом см. п. 5.1.2 настоящих Рекомендаций).
Необходимо учитывать, что, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, в дальнейшем он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков (см. Риск арендатора 2.4.1). Подробнее о последствиях передачи имущества с недостатками см. п. 2.4 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре не указано, какая сторона несет обязанность по проведению капитального ремонта
В этом случае обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Плановый и неплановый капитальный ремонт
По некоторым видам имущества требованиями документации может быть предусмотрено проведение планового капитального ремонта с определенной периодичностью (п. 2.3.6 межгосударственного стандарта ГОСТ 18322-2016 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", введенного в действие Приказом Росстандарта от 28.03.2017 N 186-ст).
Если плановый или неплановый ремонт предусмотрен нормативными документами, стороны могут согласовать, что арендатор обязан производить только плановый капитальный ремонт имущества, а арендодатель - неплановый, или иным образом распределить обязанности по проведению капитального ремонта.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор обязан производить плановый капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан производить неплановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества".

"Арендодатель обязан производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан производить неплановый капитальный ремонт арендованного имущества".
--------------------------------

Если стороны не указали, что арендатор обязан производить только один из видов капитального ремонта
В этом случае арендатор обязан осуществить как плановый, так и неплановый ремонт арендованного имущества согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.1).

5.1.2. Распределение расходов по капитальному
ремонту между сторонами договора аренды

При согласовании условия о проведении капитального ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет будет выполняться капитальный ремонт. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором.

Проведение капитального ремонта арендатором
Если по договору капитальный ремонт осуществляет арендатор, стороны могут согласовать условие о том, что капитальный ремонт производится арендатором за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Такое распределение расходов больше защищает интересы арендодателя, так как арендатор при наличии такого условия в договоре не сможет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.2).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества".
--------------------------------

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Согласовать условие о производстве работ за счет арендодателя можно следующим образом:
- прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя".
--------------------------------

- указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта".
--------------------------------

- указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую возможность зачета расходов арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы".
--------------------------------

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя.
В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт
В этом случае считается, что стороны не изменили правило п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.1).

Проведение капитального ремонта арендодателем
Если обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ), стороны вправе согласовать обязанность арендатора возместить стоимость произведенного капитального ремонта.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества
В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

5.1.3. Виды, объем и стоимость работ
по капитальному ремонту арендованного имущества

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.
Согласование данного условия в интересах и арендатора, и арендодателя. И это не зависит от того, кто из них производит капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Так, арендодатель заинтересован в том, чтобы в процессе ремонта арендатором выполнялись определенные виды и объем работ, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Арендатору же необходимо, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление не только исправности имущества, но и максимально близкое к полному восстановление его ресурса, качеств и свойств.
Определение стоимости капитального ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей капитальный ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.
Порядок согласования видов, объема и стоимости работ зависит от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта на момент заключения договора.
Если на этот момент арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту. Данные условия также могут быть согласованы путем составления сметы, которая будет являться приложением к договору.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель обязан выполнить за свой счет следующие работы по капитальному ремонту переданного в аренду имущества: ______________ (указать виды, объем и стоимость работ)".

"Арендатор обязан выполнить за счет арендодателя работы по капитальному ремонту арендованного имущества. Виды, объем и стоимость работ указаны в смете (Приложение N 1 к договору)".
--------------------------------

Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, стороны могут предусмотреть механизм согласования видов, объема и стоимости работ по капитальному ремонту, в котором может возникнуть неотложная необходимость. Таковая может, например, возникнуть, если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Для согласования указанного механизма в договоре можно предусмотреть следующие обязанности стороны, на которую договором или законом возложено осуществление капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ):
- предварительно получить у другой стороны согласие на выполнение работ по капитальному ремонту;
- предварительно согласовать с другой стороной виды, объем и стоимость работ (смету).
Сторонам рекомендуется закрепить порядок исполнения перечисленных обязанностей:
- форму и порядок направления запроса о получении согласия на выполнение работ по капитальному ремонту или предложения по видам, объему и стоимости работ, и ответа на него (письменная форма, направление заказным письмом, телеграммой, с нарочным и т.д.);
- срок выдачи согласия, ответа на предложение;
- последствия отсутствия ответа на запрос или предложение в установленный срок.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае возникновения необходимости в проведении капитального ремонта арендованного имущества арендатор обязан произвести его за свой счет. При этом арендатор обязан предварительно согласовать с арендодателем виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту путем направления письменного предложения заказным письмом. Арендодатель обязан направить аналогичным образом ответ на предложение арендатора в течение ________ (указать срок) с момента его получения. В случае если арендодатель не отправит ответ на предложение в течение установленного срока либо немотивированно откажется от согласования видов, объема и стоимости работ по капитальному ремонту, предложение арендатора считается принятым арендодателем".
--------------------------------

Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту или механизм их согласования в договоре не определены
В этом случае сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту (п. 1 ст. 616 ГК РФ), должна выполнить работы, необходимые для восстановления исправности и полного или близкого к полному ресурса объекта, включая замену либо восстановление любых его частей. Близкое к полному значение определяется по документации (п. 2.3.7 ГОСТ 18322-2016 "Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", введенного в действие Приказом Росстандарта от 28.03.2017 N 186-ст). При этом виды и объем работ будут определяться этой стороной самостоятельно, с учетом указанных требований, и могут не удовлетворить потребности другой стороны, а стоимость произведенного капитального ремонта может превысить ожидаемую. В связи с последним обстоятельством, сторона, за чей счет осуществляется капитальный ремонт, может понести незапланированные расходы по возмещению другой стороне стоимости капитального ремонта.

5.1.4. Срок проведения капитального ремонта
арендованного имущества

В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора.

Арендованное имущество имеет недостатки, которые оговорены в договоре
Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать срок проведения капитального ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.
Срок проведения капитального ремонта арендованного имущества определяется по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно:
- календарной датой;
- событием, которое должно неизбежно наступить;
- истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.
Если срок проведения капитального ремонта установлен как период, стороны могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор обязан выполнить за счет арендодателя капитальный ремонт переданного в аренду имущества "___" _____________ 20___ г.".

"Арендодатель обязан выполнить за счет арендатора капитальный ремонт переданного в аренду имущества в течение года с момента заключения договора".

"Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с "____" ______________ 20___ г. по "____" _____________ 20___ г.".
--------------------------------

Если срок проведения капитального ремонта арендованного имущества не согласован
В этом случае сторона, на которой в силу договора или закона лежит обязанность по капитальному ремонту арендованного имущества, обязана произвести его в разумный срок (абз. 2 п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Предвидеть, какой срок будет признан судом разумным, невозможно, поэтому сторона несет риск привлечения ее к ответственности за несвоевременное осуществление ремонта (ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Арендованное имущество не имеет недостатков на момент заключения договора
Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, но стороны хотят провести его в будущем (например, капитальный ремонт, который будет осуществляться с определенной периодичностью), в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.
Срок проведения должен быть установлен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ: указанием на календарную дату, событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.
Если срок проведения ремонта указан как период времени, стороны могут установить, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества "____" _____________ 20____ г.".

"Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в течение трех месяцев с момента заключения договора".

"Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с "____" ___________ 20___ г. по "____" ___________ 20____ г.".
--------------------------------

Периодичность проведения предусматривается, как правило, для планового капитального ремонта и согласовывается путем указания на повторяемость его проведения (через определенные промежутки времени).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан за свой счет производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества, не реже одного раза в год".
--------------------------------

Если срок или периодичность проведения капитального ремонта не согласованы
В этом случае, а также в случае, когда ремонт вызван неотложной необходимостью (т.е. имущество оказалось в неисправном состоянии), он должен быть проведен в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если имущество исправно и пригодно для использования по назначению, то ни одна из сторон не вправе требовать осуществления другой стороной капитального ремонта, а в случае его непроведения - расторжения договора согласно абз. 5 ст. 619 ГК РФ.
Если капитальный ремонт обязан производить арендодатель за свой счет, но арендатор самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендатор не вправе будет требовать от арендодателя возмещения стоимости капитального ремонта или ее зачета в счет арендной платы согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ.
В случае когда капитальный ремонт арендованного имущества обязан осуществлять арендатор за свой счет, но арендодатель самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендодатель не вправе будет потребовать от арендатора возмещения стоимости капитального ремонта на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ.

5.1.5. Арендная плата за период проведения
капитального ремонта

В период проведения капитального ремонта арендованное имущество не пригодно для использования по назначению. Поэтому в силу ст. 421 ГК РФ в договоре можно согласовать условие об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы либо о ее уменьшении на этот период.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за период проведения капитального ремонта арендованного имущества".

"За период проведения капитального ремонта арендованного имущества арендная плата подлежит уменьшению на ____ (указать цифрой или прописью) процентов".
--------------------------------

Если условие об освобождении арендатора от арендной платы или ее уменьшении за период капитального ремонта не согласовано
В этом случае арендатор обязан вносить арендную плату за период капитального ремонта в полном объеме согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.3).

5.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статьи 616, 623 ГК РФ

Условие о проведении текущего ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит текущий ремонт, за чей счет он осуществляется, а также условия его проведения.

Согласование условия о проведении текущего ремонта
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении текущего ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.
Для определения этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее:
- сторону, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта;
- распределение расходов по текущему ремонту между сторонами;
- виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту;
- срок проведения текущего ремонта.

Если условие о текущем ремонте арендованного имущества не согласовано
В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.2.1. Сторона, которая несет обязанность
по проведению текущего ремонта арендованного имущества

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования его проведения арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя (решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2010 по делу N А60-62576/2009-С10 (Постановлением ФАС Уральского округа от 03.08.2010 N Ф09-5921/10-С2 данное решение оставлено без изменения)).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества".
--------------------------------

Выполнение текущего ремонта арендатором может быть в его интересах, поскольку позволяет оперативно выполнить ремонт, без временных затрат на транспортировку имущества арендодателю.
Если стороны договорились о проведении текущего ремонта арендатором, они могут согласовать обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость текущего ремонта (подробнее об этом см. п. 5.2.2 настоящих Рекомендаций).

Внимание! Если обязанность производить текущий ремонт возложена на арендатора и он ее исполнил, но впоследствии выяснилось, что ремонт был вызван недостатками, за которые отвечает арендодатель (или третье лицо, осуществившее ремонт имущества по договору с арендодателем), арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 612 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12528/13). В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на проведение ремонта.
Арендодателю в этой связи необходимо учитывать следующее. Возложение на арендатора обязанности по текущему ремонту не освобождает арендодателя от ответственности по ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, возникшие, в частности, из-за некачественного ремонта, который выполнила подрядная организация по договору с арендодателем до передачи имущества в аренду.

Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества
В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.2.2. Распределение расходов по текущему ремонту
между сторонами договора аренды

При согласовании условия о проведении текущего ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будет выполняться текущий ремонт.

Проведение текущего ремонта арендодателем
Если стороны в силу диспозитивности п. 2 ст. 616 ГК РФ возложили обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также установить, что данный ремонт осуществляется арендодателем за свой счет. Такое согласование распределения расходов на текущий ремонт в интересах арендатора, поскольку в этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества".
--------------------------------

В интересах арендодателя установить в договоре, что текущий ремонт производится им за счет арендатора. В этом случае он будет вправе требовать от арендатора возмещения стоимости произведенного текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Стороны могут согласовать данное условие следующим образом:
- прямо указать в договоре, что текущий ремонт производится арендодателем за счет арендатора;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества за счет арендатора".
--------------------------------

- указать, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, произведенного арендодателем.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость произведенного текущего ремонта".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель по условиям договора обязан производить текущий ремонт
В этом случае можно сделать вывод о том, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении текущего ремонта за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе будет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Проведение текущего ремонта арендатором
Если обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость произведенного текущего ремонта.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором".
--------------------------------

Условие о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы также может быть согласовано сторонами.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного имущества. Стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить текущий ремонт
В этом случае арендатор обязан осуществлять текущий ремонт арендованного имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), и не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного текущего ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.2.1).

5.2.3. Виды, объем и стоимость работ по текущему
ремонту арендованного имущества

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащие выполнению стороной, которая несет обязанность по текущему ремонту арендованного имущества.
Если обязанность по текущему ремонту несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то арендодатель заинтересован в согласовании видов и объема работы, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Если обязанность по текущему ремонту несет арендодатель, то арендатор также заинтересован в согласовании данного условия, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление работоспособности арендованного имущества.
Определение стоимости текущего ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей текущий ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.
Порядок согласования видов, объема и стоимости работ по текущему ремонту аналогичен порядку согласования работ по капитальному ремонту. Подробнее об этом см. п. 5.1.3 настоящих Рекомендаций.

5.2.4. Срок проведения текущего ремонта
арендованного имущества

В договоре рекомендуется согласовать срок проведения текущего ремонта. Если его обязан производить арендодатель (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.
Порядок согласования данного условия зависит от того, существует ли необходимость в проведении текущего ремонта в момент заключения договора.
Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью текущего ремонта, и стороны договорились о его выполнении (арендодателем или арендатором), в договоре следует прямо указать срок проведения текущего ремонта.
В случае когда на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует текущего ремонта, но стороны хотят провести его в будущем, в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.
Порядок согласования срока или периодичности ремонта аналогичен для текущего и капитального ремонта. Подробнее об этом см. п. 5.1.4 настоящих Рекомендаций.

Если срок или периодичность проведения текущего ремонта арендованного имущества не согласованы
В этом случае текущий ремонт должен быть произведен обязанной стороной в семидневный срок со дня предъявления требования другой стороной (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендодателя за его счет, арендатор не заявлял о необходимости текущего ремонта и провел его самостоятельно, он не сможет ссылаться на невыполнение арендодателем этой обязанности и требовать возмещения стоимости текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.2.2).

5.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ
Статья 616 ГК РФ

Состояние вещи - это совокупность изменяемых при ее эксплуатации свойств и параметров, которые определяют возможности ее применения (подробнее об этом см. п. 2.5 "Состояние объекта аренды" настоящих Рекомендаций).
Исправное состояние (исправность) - это состояние объекта, в котором все параметры объекта соответствуют всем требованиям, установленным в документации на него (пп. 12 п. 3 ГОСТ Р 27.102-2021 "Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность в технике. Надежность объекта. Термины и определения" (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 08.10.2021 N 1104-ст)).
Исходя из содержания п. 2.1.1 ГОСТ 18322-2016 "Межгосударственный стандарт. Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения" (введен в действие Приказом Росстандарта от 28.03.2017 N 186-ст) комплекс технологических операций и организационных действий по поддержанию работоспособности или исправности объекта при использовании по назначению, ожидании, хранении и транспортировании - это техническое обслуживание (ТО).

Поддержание имущества в исправном состоянии включает в себя соблюдение условий пользования, хранения, транспортирования имущества, а также его техническое обслуживание.
Кроме того, в судебной практике используется и другое определение поддержания имущества в исправном состоянии. Под ним понимается обеспечение его сохранности.

- Судебную практику, подтверждающую, что обеспечение сохранности арендованного имущества относится к поддержанию его в исправном состоянии, см. в Путеводителе по судебной практике.

Согласование условия о поддержании арендованного имущества в исправном состоянии
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о том, что такое техническое обслуживание конкретного объекта аренды, и позволяет избежать конфликтов при исполнении договора.
Для согласования этого условия в договоре необходимо предусмотреть:
- сторону, которая несет обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
- распределение расходов по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
- правила, объем, периодичность работ по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии.

Если условие о поддержании имущества в исправном состоянии не согласовано
В этом случае соответствующую обязанность несет арендатор, который обязан поддерживать его в исправном состоянии за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.3.1. Сторона, которая несет обязанность по поддержанию
арендованного имущества в исправном состоянии

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию переданного в аренду имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования условия о поддержании имущества в исправном состоянии арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ изложено диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить полностью или частично обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии на арендодателя.
Обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии рекомендуется возлагать на арендодателя в следующих случаях:
- если имущество передано арендатору только в пользование;
- если имущество передано арендатору во владение и пользование, но услуги по его эксплуатации оказывают сотрудники арендодателя;
- если арендатор не обладает необходимыми разрешениями, квалифицированными специалистами, материалами для осуществления технического обслуживания, транспортирования или хранения объекта аренды.
Во всех перечисленных случаях арендатор должен соблюдать условия пользования объектом аренды (подробнее об этом см. п. 2.1 "Условия пользования объектом аренды" настоящих Рекомендаций).
Если стороны договорились о том, какая сторона несет обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, то на эту сторону возлагается ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением такой обязанности. Например, арендатор обязан возместить ущерб, причиненный неисправным объектом аренды третьему лицу (см. Риск арендатора 5.3.1).
Если обязанность по обслуживанию объекта аренды возложена на арендодателя, арендатор вправе приостановить внесение арендных платежей при ненадлежащем обслуживании объекта аренды, которое привело к невозможности его использования (см. Риск арендодателя 5.3.1).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии".

"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части обеспечения и производства его технического обслуживания. Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части соблюдения условий пользования, хранения и транспортирования объекта аренды, а также своевременного (за три рабочих дня) извещения арендодателя о необходимости технического обслуживания объекта аренды".
--------------------------------

Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
В этом случае обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.3.2. Распределение расходов по поддержанию имущества
в исправном состоянии между сторонами договора аренды

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому для согласования условия о поддержании имущества в исправном состоянии за счет арендатора сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ изложено диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) имущество будет поддерживаться в исправном состоянии.

Поддержание объекта аренды в исправном состоянии арендатором
Если по договору поддерживать объект аренды в исправном состоянии должен арендатор, то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость поддержания арендованного имущества в исправном состоянии.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан возместить стоимость поддержания арендатором объекта аренды в исправном состоянии".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии
В этом случае арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Поддержание арендованного имущества в исправном состоянии арендодателем
Если по договору поддерживать имущество в исправном состоянии должен арендодатель, в интересах арендатора установить в договоре, что поддержание объекта аренды в исправном состоянии производится арендодателем за свой счет. При согласовании данного условия арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости расходов на такое поддержание согласно п. 2 ст. 616, п. 4 ст. 421 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии за свой счет".
--------------------------------

В интересах арендодателя установить в договоре, что поддержание арендованного имущества в исправном состоянии производится за счет арендатора. В этом случае арендодатель будет вправе потребовать от арендатора, например, возмещения стоимости произведенного технического обслуживания объекта аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Стороны могут согласовать данное условие следующим образом:
- прямо указать в договоре, что поддержание объекта аренды в исправном состоянии производится арендодателем за счет арендатора;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии за счет арендатора".
--------------------------------

- указать, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость поддержания объекта аренды в исправном состоянии.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость поддержания объекта аренды в исправном состоянии".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель по условиям договора обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии
В этом случае считается, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении поддержания имущества в исправном состоянии за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе будет потребовать взыскания с арендатора стоимости расходов на поддержание объекта аренды в исправном состоянии п. 2 ст. 616 ГК РФ.

5.3.3. Правила, объем, периодичность работ по поддержанию
арендованного имущества в исправном состоянии

Для поддержания объекта аренды в исправном состоянии сторонам рекомендуется согласовать следующее:
- правила эксплуатации, хранения и транспортирования объекта аренды;
- правила технического обслуживания объекта аренды, включая его объемы, стоимость и периодичность.

Правила эксплуатации (пользовании), хранения и транспортирования арендованного имущества сторонам рекомендуется определить ссылкой на руководство по эксплуатации имущества, сделав его приложением к договору. То есть арендатор должен при подписании договора узнать у арендодателя, какими документами регламентированы правила эксплуатации объекта аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан эксплуатировать (пользоваться), хранить и транспортировать объект аренды в соответствии с руководством по его эксплуатации, которое является Приложением N 1 к настоящему договору".
--------------------------------

Для объектов аренды, имеющих руководство по эксплуатации, стороны могут установить повышенные требования к правилам их эксплуатации, хранения и транспортирования. Для этого рекомендуется на основании эксплуатационной документации (см. п. 2.3 "Документы, относящиеся к объекту аренды") и обязательных требований по безопасности разработать собственные правила и включить их в договор в качестве приложений.
Важно, чтобы такие правила соответствовали обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности и т.п. (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании").
Если на объект аренды изготовителем не установлены правила его эксплуатации, хранения и транспортирования, стороны могут разработать их сами на основе действующих технических регламентов и (или) национальных стандартов, регулирующих требования по безопасности того же рода вещей, что и арендованное имущество. В этом случае рекомендуется включить такие правила в качестве приложений к договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан эксплуатировать (пользоваться), хранить и транспортировать объект аренды в соответствии с правилами, согласованными сторонами в Приложениях N 1 "Правила эксплуатации", N 2 "Правила хранения" и N 3 "Правила транспортирования" к настоящему договору".
--------------------------------

Если условие о правилах эксплуатации (пользования), хранения и транспортирования объекта аренды не согласовано
В этом случае исходя из положений п. 1 ст. 615 и ст. 622 ГК РФ арендатор должен пользоваться, хранить и транспортировать арендованное имущество в соответствии с его назначением способами, исключающими его повреждение или утрату (гибель).

Правила, объемы, стоимость и периодичность технического обслуживания объекта аренды сторонам рекомендуется согласовать путем указания на руководство по эксплуатации имущества, сделав руководство приложением к договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с руководством по его эксплуатации, которое является Приложением N 1 к настоящему договору. Стоимость технического обслуживания определена сметой, которая является Приложением N 2 к договору".
--------------------------------

Для объектов аренды, имеющих руководство по эксплуатации, стороны могут установить повышенные требования к правилам, объемам и периодичности их технического обслуживания. Для этого рекомендуется на основании эксплуатационной документации (см. п. 2.3 "Документы, относящиеся к объекту аренды"), обязательных требований по безопасности и соответствующих методик, (например, методика для грузоподъемных кранов - "МДС 12-42.2008. Нормирование затрат на техническое обследование, техническое обслуживание и ремонт грузоподъемных кранов, крановых путей, выполнение проектных и конструкторских работ", для строительных машин - "МДС 12-8.2007. Рекомендации по организации технического обслуживания и ремонта строительных машин" и) разработать собственные правила и включить их в договор в качестве приложений.
Так, помимо планового ежемесячного технического обслуживания, стороны могут предусмотреть ежедневное техническое обслуживание объекта аренды.
Важно, чтобы разработанные сторонами правила, объемы и периодичность технического обслуживания объекта аренды соответствовали обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности и т.п. (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании").
Если на объект аренды изготовителем не установлены правила, объемы и периодичность его технического обслуживания, стороны могут разработать их сами на основе действующих технических регламентов и (или) национальных стандартов, регулирующих требования по безопасности того же рода вещей, что и арендованное имущество. В этом случае рекомендуется включить такие правила в качестве приложений к договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с правилами, согласованными сторонами в Приложениях N 1 "Правила технического обслуживания объекта аренды", N 2 "Карта работ и применяемые материалы для технического обслуживания объекта аренды", N 3 "График периодичности технического обслуживания объекта аренды" и Приложении N 4 "Смета на работы и материалы для технического обслуживания".
--------------------------------

Если условие о правилах, объемах и периодичности технического обслуживания объекта аренды не согласовано
В этом случае исходя из положений ст. 616 ГК РФ сторона, обязанная поддерживать имущество в исправном состоянии по договору, должна обеспечить обслуживание объекта аренды в объемах, необходимых для его сохранности и возможности использования для целей договора. При этом она может руководствоваться требованиями эксплуатационных документов.
Если стороны, не определили, что они понимают под техническим обслуживанием, отсутствие данного условия может привести к конфликтным ситуациям при исполнении договора поскольку стороны имели разные представления об объемах, периодичности, стоимости и правилах производства работ.

5.4. РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 616 ГК РФ

Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание имущества исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание (подробнее об этом см. п. 5 "Содержание арендованного имущества").

Расходы по содержанию арендованного имущества включают в себя:
- расходы на капитальный ремонт арендованного имущества (подробнее об этом см. п. 5.1 "Капитальный ремонт арендованного имущества" настоящих Рекомендаций);
- затраты на текущий ремонт арендованного имущества (подробнее об этом см. п. 5.2 "Текущий ремонт арендованного имущества" настоящих Рекомендаций);
- расходы на поддержание имущества в исправном состоянии (подробнее об этом см. п. 5.3 "Поддержание объекта аренды в исправном состоянии" настоящих Рекомендаций).
Также договором может быть установлено, что к расходам по содержанию относятся затраты на поддержание противопожарной безопасности объекта аренды, например на размещение расходных баков жидкого топлива для теплогенерирующих аппаратов по Приложению А "ГОСТ Р 53321-2009. Аппараты теплогенерирующие, работающие на различных видах топлива. Требования пожарной безопасности. Методы испытаний".
По общему правилу расходы на содержание имущества в части его капитального ремонта несет арендодатель, а все остальные - арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Однако стороны вправе распределить указанные расходы иным образом. Для этого в договоре необходимо указать, какая из сторон договора будет нести те или иные расходы на содержание арендованного имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель несет расходы на содержание объекта аренды в части капитального ремонта и его транспортировки в место нахождения арендатора.
Арендатор несет расходы на содержание объекта аренды в части текущего ремонта, поддержания объекта аренды в исправном состоянии, поддержания противопожарной безопасности объекта аренды, охраны объекта аренды, монтажа и демонтажа объекта аренды, транспортировки при возврате объекта аренды арендодателю".
--------------------------------

Если условие о расходах на содержание арендованного имущества не согласовано
В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ расходы на капитальный ремонт объекта аренды несет арендодатель, а иные расходы на содержание арендованного имущества (текущий ремонт, поддержание имущества в исправном состоянии, поддержание противопожарной безопасности, охрана объекта аренды и др.) несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

6. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Статья 614 ГК РФ

Арендная плата - это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.
Договор аренды в силу ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ является возмездным. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров.
Положения ст. ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды, а также иными нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, в противном случае он считается незаключенным (подробнее об этом см. п. 8 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений). Аналогичные последствия в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ наступят при отсутствии условия об арендной плате в договоре аренды земельного участка, поскольку в соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК РФ оно отнесено к существенным условиям.
Кроме того, условие об арендной плате будет существенным, если в ходе переговоров одна из сторон заявила о необходимости его согласования (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В этом случае отсутствие согласия по данному условию не может быть восполнено по правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ и договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165)).
Правоотношения по аренде движимого имущества регулируются общими нормами ГК РФ об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Также к ним применяются некоторые специальные нормы об отдельных видах договора аренды - § 2 гл. 34 ГК РФ (прокат), § 3 гл. 34 ГК РФ (аренда транспортных средств), § 6 гл. 34 ГК РФ (лизинг). Указанными нормами условие о размере арендной платы не отнесено к существенным.
Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора. Для этого необходимо указать:
- вид (форму) арендной платы;
- размер арендной платы или способ его определения;

Если условие об арендной плате в договоре аренды здания, сооружения или земельного участка не согласовано

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

6.1. ВИДЫ (ФОРМЫ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В сложившейся практике делового оборота термин "плата" подразумевает расчеты денежными средствами ("Современный экономический словарь", Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.). Однако применительно к отношениям по аренде Гражданский кодекс РФ содержит расширительное толкование данного понятия. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств.

Согласование вида (формы) арендной платы
Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:
- твердой суммы платежей;
- доли поступлений от использования арендованного имущества;
- предоставления услуг;
- передачи имущества в собственность;
- передачи имущества в аренду;
- возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
- иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Если условие о виде (форме) арендной платы не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

6.1.1. Арендная плата в твердой сумме платежей

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях. Следовательно, ст. 614 ГК РФ предусматривает обязательство арендатора вносить арендную плату денежными средствами путем наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ).
Таким образом, надлежащее согласование арендной платы в твердой сумме платежей производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору составляет 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей".
--------------------------------

О согласовании размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах см. п. 6.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" настоящих Рекомендаций.
Если договором определена арендная плата в виде твердой суммы платежей, арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать иные формы арендной платы. В частности, он не может передавать арендодателю товар в счет погашения задолженности (см. Риск арендатора 6.1.2).

Если условие о форме арендной платы в виде твердой суммы платежей не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.2. Арендная плата в виде доли полученных плодов,
продукции или доходов

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества. В зависимости от объекта аренды и способа его использования стороны могут согласовать арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений.
К поступлениям от использования имущества Гражданский кодекс РФ относит плоды, продукцию и доходы (ст. 136 ГК РФ). При этом он не содержит определения этих понятий и не разграничивает их.
В юридической литературе разграничение видов поступлений проводится исходя из способа их получения.
Под плодами подразумеваются результаты органического развития животных и растений (см. "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой" под ред. О.Н. Садикова). Это продукты кустарниковых и древесных пород растений, приплод скота и птицы, приносимые ими продукты (молоко, яйца, шерсть) и т.п.
К продукции относят овеществленные результаты хозяйственной деятельности (труда). Это вещи, поступление которых невозможно без организованной деятельности человека (см. "Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации" под ред. П.В. Крашенинникова).
Доходы определяются как поступления от участия вещи в экономических отношениях. К таким поступлениям относятся проценты, арендные платежи и т.д. ("Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации", Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. и др.).
В ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что арендатор является собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате пользования имуществом. Положения данной нормы являются специальными по отношению к общим правилам ст. 136 ГК РФ, в соответствии с которой указанные плоды, продукция и доходы принадлежат собственнику вещи независимо от того, кто ее использует. Таким образом, арендатор вправе распоряжаться поступлениями от использования имущества, в частности передавать долю от них арендодателю в качестве арендной платы, если соответствующее условие будет согласовано в договоре аренды.

6.1.2.1. Согласование арендной платы
в виде доли поступлений

Арендная плата в виде доли продукции или плодов
Сторонам договора следует четко разграничить понятия "плоды" и "продукция" в договоре, хотя и те, и другие поступления в соответствии со ст. 606 ГК РФ являются собственностью арендатора, поскольку различное понимание данных терминов может привести к разногласиям при определении размера арендной платы.
Например, поступлениями от использования стада коз могут быть молоко, козий пух и приплод. С одной стороны, все это является результатом органического развития арендованного скота и может быть признано плодами. С другой стороны, получение пуха и молока невозможно без участия арендатора (без осуществления начеса и дойки). И в этом случае молоко и пух могут быть отнесены к продукции. Если договор предусматривает арендную плату в форме доли плодов, к объему поступлений для расчета арендной платы по первому критерию может быть отнесен только приплод, а по второму - приплод, молоко и пух.
Если для исполнения договора неважно, какими плодами будет расплачиваться арендатор (важен только объем поступлений), в договоре можно использовать либо общий термин - "поступления", либо перечислить все виды возможных поступлений.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору составляет 1/8 доли от общего количества поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества".
--------------------------------

В ряде случаев условие о виде поступлений должно быть максимально конкретизировано. Это актуально, например:
- когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция;
- когда арендодатель намерен получить в качестве арендной платы долю от конкретного поступления и не претендует на долю от всех остальных плодов, продукции и доходов;
- когда неясно, к какой категории относятся поступления от использования имущества.
В таких ситуациях следует перечислить в договоре все виды возможных поступлений и определить доли, подлежащие передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата за владение и пользование ткацким станком составляет 7% от общего количества льняных и 15% от общего количества хлопковых тканей, изготовленных на данном станке".

"Плата за аренду стада составляет 40% от объема надоя молока и 25% от объема полученной с арендованного скота шерсти".

"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан передать арендодателю 20% деталей, изготовленных с использованием арендованного оборудования".
--------------------------------

Внимание! Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Это объясняется тем, что при переработке плодов и продукции происходит их расходование (уничтожение) на создание новой вещи (ст. 220 ГК РФ), собственником которой является арендатор (ч. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ГК РФ). Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.

Арендная плата в виде доли доходов
Условие об арендной плате в форме доли дохода подразумевает, как правило, денежное обязательство арендатора, поскольку чаще всего доходы поступают в виде денежных средств. Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.
Если для исполнения договора неважно, долю каких доходов необходимо внести в качестве арендной платы, в договоре достаточно использовать общий термин "доходы" и указать размер доли, подлежащей передаче арендодателю.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% от дохода, полученного в результате использования оборудования".
--------------------------------

В некоторых случаях арендуемое имущество используется арендатором в различных целях. При этом значение имущества для получения доходов из различных источников неодинаково.
Например, на основании договора аренды организация - владелец развлекательного комплекса получила во временное владение и пользование карусель. В данном случае арендатор может получить от использования имущества доходы двух видов:
- средства, полученные от продажи билетов на данный аттракцион;
- средства, полученные от предоставления всего развлекательного комплекса (включая находящиеся в нем аттракционы) для кино- или фотосъемок.
Значение использования карусели для получения дохода из второго источника ничтожно мало.
В подобных ситуациях стороны могут установить, что в качестве арендной платы вносится доля дохода одного вида. Для согласования данного условия в договоре необходимо конкретизировать тип дохода, применяемого для исчисления арендной платы, путем указания на его источник.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 35% от дохода, полученного в результате использования арендованного имущества в качестве аттракциона".
--------------------------------

Если условие о виде арендной платы в форме плодов, продукции или доходов не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.2.2. Согласование порядка учета поступлений
от использования арендованного имущества

При установлении арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов особое значение приобретает учет таких поступлений.
Для корректного расчета арендной платы необходимо, чтобы обе стороны пришли к согласию относительно того, какой объем продукции произведен (плодов или доходов получен). Поэтому в договоре необходимо согласовать механизм установления объема поступлений.
Контролировать объем поступлений от использования имущества арендодатель может двумя способами:
- присутствуя при производстве продукции (поступлении доходов и плодов);
- проверяя данные, которые арендатор представил по итогам определенного периода (этапа) использования.
Если арендодатель намерен контролировать объем поступлений путем проверки таких сведений, в договоре необходимо указать:
- форму предоставления сведений и перечень документов, их подтверждающих;
- сроки предоставления арендатором сведений;
- порядок (в том числе сроки) проверки и утверждения арендодателем сведений, предоставленных арендатором.
Если поступлением от использования движимого арендованного имущества является сельхозпродукция, для учета и контроля объема поступлений можно использовать формы статистического наблюдения. Их периодически представляют производители сельхозпродукции в территориальные органы Росстата (см., например, Приказ Росстата от 01.08.2018 N 473).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор одновременно с возвратом арендованного имущества передает арендодателю отчет о доходах, полученных от использования имущества, с расшифровкой по каждой из арендованных вещей, оборотно-сальдовую ведомость по счету 90-1 "Выручка" и копию отчета о прибылях и убытках за период аренды. Арендодатель проверяет представленные арендатором данные, производит расчет арендной платы и направляет арендатору счет на сумму арендной платы либо мотивированный отказ от принятия отчета".

"Арендатор ежеквартально в письменном виде предоставляет арендодателю информацию об объеме поступлений от арендованного скота с приложением копии отчета по форме N П-1 (СХ) "Сведения о производстве и отгрузке сельскохозяйственной продукции", содержащего отметку территориального органа Росстата о принятии отчета. Представленная информация должна быть утверждена арендодателем в течение пяти дней с момента ее получения путем направления арендатору соответствующего уведомления или отклонена в этот же срок с письменным обоснованием отклонения".
--------------------------------

Если арендодатель намерен лично производить учет фактического объема поступлений, в договоре необходимо установить:
- право арендодателя присутствовать при использовании арендованного оборудования;
- обязанность арендатора допустить уполномоченного наблюдателя арендодателя для контроля производства продукции, сбора плодов, получения доходов;
- форму документа, в котором отражается объем поступлений;
- порядок утверждения сторонами сведений об объеме поступлений.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обеспечивает уполномоченному представителю арендодателя доступ в цех для контроля объема продукции, производимой на арендованном станке. Составленный представителем арендодателя акт о количестве произведенной продукции за истекший рабочий день передается для утверждения уполномоченному представителю арендатора. До окончания рабочего дня, следующего за днем получения акта, арендатор утверждает представленный акт либо в тот же срок направляет арендодателю мотивированный отказ от его подписания. По истечении указанного срока при отсутствии возражений арендатора акт считается подписанным сторонами".
--------------------------------

Внимание! При согласовании объема поступлений от использования объекта аренды каждая из сторон должна удостовериться в наличии у представителя другой стороны полномочий на совершение таких действий. Представитель стороны, не являющийся ее единоличным исполнительным органом (руководителем), должен подтвердить свои полномочия доверенностью, оформленной по правилам ст. ст. 185, 185.1, 186 ГК РФ. Документы, подписанные неуполномоченным представителем, не будут являться подтверждением указанных в них данных, если только представляемая сторона впоследствии не одобрит (подтвердит) эти данные (ст. 183 ГК РФ).

Если условие о порядке учета поступлений от использования арендованного имущества не согласовано
В ходе исполнения договора у сторон могут возникнуть разногласия относительно объема (количества) произведенной продукции. При определении размера арендной платы, подлежащей внесению, арендодатель не сможет исходить из данных, не подтвержденных арендатором (см. Риск арендодателя 6.1.3).

6.1.3. Арендная плата в виде предоставления арендатором
определенных услуг

Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).
Из буквального содержания пп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании данной формы арендной платы стороны должны указать в договоре те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты. Для надлежащего определения услуг сторонам необходимо согласовать:
- перечень (виды) и объем услуг;
- место оказания услуг и сведения об объектах, связанных с их оказанием;
- сроки (период) оказания услуг;
- стоимость в денежном выражении.
При определении указанных условий сторонам необходимо руководствоваться правилами, установленными для договоров возмездного оказания услуг. Подробнее по данному вопросу см. "Рекомендации по заключению договора возмездного оказания услуг".

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв. м., расположенных по адресу ______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов - ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) - еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов - 1 раз в 2 месяца.
Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 90 000 рублей, что соответствует 100% арендной платы".
--------------------------------

Если условие о форме арендной платы в виде предоставления арендатором определенных услуг не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.4. Арендная плата в виде передачи вещи
в аренду арендодателю

В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.
Из буквального содержания указанной нормы следует, что для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). Подробнее по данному вопросу см. п. 1.3 "Объект аренды" настоящих Рекомендаций.
Кроме того, сторонам рекомендуется согласовать для аренды, являющейся платой по договору, следующие условия:
- объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование);
- срок аренды;
- порядок передачи и возврата имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное оборудование согласно перечню, указанному в приложении N 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества".
--------------------------------

Подробнее по вопросу согласования указанных условий см. п. п. 1.2 "Основные права и обязанности сторон по договору аренды", 3.1 "Срок аренды", 4 "Предоставление и возврат имущества по договору аренды", 8.1.2 "Порядок внесения арендной платы в натуральной форме" настоящих Рекомендаций.

Если условие о форме арендной платы в виде передачи арендодателю определенной вещи в аренду не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.5. Арендная плата в виде передачи вещи
в собственность арендодателя

Подпункт 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя.
Буквальное содержание указанной нормы свидетельствует о том, что для установления арендной платы в форме передачи вещи в собственность сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором, данную вещь.
Глава 34 ГК РФ "Аренда" не содержит правил определения в договоре вещи, подлежащей передаче арендодателю. Поскольку отношения по аренде имущества в этой части законом не урегулированы, по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к ним могут быть применены нормы права, регламентирующие сходные отношения. По правовой природе обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому к условиям об имуществе, подлежащем передаче в собственность в качестве арендной платы, применяются правила определения товара, установленные гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа".
Таким образом, для установления арендной платы в форме передачи имущества стороны должны согласовать:
- условие о наименовании подлежащей передаче вещи (ст. 455 ГК РФ);
- условие о количестве вещей, подлежащих передаче (ст. 465 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн".
--------------------------------

В зависимости от характера вещей, подлежащих передаче, сторонам также рекомендуется согласовать ассортимент передаваемого имущества, требования к таре и упаковке, комплект, комплектность вещей, требования к качеству товара, порядок поставки и приемки, моменты перехода права собственности и рисков.
Арендодателю необходимо учитывать, что, если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Данное правило применимо даже в случае просрочки внесения арендной платы (см. Риск арендодателя 6.1.4).
Обязательство арендатора по передаче вещи в собственность в качестве арендной платы не является денежным (ст. ст. 307, 317 ГК РФ). В случае просрочки его исполнения с арендатора не могут быть взысканы проценты на сумму долга (проценты за пользование чужими денежными средствами) в соответствии со ст. 395 ГК РФ (см. Риск арендодателя 6.1.5). Поэтому для защиты своих интересов арендодателю рекомендуется согласовать в договоре иные меры ответственности арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору, например неустойку в форме штрафа или пени. Подробнее по данному вопросу см. п. 12 "Ответственность сторон по договору аренды" настоящих Рекомендаций.

Если условие о форме арендной платы в виде передачи вещи в собственность арендодателю не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.6. Арендная плата в виде возложения на арендатора
затрат на улучшение арендованного имущества

Закон предусматривает возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Определения улучшений Гражданский кодекс РФ не содержит. Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшением понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию.

- Судебную практику, подтверждающую, что улучшение имущества - это работы капитального характера, повышающие (изменяющие) его качественные характеристики, см. в Путеводителе по судебной практике.

Из буквального содержания пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.
Это могут быть:
- производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;
- оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные его силами
Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества стороны должны указать в договоре:
- обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;
- перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;
- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

По правовой природе обязательства арендатора, связанные с производством работ по улучшению арендованного имущества схожи с обязательствами подрядчика по договору подряда. Поэтому сторонам при согласовании условия о возложении на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества рекомендуется в силу аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) воспользоваться правилами ст. 709 ГК РФ и определить размер арендной платы путем составления сметы. Смета позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.

О необходимости указания денежного эквивалента арендной платы, установленной в натуральной форме, см. п. 6.2.4 "Денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора".
--------------------------------

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные силами арендодателя
Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом. При использовании данного вида арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:
- обязанность арендатора произвести оплату работ по улучшению арендованного имущества, выполненных силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие оплате арендатором.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан оплатить модернизацию объекта аренды, производимую __________________ указывается наименование подрядной организации) на основании договора ____________________ (указываются реквизиты договора подряда) в сумме, не превышающей _____________ рублей. Оплата производится в адрес подрядчика на основании письменного требования арендодателя с указанием реквизитов платежа и приложением подтверждающих затраты документов".

"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат арендодателя по улучшению арендованного оборудования (замене деталей и узлов). По мере производства затрат на улучшение имущества арендодатель направляет арендатору счета на компенсацию произведенных затрат с приложением подтверждающих документов. Возложению на арендатора подлежат затраты, произведенные в период действия договора аренды в сумме, не превышающей ___________ рублей за весь срок аренды".
--------------------------------

Если в договоре не указано, какие именно затраты на улучшение имущества признаются арендной платой
Условие об арендной плате в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества признается несогласованным. В этом случае считаются установленными порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.7. Иные виды арендной платы

Приведенный в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень видов арендной платы не является закрытым.
Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них.
При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор:
- в течение первого года аренды производит за свой счет модернизацию оборудования (замену деталей и узлов) согласно смете (приложение N 1 к договору);
- в течение второго года аренды передает арендодателю 30% от общего объема продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества;
- в течение третьего и каждого последующего года по своему выбору передает арендодателю 30% продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества, либо 20% дохода от реализации такой продукции".

"Арендная плата по настоящему договору устанавливается в следующем размере: 10 000 рублей и 250 деталей, изготовленных при помощи арендуемого оборудования".
--------------------------------

Исходя из особенностей объекта аренды, стороны могут установить собственную форму арендной платы, например:
- доля дохода от реализации продукции, произведенной при использовании объекта аренды;
- доля продукции, полученной в результате переработки плодов, поступивших от объекта аренды;
- выполнение арендатором работ по заданию арендодателя.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Плата за аренду дойного стада вносится в виде молочных продуктов, произведенных из молока, надоенного с арендованного стада".

"В качестве платы за использование имущества арендатор выполняет работы по изготовлению полиграфической продукции (рекламных буклетов) в количестве 10 000 (десять тысяч) штук согласно дизайн-макету, утвержденному приложением N 1 к настоящему договору".

"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 1/4 доли дохода, полученного им от реализации деталей, изготовленных с использованием оборудования".
--------------------------------

Внимание! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Если условие о виде (форме) арендной платы не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Размер арендной платы - величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Согласование условия о размере арендной платы
При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:
- единицы измерения арендной платы;
- твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
- размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
- денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
- включение в арендную плату НДС.

Если условие о размере арендной платы не согласовано
К договору аренды применяются положения п. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку он является возмездным по определению, если сторона договора не заявила о необходимости согласовать размер арендной платы (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в том размере, на который они рассчитывали при заключении договора.
Если стороны выразили в договоре намерение согласовать арендную плату позднее (например, в дополнительном соглашении), но не сделали этого, данное условие суд может признать существенным. В этом случае договор будет являться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом арендодатель не сможет истребовать арендную плату и неустойку (см. Риск арендодателя 6.1.2). Договор может быть признан незаключенным также в случае, если одна из сторон заявила о необходимости согласования условия об арендной плате, но стороны не достигли соглашения, поскольку в данной ситуации такое условие считается существенным (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165)).
Вместе с тем сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)).
Указанное положение означает, что действия арендатора, который принял имущество без возражений и начал пользование им, а затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о незаключенности договора ввиду несогласования условия о размере арендной платы, могут быть расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы). Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.

6.2.1. Единицы измерения арендной платы

Арендная плата должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду арендной платы. Подробнее о видах арендной платы см. п. 6.1 "Виды (формы) арендной платы" настоящих Рекомендаций.
Если договором установлена арендная плата в твердой сумме платежей или в виде оплаты работ по улучшению арендованного имущества, единицей измерения размера арендной платы является денежная единица Российской Федерации - рубль.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата за пользование торговой витриной составляет 2500 (две тысячи пятьсот) рублей".
--------------------------------

Для арендной платы, установленной в форме передачи доли продукции, плодов и доходов, единицей измерения является доля, обозначаемая процентом, десятичной или простой дробью. В таком случае в договоре указывается не только размер доли, но и величина (общее количество, объем), от которой исчисляется доля.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% дохода, полученного им в результате оказания услуг с использованием оборудования".

"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан передать арендодателю 0,25 от общего количества деталей, изготовленных с использованием арендованного оборудования".

"Арендная плата по настоящему договору составляет 1/8 доли от общего количества продукции и плодов, полученных в результате использования арендованного имущества".
--------------------------------

Величина арендной платы, установленной в виде передачи имущества арендодателю в собственность или аренду, должна указываться в тех же единицах, что и подлежащее передаче имущество: штука, литр, килограмм, метр, баррель, унция, бушель.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн".

"В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование ручные гидравлические тележки ____________ (указываются марка, модель, другие индивидуализирующие признаки) в количестве пяти штук".
--------------------------------

Величина арендной платы, согласованной в виде оказания определенных услуг, устанавливается в единицах измерения, применяемых для указания объема услуг. Такими единицами измерения могут быть:
- час, день, месяц (при указании на продолжительность периода оказания услуги или срок);
- штука, метр, тонна и иные меры длины, веса, площади, объема (при указании на количество объектов, на которые направлены услуги).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услуги по круглосуточной охране принадлежащих арендодателю помещений площадью 135 кв. м, расположенных по адресу __________________, в течение 12 месяцев. Порядок оказания услуг установлен в приложении N 1 к настоящему договору".

"В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский)".
--------------------------------

Дополнительно по вопросу определения объема услуг см. п. 1.1.2 "Объем услуг" Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.

Если единица измерения арендной платы не указана
Если единица измерения арендной платы не указана в договоре и не может быть определена из его содержания, условие о размере арендной платы считается несогласованным. В случае спора о размере арендной платы судом будут применяться данные о размере арендной платы, уплачиваемой при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614, п. 3 ст. 424 ГК РФ).

6.2.2. Твердая или расчетная (определяемая)
величина арендной платы

Установление твердой величины арендной платы - самый простой и распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.
Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины только для денежной формы арендной платы. Однако, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие каких-либо ограничений в ст. 614 ГК РФ, стороны вправе применить подобный способ согласования размера арендной платы к другим формам.
Для определения размера арендной платы в твердой величине сторонам достаточно указать количество подлежащих передаче денежных средств или других вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения. Подробнее по вопросу указания единиц измерения арендной платы см. п. 6.2.1 настоящих Рекомендаций.
При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы стороны указывают в договоре механизм исчисления ее размера.

- Судебную практику, подтверждающую, что размер арендной платы может быть установлен путем согласования механизма его определения, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом изменение размера арендной платы в соответствии с установленным договором механизмом не является изменением договора, регулируемым п. 3 ст. 614 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение механизма арендной платы, предусмотренного договором, не является изменением в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, когда на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо значения этих показателей периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:
- в иностранной валюте или условных единицах;
- в виде формулы.

Указание размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах
Стороны вправе указать ставку арендной платы в сумме, которая эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Подобное условие представляет собой механизм исчисления арендной платы.
В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли для осуществления платежа (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
Курс валюты по отношению к рублю может быть:
а) установлен в твердом размере (например, одна у. е. равна 70 руб.);

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. в месяц. Расчет арендной платы производится в рублях по курсу 70 рублей за одну условную единицу".
--------------------------------

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:
- на дату фактического получения имущества арендатором;
- дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;
- дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;
- дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;
- дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;
- дату подачи арендатором платежного поручения в банк;
- определенный день каждого месяца;
- дату выставления счета на оплату и т.п.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы за месяц составляет сумму, эквивалентную 1000 (одной тысяче) долларов США по курсу Банка России, установленному на дату подачи арендатором платежного поручения в банк".

"Арендная плата по настоящему договору составляет эквивалент 5000 (пяти тысячам) датских крон в месяц. Размер арендной платы определяется по курсу, установленному Банком России на последнее число расчетного месяца".

"Арендная плата за месяц составляет сумму, эквивалентную 500 (пятистам) фунтам стерлингов Соединенного королевства Великобритании и Северной Ирландии, по курсу Банка России на дату выставления арендодателем счета на перечисление арендной платы".

"За право владения и пользования ___________________ (указывается наименование арендованного имущества) арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере ________ (______________) условных единиц в месяц.
Рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с курсом доллара США или евро к российскому рублю, установленным Банком России. К расчету применяется курс той валюты, официальный курс которой на дату платежа будет выше".
--------------------------------

Если договором курс иностранной валюты или у. е. к рублю не согласован
Если арендная плата определена в валюте, на которую установлен официальный курс (доллары США, евро), но не указано, что оплата производится в рублях, и не определен курс иностранной валюты к рублю, оплата будет осуществляться по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Если арендная плата установлена в иностранной валюте или условных единицах, на которые не существует официального курса Банка России, то для пересчета используется курс, установленный уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организации (абз. 2 п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70).
Арендная плата, выраженная в единицах, на которые не существует установленного уполномоченной организацией курса, будет считаться несогласованной. В таком случае по правилам п. 3 ст. 424 и абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы будет равен обычно взимаемому за аренду аналогичного имущества при сравнимых условиях. При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель может получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в том размере, на который они рассчитывали при заключении договора.

Указание формулы расчета арендной платы
Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
- определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
- ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
- показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
- несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.
Для надлежащего согласования данного условия сторонам необходимо указать:
- значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;
- порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы за пользование техникой определяется по следующей формуле:

А = БС x К1,

где А - размер арендной платы;
БС - базовая ставка, равная 5000 (пяти тысячам) рублей в месяц;
К1 - сезонный коэффициент, равный 2 (двум) в период с 1 ноября по 31 марта; 1,5 (одной целой пяти десятым) - в период с 1 апреля по 14 мая и с 16 сентября по 31 октября; 1 (одному) - в период с 15 мая по 15 сентября".

"Расчет размера арендной платы производится в соответствии с __________________ (указываются реквизиты нормативного акта), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при ее расчете коэффициенты".

"Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс ________ (указывается название индекса и государственный орган, который его определяет), действующий на момент оплаты".

"Арендная плата за владение и пользование оборудованием составляет:
- 20 (двадцать) процентов от объема произведенной продукции - при производстве с использованием оборудования деталей в количестве 0 - 1000 штук;
- 10 (десять) процентов от объема произведенной продукции - при производстве с использованием оборудования деталей в количестве 1001 - 5000 штук;
- 6,5 (шесть целых пять десятых) процентов от объема произведенной продукции - при производстве с использованием оборудования деталей в количестве более 5001 штук".
--------------------------------

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики".

"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области".
--------------------------------

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется, например курс валюты, уровень инфляции, ключевая ставка Банка России. Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит. Повторное и последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год (см. Риск арендатора 6.2.1).
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение самой формулы расчета арендной платы требует заключения дополнительного соглашения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Как рассчитать размер повышения арендной платы на уровень инфляции
Представим, что в договоре аренды нежилого помещения от 30.12.2022 N 30-12/22 с ежемесячной арендной платой в размере 100 000 руб. содержится следующее положение о ее повышении на уровень инфляции:
"4.4. Арендодатель вправе один раз в год изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением уровня инфляции. Для этого умножают размер ежемесячной арендной платы на уровень инфляции, который рассчитан Росстатом за прошедшие 12 месяцев (с января по декабрь). Уведомление о повышении арендной платы арендодатель доводит до арендатора заказным письмом по адресу, указанному в юридических реквизитах арендатора, или вручает арендатору под подпись без оформления изменений в размере арендной платы дополнительным соглашением к договору. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как арендатор получил уведомление о повышении арендной платы, или после того, как это уведомление будет считаться доставленным арендатору".
Расчет размера повышения арендной платы в этом случае производится следующим образом:
сумма арендной платы за месяц - 100 000 руб.;
уровень инфляции за январь - декабрь 2023 г. - 7,42%.
Расчет по формуле:

100 000 x 7,42% = 107 420.

Итого арендная плата в повышенном размере будет составлять 107 420 руб. в месяц.	

Если значение показателя, включенного в формулу расчета арендной платы, договором не определено
Условие о применении этого показателя будет считаться несогласованным. Размер арендной платы будет определяться без учета данного показателя. Арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты арендной платы в большем размере и применить санкции за внесение платежа в размере, определенном с учетом такого показателя (см. Риск арендодателя 6.2.1).

6.2.3. Размер арендной платы за все передаваемое имущество
и по каждой вещи отдельно

Если объектом договора аренды являются две вещи и более, стороны по смыслу п. 2 ст. 614 ГК РФ могут установить арендную плату как для всего арендуемого имущества, так и отдельно для каждой вещи.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Плата за владение и пользование 3 (тремя) токарными станками составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей".

"Арендная плата по настоящему договору установлена в следующем размере:
- за буровую установку _________________________ (указываются марка, модель, номерной знак и т.п.) - 7 000 000 (семь миллионов) рублей;
- за буровую установку ____________________ (указываются марка, модель, номерной знак и т.п.) - 7 000 000 (семь миллионов) рублей.
Итого арендная плата за все имущество, передаваемое по настоящему договору, составляет 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей".

"Арендатор уплачивает арендодателю плату из расчета 6000 (шесть тысяч) рублей за каждый арендованный телевизор".
--------------------------------

6.2.4. Денежное выражение арендной платы,
согласованной в натуральной форме

Гражданский кодекс РФ не содержит требований об установлении денежного эквивалента размера арендной платы, согласованной в натуральной форме. Тем не менее сторонам рекомендуется указать в договоре данный размер. Это необходимо:
- для целей бухгалтерского и налогового учета, отчетности, уплаты налогов;
- для целей финансового планирования;
- для определения размера убытков, которые могут возникнуть у одной из сторон вследствие ненадлежащего исполнения обязательств другой стороной (ст. ст. 15, 393, 396, 405 ГК РФ);
- для возможности установления неустойки (ст. 330 ГК РФ) в процентном отношении к цене аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв. м, расположенных по адресу _______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов - ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) - еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов - 1 раз в 2 месяца. Общая стоимость услуг составляет 90 000 рублей, что соответствует 100% размера арендной платы".
--------------------------------

6.2.5. Включение НДС в арендную плату

В договоре рекомендуется отразить, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). Если стороны предусмотрели, что арендная плата включает в себя НДС, необходимо определить, какая ее часть является собственно арендной платой, а какая - НДС (например, указать действующую ставку налога).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата составляет _________ (____________) рублей ____ коп. и включает в себя НДС (____%) в сумме __________ рублей".

"Арендная плата составляет _________ (___________) рублей ____ коп. НДС (____%) не включен в указанный размер арендной платы и подлежит начислению и уплате сверх суммы арендной платы".
--------------------------------

Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и на сумму арендной платы НДС не начисляется, это рекомендуется также указать в договоре.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Плата за владение и пользование арендуемым имуществом составляет _____ (______________) рублей ____ коп., НДС не облагается на основании положений гл. 26.2 НК РФ (уведомление о возможности применения УСН N ___ от ___г.)".
--------------------------------

Если из договора не следует, что размер арендной платы указан с учетом НДС
Арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал при заключении договора, поскольку из нее будет выделена сумма НДС (см. Риск арендодателя 6.2.2). Данную позицию поддержал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость". Как следует из п. 17 Постановления, если в договоре отсутствует указание на то, что арендная плата не включает сумму налога, и иное не следует из прочих условий договора и обстоятельств, предшествующих его заключению, то предполагается, что размер арендных платежей рассчитан с учетом НДС.

Уменьшение арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС в течение срока действия договора
На практике может возникнуть ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Это возможно, например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие, согласно которому в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога, а также предусмотреть процедуру уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Если арендодатель перестает быть плательщиком налога на добавленную стоимость, размер арендной платы уменьшается на сумму этого налога. При этом арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление об уменьшении размера арендной платы в течение ___ дней с момента прекращения его обязанности по уплате НДС. С момента направления указанного уведомления размер арендной платы по настоящему договору считается уменьшенным на сумму налога.
При смене собственника объекта аренды при условии, что новый арендодатель не является плательщиком НДС, размер арендной платы считается соответственно уменьшенным на сумму налога".
--------------------------------

Если условие об уменьшении размера арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС не согласовано
В этом случае суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога. Вместе с тем существует и другая позиция в судебной практике, согласно которой плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (см. Риск арендатора 6.2.2).

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу об изменении размера арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС, см. в Путеводителе по судебной практике.

7. ИЗМЕНЕНИЕ (УМЕНЬШЕНИЕ ИЛИ УВЕЛИЧЕНИЕ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Статьи 424, 450, 614 ГК РФ

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
Основаниями для снижения арендной платы по требованию арендатора могут являться:
- обнаружение недостатков сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им. При этом не имеет значения, знал ли арендодатель об этих недостатках в момент заключения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- нарушение арендодателем обязанности предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Например, речь может идти о праве залога или сервитуте (ст. 613 ГК РФ);
- существенное ухудшение состояния имущества или условий пользования им, установленных договором. Такое ухудшение должно быть следствием действия обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ);
- нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта сданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Изменение арендной платы возможно:
- по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;
- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;
- в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения. Подробнее об этом см. п. 7.2 настоящих Рекомендаций.
Индексация размера арендной платы не подпадает под ограничения периодичности изменения арендной платы, предусмотренные п. 3 ст. 614 ГК РФ, если размер ее установлен в договоре не в виде твердой суммы, а путем указания порядка (механизма) исчисления, который предполагает индексацию. В этом случае фактическое изменение размера арендной платы при корректировке на процент индексации не будет изменением условия договора о размере арендной платы (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение размера арендной платы в соответствии с предусмотренным договором механизмом ее исчисления не нарушает запрета изменять этот размер чаще одного раза в год, см. в Путеводителе по судебной практике.

Как арендодателю составить уведомление о предусмотренном договором повышении арендной платы на уровень инфляции
Уведомление составляется в свободной форме, так как унифицированная форма отсутствует. Рекомендуется указать в уведомлении:
- дату и место (населенный пункт) составления уведомления;
- наименование и реквизиты арендодателя;
- наименование и реквизиты арендатора;
- сведения о заключенном договоре аренды и объекте аренды;
- пункт договора аренды, позволяющий арендодателю повышать арендную плату на уровень инфляции;
- сведения об уровне инфляции за соответствующий период;
- дату, с которой применяется новый размер арендной платы;
- сведения о лице, подписавшем уведомление.

Пример содержательной части уведомления приведен ниже.

Уведомление
о повышении арендной платы на уровень инфляции

30 декабря 2022 г. между ООО "Альфа" (арендодатель) и ООО "Гамма" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 30-12/22. В аренду предоставлено помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м (кадастровый номер 98:04:154321:234), расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Энск, ул. Самоцветная, д. 6. Цель аренды - ведение розничной торговли.
Арендная плата по договору составляет 100 000 (сто тысяч) руб. в месяц.
В соответствии с п. 4.4 Договора аренды нежилого помещения от 30.12.2022 N 30-12/22 арендодатель вправе один раз в год изменить размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением уровня инфляции. Осуществляется это путем умножения размера ежемесячной арендной платы на уровень инфляции, который рассчитан Росстатом за прошедшие 12 месяцев (с января по декабрь). Уведомление о повышении арендной платы арендодатель доводит до арендатора заказным письмом по адресу, указанному в юридических реквизитах арендатора, или вручает арендатору под подпись, без оформления изменений в размере арендной платы дополнительным соглашением к договору. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как арендатор получил уведомление о повышении арендной платы, или после того, как это уведомление будет считаться доставленным арендатору.
Уровень инфляции за январь - декабрь 2023 г. составил 11,94%.
На основании вышеизложенного, руководствуясь п. 4.4 Договора аренды нежилого помещения от 30.12.2022 N 30-12/22, ООО "Альфа" уведомляет ООО "Гамма" об увеличении с 1 февраля 2024 г. ежемесячной арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 98:04:154321:234 на 11,94%.
Таким образом, арендная плата будет составлять 111 940 (сто одиннадцать тысяч девятьсот сорок) руб. в месяц.	

7.1. ИЗМЕНЕНИЕ (УВЕЛИЧЕНИЕ ИЛИ УМЕНЬШЕНИЕ)
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО СОГЛАШЕНИЮ
Статьи 424, 450, 614 ГК РФ

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Изменение арендной платы по соглашению сторон с целью увеличения ее размера осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Это соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды предусмотрена обязательная письменная форма, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока) если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Соглашение об увеличении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора. Подробнее об изменении договора аренды здания, сооружения по соглашению сторон см. п. 13.1 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.
Изменение арендной платы по соглашению сторон с целью снижения (уменьшения) ее размера осуществляется в том же порядке, который применяется при ее увеличении.
Подробнее о том, как составить дополнительное соглашение об изменении цены договора, см.: Готовое решение.

Внимание! Если дополнительное соглашение подписано не было, но арендодатель направил арендатору письмо об изменении арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" может признать, что арендатор своими действиями подтвердил принятие новых условий договора. В этом случае с арендодателя не может быть взыскано неосновательное обогащение.

Стороны могут согласовать в договоре следующие условия, связанные с изменением размера арендной платы по соглашению сторон:
- о периодичности и основаниях такого изменения;
- о моменте, с которого плата считается измененной.
Стороны также могут включить условие о пределах пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, не вправе требовать изменения арендной платы вне этих пределов. Подробнее об этом см. п. 7.2.5 "Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы" настоящих Рекомендаций.

7.1.1. Периодичность и случаи изменения размера арендной
платы по соглашению сторон

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны могут по соглашению изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Однако данная норма диспозитивна и не запрещает вносить такое изменение чаще, даже если в договоре нет соответствующего условия. Такие разъяснения дал Пленум ВАС РФ в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В то же время практика судов по вопросу о том, можно ли менять плату по соглашению сторон чаще одного раза в год, неоднозначна. Впрочем, она сложилась большей частью до указанных разъяснений Пленума ВАС РФ. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой заключать соглашение, в силу которого изменяется размер арендной платы чаще одного раза в год, допустимо. Другие указывают на императивность нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ и признают недействительным условие о более частом изменении. Третьи разъясняют, что в соответствии с данной нормой арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год и не ранее чем через год после заключения договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Стороны могут в договоре установить обязанность пересматривать размер арендной платы по соглашению сторон по прошествии определенного времени, например по истечении года. Такое условие выгодно в первую очередь арендодателю, поскольку арендатор будет не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения (см. Риск арендатора 7.1.1).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы составляет ___________ руб. в месяц и подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон".

"Арендная плата подлежит изменению по соглашению сторон каждые 500 дней".
--------------------------------

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут предусмотреть возможность изменять арендную плату при наступлении определенных обстоятельств. При наличии в договоре соответствующего условия ни одна из сторон не вправе будет требовать от другой заключения соглашения об изменении размера арендной платы до наступления указанных обстоятельств.
Стороны могут предусмотреть, например, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
- при изменении определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
- в связи с общим ростом цен (инфляцией);
- ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Если в течение срока действия договора официально установленный Банком России курс доллара США к рублю превысит уровень в ______ рублей за один доллар США, арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон".
--------------------------------

Если соглашение о пересмотре размера платы при наступлении инфляции не достигнуто, заинтересованной стороне не удастся снизить (увеличить) размер арендной платы со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), поскольку высокий уровень инфляции не признается судами таким изменением. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.
Рост цен (ставок арендной платы) также не является существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения размера платы по договору.

- Судебную практику, подтверждающую, что рост ставок арендной платы не является существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения размера платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

7.1.2. Момент изменения размера арендной
платы по соглашению сторон

Обязательства сторон в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ считаются измененными с момента заключения соглашения. Однако данная норма диспозитивна, стороны могут предусмотреть иной момент вступления изменений в силу (в договоре или дополнительном соглашении). Так, они могут установить конкретную дату либо указать период времени, по истечении которого изменения вступают в силу (по правилам определения сроков, установленным ст. ст. 190 - 192 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Стороны договорились установить с "___" _______ 20__ г. арендную плату в размере __________________ руб. в месяц".

"Все изменения условий настоящего договора совершаются путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Условия, установленные дополнительным соглашением, вступают в силу по истечении ___________ дней после его подписания".
--------------------------------

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), в частности по договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Подробнее о государственной регистрации соглашений об изменении, а также прекращения договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5.6 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.
О государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, помещений см. п. 5 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

7.2. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
В ОДНОСТОРОННЕМ ВНЕСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Статьи 310, 614 ГК РФ

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:
- сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
- порядок и момент такого изменения;
- периодичность и случаи изменения;
- ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано
Стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

7.2.1. Сторона, имеющая право на одностороннее изменение
размера арендной платы

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы при наличии в договоре условия о соответствующем праве, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы".

"Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке".

"Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора".
--------------------------------

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором - в соответствии с п. _____ настоящего договора".
--------------------------------

7.2.2. Порядок одностороннего изменения
размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.
Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).
Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы (подробнее об этом см. п. 7.2.4 настоящих Рекомендаций), то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:
- способ уведомления об изменении условий договора;
- перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:
- публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
- направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
- вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
Таким образом, арендодатель вправе увеличить арендную плату в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором. Поскольку при таком изменении дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен об изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

- Судебную практику, подтверждающую, что обязанность вносить арендную плату в новом размере возникает у арендатора с момента получения уведомления арендодателя, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендатор также вправе уменьшить арендную плату в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором. Ему потребуется произвести действия, аналогичные тем, которые описаны выше для арендодателя.
Подробнее о том, как изменить условия договора в одностороннем порядке, см. Готовое решение.

7.2.3. Момент, с которого арендная плата
считается измененной

В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.
В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы. В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 - 192 ГК РФ. В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор".

"Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором".
--------------------------------

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен
Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).
О том, когда уведомление считается полученным, подробнее см. п. 13.3.1.3 настоящих Рекомендаций.

7.2.4. Периодичность и случаи одностороннего изменения
размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще. Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

- Судебную практику, подтверждающую, что в одностороннем порядке арендная плата может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год, см. в Путеводителе по судебной практике.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года".
--------------------------------

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.
Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
- в связи с общим ростом цен (инфляцией);
- ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %".
--------------------------------

Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы
Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности - не чаще раза в год).

7.2.5. Ограничения размера одностороннего
изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.
Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.
Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
- в виде твердой величины;
- путем указания на порядок исчисления предела.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора".

"Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России".
--------------------------------

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы
Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

8. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, после окончания или в течение срока аренды), какими частями (или единовременно) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:
- порядок внесения арендной платы;
- периодичность внесения арендной платы;
- срок внесения арендной платы;
- возможность внесения арендной платы третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы. Подробнее об этом см. п. 8.5 настоящих Рекомендаций.

8.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В сложившейся практике делового оборота термин "плата" подразумевает расчеты денежными средствами ("Современный экономический словарь" Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.). Однако п. 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей арендодателю денежных средств. Подробнее об этом см. п. 6.1 "Виды (формы) арендной платы" настоящих Рекомендаций.
Форма внесения арендной платы зависит от вида арендной платы, установленной сторонами, поэтому согласовывать ее не нужно. Возможны две формы внесения арендной платы: денежная или натуральная форма. Последняя может представлять собой передачу имущества в собственность или аренду, выполнение работ, оказание услуг.
Порядок внесения арендной платы в денежной (п. 8.1.1 настоящих Рекомендаций) и натуральной (п. 8.1.2 настоящих Рекомендаций) форме различен.

8.1.1. Порядок внесения арендной платы в денежной форме

Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- твердая сумма платежей (п. 6.1.1 настоящих Рекомендаций);
- доля дохода, полученного в виде денежных средств (п. 6.1.2 настоящих Рекомендаций);
- оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества (п. 6.1.6 настоящих Рекомендаций).
Стороны вправе выбрать и согласовать в договоре следующие способы расчетов денежными средствами:
- внесение арендной платы наличными денежными средствами;
- внесение арендной платы в безналичном порядке.

Внесение арендной платы наличными денежными средствами
Стороны вправе включить в договор условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств в кассу арендодателя".
--------------------------------

Закон разрешает применять такой вид расчетов при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 861 ГК РФ). Однако для суммы наличных платежей предусмотрено ограничение.
Предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора равен 100 000 руб. либо сумме в иностранной валюте, эквивалентной 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату их проведения. Наличные расчеты в пределах этой суммы производятся по обязательствам, исполняемым как в период действия договора, так и после окончания срока его действия. Следовательно, арендная плата, внесенная после окончания срока действия договора, будет учитываться при определении того, соответствует ли уплаченная сумма допустимому пределу наличных расчетов (п. 4 Указания Банка России от 09.12.2019 N 5348-У).
Из Указания Банка России от 09.12.2019 N 5348-У прямо не следует, но согласно разъяснениям Банка России допускается внесение арендной платы из кассы арендатора без предварительного зачисления средств на банковский счет, если они поступили в кассу из источников, перечисленных в п. 1 названного Указания.
Таким образом, общая сумма платежей, внесенных арендатором за весь срок действия договора, не может превышать 100 000 руб. В случае нарушения ограничения арендатор может быть привлечен к административной ответственности по ст. 15.1 КоАП РФ. Если арендатор не сможет обеспечить выполнение указанных требований, согласовывать условие о внесении арендной платы наличными деньгами не рекомендуется.
Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или бухгалтером либо в случае их отсутствия - руководителем организации. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру. Если ордер оформляется в электронном виде, квитанция по просьбе вносителя направляется на предоставленный им адрес электронной почты (п. 5.1 Указания Банка России от 11.03.2014 N 3210-У "О порядке ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенном порядке ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства"). Данный акт не предусматривает, что прием денежных средств организацией может подтверждаться распиской, поэтому она может быть отклонена судом в качестве доказательства передачи денег юридическому лицу на основании ст. 68 АПК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 N 18АП-837/2007, оставлено в силе Постановлением ФАС Уральского округа от 19.09.2007 N Ф09-6372/06-С5).

Если условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами не согласовано
В этом случае арендатор будет вправе внести платеж наличными денежными средствами. При этом арендная плата должна будет вноситься в рублях, включая случаи, когда она рассчитывается в иностранной валюте или условных единицах (ст. ст. 140, 317 ГК РФ). Размер арендной платы при наличных расчетах не должен превышать 100 000 руб. за весь срок действия договора.

Внесение арендной платы денежными средствами в безналичном порядке
Поскольку стороны договора аренды - это, как правило, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, основным порядком осуществления расчетов между ними является безналичный порядок (п. 2 ст. 861 ГК РФ). Для договоров аренды Гражданский кодекс РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ. Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме.
Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:
- конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
- сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с п. п. 1.10, 1.11 Положения Банка России от 29.06.2021 N 762-П "О правилах осуществления перевода денежных средств". При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов. В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа. В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему. Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке платежными поручениями по реквизитам, указанным в разделе "Адреса и реквизиты сторон" настоящего договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном арендодателем счете на оплату".
--------------------------------

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны
В этом случае арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

8.1.2. Порядок внесения арендной платы в натуральной форме

Арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:
- передача имущества в собственность;
- передача имущества в аренду;
- оказание услуг;
- выполнение работ.

Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме, поэтому рекомендуется определить такой порядок в договоре. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.

Если договором не определен порядок внесения арендной платы в натуральной форме
В этом случае считается установленным порядок внесения арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом к отношениям сторон по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут быть применены нормы права, регулирующие сходные отношения.

Внесение арендной платы путем передачи имущества в собственность арендодателя
Арендатор обязан вносить арендную плату таким способом, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- доля продукции или плодов, поступивших от использования арендованного имущества (п. 6.1.2 настоящих Рекомендаций);
- передача арендодателю определенной договором вещи в собственность (п. 6.1.5 настоящих Рекомендаций).

Обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество по сути аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к условиям о порядке передачи имущества в собственность в качестве арендной платы могут применяться правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).
Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем передачи имущества стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка передачи товара продавцом покупателю. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия передачи имущества:
- способ передачи имущества (самовывоз, доставка, передача перевозчику).
Подробнее о согласовании порядка поставки см. Готовое решение;
- момент перехода права собственности и рисков утраты или повреждения товара.
Подробнее о порядке согласования указанных условий см. Готовое решение "В какой момент переходит право собственности на товар по договору поставки", Готовое решение "Кто несет риск случайной гибели или повреждения имущества и можно ли это изменить".

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан передать арендодателю 20% деталей, изготовленных с использованием арендованного оборудования. Внесение арендной платы производится путем доставки подлежащей передаче продукции на склад арендодателя, расположенный по адресу _________________________. Право собственности на детали и риск их случайной гибели (повреждения) переходят к арендодателю с момента подписания товарной накладной".

"В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн. Передача цемента производится на складе арендатора, расположенном по адресу ______________. Факт передачи цемента подтверждается товарной накладной, с момента подписания которой к арендодателю переходит право собственности и риск случайной гибели имущества".
--------------------------------

Также стороны могут согласовать порядок приемки и проверки имущества, передаваемого в собственность арендодателя. Подробнее об этом см. Готовое решение.

Внесение арендной платы путем передачи имущества в аренду
Договором может быть установлена арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в аренду (пп. 4) п. 2 ст. 614 ГК РФ). Подробнее об этом см. п. 6.1.4 настоящих Рекомендаций.
Сторонам следует учитывать, что при фактической передаче имущества в аренду стороны договора, выступая в качестве арендодателей, должны обладать правом собственности на указанное имущество согласно ст. 608 ГК РФ. Однако отсутствие права собственности в момент заключения договора не влечет недействительности договора аренды на основании ст. ст. 168, 608 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на арендуемую вещь, не является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Отношения сторон при внесении арендной платы в указанной форме регулируются нормами о порядке предоставления имущества арендатору (ст. ст. 611, 613 ГК РФ). Они применяются по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку порядок внесения арендной платы в виде передачи имущества в аренду Гражданский кодекс РФ напрямую не регулирует.
Для согласования порядка внесения арендной платы в такой форме в договоре рекомендуется указать:
- место передачи имущества;
- доказательства передачи имущества.
Подробнее об этом см. п. 4.1 "Порядок передачи имущества по договору аренды" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Передача имущества по настоящему договору должна быть произведена на складе арендатора по адресу: _______________. Передача имущества по настоящему договору оформляется путем составления акта приема-передачи, подписанного сторонами договора".
--------------------------------

Внесение арендной платы путем оказания услуг
Договором может быть установлена арендная плата в виде оказания арендатором арендодателю определенных договором услуг (пп. 3) п. 2 ст. 614 ГК РФ). Подробнее об этом см. п. 6.1.3 настоящих Рекомендаций.
Обязательство арендатора оказать услуги арендодателю по сути аналогично обязательству исполнителя перед заказчиком по договору возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям о порядке по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ).
Таким образом, при определении порядка внесения арендной платы путем оказания услуг стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка оказания услуг. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:
- способ (технологию и режим) оказания услуг;
- порядок предоставления материалов и оборудования для оказания услуг.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При оказании услуг в качестве арендной платы арендатор обязан выполнить следующие действия в указанной последовательности:
1) ______________________;
2) ______________________;
3) ______________________.
Для оказания услуг требуется следующее оборудование (материалы): ______ (указываются наименование или технические характеристики оборудования, наименование и количество материалов). Обязанность предоставить это оборудование (материалы) возложена на ______ (указывается сторона договора - арендодатель или арендатор)".
--------------------------------

Подробнее о порядке согласования указанных условий см. п. п. 3.1 "Способ оказания услуг" и 3.2 "Предоставление материалов и оборудования для оказания услуг" Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.
Также сторонам рекомендуется согласовать возможность и порядок привлечения арендатором третьих лиц для оказания услуг в качестве арендной платы. Подробнее по данному вопросу см. п. 3.3 "Участие третьих лиц в оказании услуг)" Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг и п. 8.4 "Внесение арендной платы третьим лицом" настоящих Рекомендаций.

Внесение арендной платы путем выполнения работ
Арендатор обязан вносить арендную плату путем выполнения работ, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- возложение на арендатора организационных затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5) п. 2 ст. 614 ГК РФ);
- выполнение арендатором определенных договором работ.
Подробнее об указанных видах арендной платы см. п. п. 6.1.6 и 6.1.7 настоящих Рекомендаций.

Обязательство арендатора выполнить определенные работы по сути аналогично обязательству подрядчика перед заказчиком по договору подряда. Поэтому к условиям о порядке выполнения работ в качестве арендной платы по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о подряде (гл. 37 ГК РФ).
Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем выполнения работ стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка выполнения работ по договору подряда. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:
- способ выполнения работы (хозяйственный или подрядный);
- технологию выполнения работы;
- контроль арендодателем процесса выполнения работы и право давать указания арендатору.

Подробнее о порядке согласования указанных условий см. п. 5 "Порядок выполнения работы по договору подряда" Рекомендаций по заключению договора подряда.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в Смете (Приложение 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Работы по улучшению должны быть выполнены арендатором по технологии согласно требованиям __________________ (указываются номер, дата, название нормативного документа). Арендодатель вправе давать указания арендатору о способе выполнения работ в процессе их исполнения".
--------------------------------

Также стороны могут согласовать условие о распределении рисков случайной гибели результата работ либо имущества, используемого при выполнении работ, и условие о предоставлении материалов и оборудования для выполнения работ. Подробнее об этом см. п. 4 "Предоставление материалов и оборудования для выполнения работы по договору подряда" и п. 10 "Распределение между сторонами рисков случайной гибели имущества и результата подрядных работ" Рекомендаций по заключению договора подряда.

8.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Правила ст. 614 ГК РФ позволяют сторонам самостоятельно определить периодичность (частоту) внесения арендной платы. Несмотря на то, что такая возможность предусмотрена только для арендной платы в твердой денежной сумме (пп. 1) п. 2 ст. 614 ГК РФ), согласовать периоды внесения можно для любой формы арендной платы.

Единовременное внесение арендной платы
Однократное внесение арендной платы обычно применяется в договорах аренды, заключенных на непродолжительный срок. В этом случае устанавливается размер арендной платы за весь срок действия договора и срок внесения арендной платы (предоплата или отсрочка).
По вопросу согласования размера арендной платы см. п. 6.2 "Размер арендной платы и способы его определения" настоящих Рекомендаций.
По вопросу надлежащего определения срока внесения арендной платы см. п. 8.3 "Срок внесения арендной платы" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды".

"В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора".
--------------------------------

Если договор не содержит условия о единовременном внесении арендной платы
В этом случае считается установленной периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Так, суд может признать обычной периодичностью внесение арендной платы один раз в месяц или квартал (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 N 09АП-5378/2008-АК, 09-АП-5379/2008-АК (Определением ВАС РФ от 18.02.2009 N ВАС-1003/09 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Московского округа от 13.10.2008 N КА-А40/9424-08 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Периодическое внесение арендной платы
Наиболее часто в договоре аренды устанавливается обязанность арендатора вносить арендную плату равными суммами (частями) через одинаковые промежутки времени. При этом арендная плата устанавливается не за весь срок действия договора, а за определенный промежуток времени пользования объектом аренды.
Для согласования такого условия сторонам необходимо определить длительность учетного периода, размер платы за этот период и срок внесения платы. Подробнее о правилах согласования срока см. п. 8.3 "Срок внесения арендной платы" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей".

"Арендная плата вносится арендатором еженедельно по средам. Размер арендной платы составляет 1 500,00 (одна тысяча пятьсот) рублей в неделю".

"Арендная плата по настоящему договору составляет __________ (______________) рублей в квартал и вносится в следующие сроки:
- в течение 5 дней после начала учетного квартала - 50% размера арендной платы за квартал;
- не позднее 5 дней до окончания учетного квартала - оставшиеся 50% размера арендной платы за квартал".
--------------------------------

Стороны могут установить график арендных платежей, согласовав в договоре следующие условия:
- конкретные сроки платежей;
- суммы, подлежащие уплате в соответствующий срок.

При этом суммы платежа и временные промежутки между сроками внесения арендной платы могут различаться.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата вносится арендатором согласно следующему графику платежей:
21.03.20__ - 50 000 руб.
01.05.20__ - 64 000 руб.
01.06.20__ - 32 000 руб.
01.09.20__ - 96 000 руб.
15.10.20__ - 16 000 руб.".
--------------------------------

Если договор не содержит условия о периодическом внесении арендной платы
В этом случае считается установленной периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Так, суд может признать обычной периодичностью внесение арендной платы один раз в месяц или квартал (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 N 09АП-5378/2008-АК, 09-АП-5379/2008-АК (Определением ВАС РФ от 18.02.2009 N ВАС-1003/09 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Московского округа от 13.10.2008 N КА-А40/9424-08 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

8.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В договоре рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:
- предварительная оплата - арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;
- отсрочка - арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;
- аванс и доплата (окончательный расчет) - часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.
Срок оплаты должен быть определен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно:
- календарной датой;
- событием, которое должно неизбежно наступить;
- истечением периода времени, начало которого может быть определено календарной датой или наступлением согласованного события.
Если срок оплаты определяется периодом времени, то стороны могут согласовать, что данный период исчисляется с момента исполнения обязанностей арендодателем или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата уплачивается арендатором не позднее "____" _____________ 20____ г.".

"Внесение арендной платы производится в следующие сроки:
- в течение 3 (трех) дней после подписания договора - 40% арендной платы;
- в течение 5 (пяти) дней после подписания договора - 60% арендной платы".
--------------------------------

Определение срока внесения арендных платежей нормативными правовыми актами
Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом (см., например, п. 4 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества"). При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие договора, которое противоречит нормативному акту, может быть признано судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ).
Следует учитывать, что к актам, содержащим нормы гражданского права, не относятся, в частности, нормативные правовые акты органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст. 3 ГК РФ). В связи с этим даже если договор аренды или его условия им противоречат, суд не признает такой договор (условие) недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.
Вместе с тем в судебной практике существовала противоположная позиция: договор квалифицировался судом как недействительный.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о недействительности договора аренды (его условия) в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, см. в Путеводителе по судебной практике.

Определение срока внесения арендных платежей в зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры
Нередко в договоре срок внесения арендной платы определяется путем установления зависимости от выставления арендодателем счета-фактуры. Это делается для того, чтобы обеспечить получение счета-фактуры арендатором, поскольку без такого документа он не сможет принять уплаченный НДС к вычету. Например, стороны предусматривают, что оплата аренды производится в течение определенного периода после выставления счета-фактуры, либо указывают, что она осуществляется на основании счета-фактуры и согласовывают срок его выставления.
Период, в течение которого должно быть исполнено обязательство по внесению арендной платы, может исчисляться с момента исполнения обязанностей арендодателем или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Таким образом, в договоре может быть согласовано условие об оплате аренды в течение определенного периода после выставления счета-фактуры (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор уплачивает арендную плату в течение ___ рабочих дней с момента выставления арендодателем счета-фактуры".
--------------------------------

Однако при согласовании рассматриваемого условия арендатору необходимо учитывать судебную практику, согласно которой он не освобождается от ответственности за просрочку внесения арендных платежей, если арендодатель не выставил счет-фактуру. Данная практика основана на положениях ст. ст. 606, 614 ГК РФ, исходя из которых обязанность по внесению арендной платы обусловлена самим фактом пользования арендованным имуществом.
В то же время существует иная позиция: арендатор освобождается от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует две позиции судов по вопросу о том, освобождается ли арендатор от ответственности за просрочку внесения арендной платы, если арендодатель не выставил счет-фактуру, см. в Путеводителе по судебной практике.

Обеспечить выставление счета-фактуры арендодателем можно также иными способами, например включением в договор условия о неустойке.

Если срок внесения арендной платы не согласован
В этом случае установленным считается срок оплаты, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При возникновении спора "сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах" в каждом случае определяются индивидуально.
Однако суд может применить к отношениям сторон правила п. 2 ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательства в течение семи дней со дня предъявления требования. В этом случае арендатор будет обязан не только внести арендную плату, но и уплатить неустойку за период просрочки, рассчитанный с учетом ст. 314 ГК РФ (см. Риск арендатора 8.3.1).

8.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе.
Арендатор вправе возложить исполнение данного обязательства на иных лиц, например на субарендатора или другого своего должника. В этом случае арендодатель по смыслу п. 1 ст. 313 ГК РФ должен будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора.
Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения соответствующего обязательства на третьих лиц (указать, что арендатор должен вносить арендную плату лично). В таком случае арендодатель исходя из п. 3 ст. 313 ГК РФ не обязан будет принимать исполнение, предложенное за арендатора иным лицом.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан вносить арендную плату лично. Возложение арендатором обязательства по внесению арендной платы на третьих лиц не допускается".
--------------------------------

Если исполнение обязательства по внесению арендной платы не было возложено арендатором на третье лицо
При данных обстоятельствах арендодатель обязан принять арендную плату от третьего лица в случаях, указанных в п. 2 ст. 313 ГК РФ (в частности, если арендатор нарушил срок уплаты).

8.5. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
В СЛУЧАЕ ОТЗЫВА ЛИЦЕНЗИИ У БАНКА ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

Лицензия на осуществление банковских операций может быть отозвана у банка стороны договора по основаниям, предусмотренным в ст. 20 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности". Возникающие последствия влияют на исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и зависят от того, у банка какой из сторон отозвана лицензия.

8.5.1. Исполнение обязанности по внесению арендной платы
в случае отзыва лицензии у банка арендодателя (кредитора)

С момента отзыва лицензии прекращаются прием и осуществление по корреспондентским счетам кредитной организации платежей на счета клиентов кредитной организации (физических и юридических лиц). Кредитные организации и учреждения Банка России осуществляют возврат платежей, поступающих после дня отзыва лицензии на осуществление банковских операций в пользу клиентов кредитной организации, на счета плательщиков в банках-отправителях (п. 5 ч. 9 ст. 20 указанного Закона).
Таким образом, если арендатор внесет арендную плату, перечислив соответствующую сумму на счет арендодателя в банке, у которого отозвана лицензия, платеж вернется на счет арендатора, и он, соответственно, не будет считаться исполнившим свою обязанность.
В данном случае арендатору, чтобы минимизировать риск наступления ответственности за просрочку оплаты, необходимо:
- незамедлительно сообщить арендодателю (кредитору) о невозможности произвести платеж, а также запросить новые реквизиты. Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27.11.2012 N 9021/12, на должнике лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства;
- внести причитающиеся с него денежные средства в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ГК РФ с целью преодоления возникшего препятствия по исполнению обязательства. Должник вправе прибегнуть к указанному способу вследствие, в частности, уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (пп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ). Внесение денежной суммы в депозит нотариуса в силу п. 2 ст. 327 ГК РФ признается исполнением обязательства.

Внимание! Арендатору (должнику), допустившему просрочку исполнения своего обязательства на момент отзыва лицензии у банка арендодателя (кредитора), необходимо иметь в виду следующее. Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения наряду с убытками, причиненными такой просрочкой (п. 1 ст. 405 ГК РФ). В этом случае кредитора нельзя считать просрочившим в соответствии со ст. 406 ГК РФ, и последствия отзыва лицензии у банка кредитора в любом случае ложатся на должника. Указанная позиция следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12.

Арендодатель не сможет пользоваться своим счетом в случае отзыва лицензии у его банка. Соответственно, для расчетов с арендатором ему потребуется заключить договор с другим банком, что повлечет изменение реквизитов расчетного счета. Об этом изменении арендодателю следует известить арендатора в порядке, предусмотренном договором (например, направив уведомление в письменной форме способом, который позволяет зафиксировать факт его получения другой стороной), или внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения с соблюдением требований п. 1 ст. 452 ГК РФ к его форме.
Если арендодатель, узнав об отзыве лицензии у своего банка, не примет мер по изменению реквизитов и уведомлению об этом арендатора, последний может перечислить деньги по известным ему реквизитам, указанным в договоре. При поступлении денег на счет арендодателя несмотря на отзыв лицензии банка арендатор может быть признан исполнившим обязанность по оплате с этого момента исходя из положений ст. ст. 316, 863 ГК РФ. Уведомление об изменении реквизитов, выполненное способом, который не предусмотрен договором, может быть признано ненадлежащим доказательством (см. судебный акт, в котором суд установил, что указанный вывод следует из договора купли-продажи: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу N А35-7047/2012).

8.5.2. Исполнение обязанности по внесению арендной платы
в случае отзыва лицензии у банка арендатора (должника)

Отзыв лицензии у банка - контрагента арендатора, влекущий нарушение банком обязательств перед должником (арендатором), не признается обстоятельством непреодолимой силы и не освобождает должника (арендатора) от исполнения им обязательств перед кредитором (арендодателем). Это следует из содержания п. 3 ст. 401 ГК РФ, в соответствии с которым к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В судебной практике есть примеры того, что прекращение операций банком не расценивается как обстоятельство непреодолимой силы. Так, при рассмотрении спора о возврате излишне уплаченных средств по договору аренды суд указал, что возникшая невозможность пользоваться расчетным счетом и, как следствие, распоряжаться денежными средствами относится к риску предпринимательской деятельности и не освобождает должника от ответственности (Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А57-9656/2010).
Таким образом, отзыв лицензии у банка арендатора составляет предпринимательский риск и не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

8.6. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В СЛУЧАЕ СМЕНЫ
СОБСТВЕННИКА (АРЕНДОДАТЕЛЯ) АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 617 ГК РФ

Если право собственности на имущество перешло к другому лицу, это не основание изменять или расторгать договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Кроме того, это не является основанием вносить изменения в условия договора в судебном порядке (за исключением изменения сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В связи с этим порядок внесения арендной платы, установленный в договоре, продолжает действовать при новом собственнике (арендодателе).
Однако если в договоре закреплено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем порядке и для этого нет ограничений (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении ее размера), то новый собственник - арендодатель может увеличить его по своему усмотрению. Арендатор обязан будет вносить плату в измененном размере (см. Риск арендатора 7.2.1).
Отметим, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). В связи с этим новый собственник (арендодатель) имущества, переданного в аренду, вправе получать арендную плату после перехода к нему права собственности, в том числе с момента госрегистрации перехода права собственности на арендуемое недвижимое имущество. Соглашением между новым собственником и прежним может быть предусмотрен иной порядок.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор обязан перечислять арендные платежи новому собственнику с момента госрегистрации перехода права собственности, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендатор не был своевременно уведомлен о переходе права собственности на арендуемое имущество к другому лицу и внес плату первоначальному арендодателю, это является надлежащим исполнением. Новый арендодатель не вправе требовать с арендатора повторной платы за соответствующий период. В этом случае новый собственник может истребовать ее у прежнего в качестве неосновательного обогащения (п. 3 ст. 382 ГК РФ, п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Для своевременного получения арендной платы новый собственник (арендодатель) может направить арендатору уведомление о смене собственника (арендодателя) с доказательствами перехода права собственности. В нем рекомендуем указать:
- дату, с которой арендуемое помещение переходит в собственность к новому собственнику (арендодателю);
- новые реквизиты для внесения арендной платы - если в договоре аренды нет требований к порядку изменения банковских реквизитов. В ином случае следует оформить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор.

9. ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Статьи 329, 421, 381.1, 381.2 ГК РФ

Обеспечительный платеж - денежная сумма, которую одна сторона договора уплачивает в пользу другой в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора, а также иные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 381.1 ГК РФ.
Обеспечительный платеж включен в перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ, с 1 июня 2015 г.
Однако внесение такого платежа по договору аренды практиковалось и ранее, при этом указанный платеж мог именоваться гарантийным (страховым, залоговым) платежом, гарантийным взносом (платой), страховым или обеспечительным депозитом и т.д. В судебной практике подобные платежи признавались способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11, Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11, Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10).

Будут ли применяться нормы ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ к условиям об обеспечительном платеже, согласованным до 1 июня 2015 г.?
Ответ: Судебная практика по данному вопросу не сформирована. Представляется, что он может быть решен по-разному.
Обоснование: Правила об обеспечительном платеже, установленные ст. ст. 381.1 и 381.2 ГК РФ, применяются к правоотношениям, которые возникли с 1 июня 2015 г. К ранее возникшим отношениям новые нормы применяются в части прав и обязанностей, которые возникли после указанной даты (ч. 1, 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ). Если принять во внимание, что согласно ст. 425 ГК РФ права и обязанности по договору возникают в момент его заключения, то к отношениям, которые возникли из договоров, заключенных до этой даты, названные нормы не будут применяться.
В случае когда в договоры, заключенные до 1 июня 2015 г., внесены условия об обеспечительном, гарантийном и других подобных платежах в счет обеспечения исполнения обязательств, стороны должны руководствоваться согласованными условиями и после указанной даты. Они сохраняют силу на основании принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и правил действия гражданского законодательства во времени (ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ).
Если же отношения, связанные с таким обеспечением, не полностью урегулированы договором, представляется, что при его исполнении стороны смогут применить новые нормы об обеспечительном платеже по аналогии закона (п. 2 ст. 421, ст. 6 ГК РФ). Например, если стороны не определили в договоре, заключенном до 1 июня 2015 г., условия возврата платежа, они могут руководствоваться п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в котором установлены данные условия. Однако в случае спора в суде будет иметь значение, являются ли отношения сходными с предусмотренными нормой и не противоречит ли применение новых норм существу отношений.
Во избежание таких разногласий стороны договора, заключенного до 1 июня 2015 г., могут дополнить договор положениями, учитывающими правила ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ.	

Обязательства, которые могут быть обеспечены платежом
Обеспечительным платежом могут быть обеспечены, например, следующие денежные обязательства по договору аренды:
- обязательство арендатора вносить арендную плату;
- обязательство арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества;
- обязательства сторон возместить убытки и уплатить неустойку при нарушении договора;
- обязательства сторон уплатить иные платежи, предусмотренные договором.
Обеспечительным платежом чаще всего на практике обеспечивается обязательство арендатора вносить арендную плату.
Указанным платежом может быть обеспечено и обязательство, которое возникнет в будущем (абз. 1 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Применение обеспечительного платежа к неденежным обязательствам § 8 гл. 23 ГК РФ не предусмотрено.

Согласование условия об обеспечительном платеже
Для согласования условия об обеспечительном платеже в договоре следует определить, какое обязательство (одно или несколько) им обеспечивается, а также предусмотреть:
- размер и срок внесения арендатором обеспечительного платежа;
- обстоятельства, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства или не возвращается и при этом не засчитывается;
- условия о возврате обеспечительного платежа;
- судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок;
- судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендованного имущества.

9.1. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА
Статьи 314, 329, 381.1, 381.2, 424 ГК РФ

Для согласования условия о внесении арендатором обеспечительного платежа необходимо указать:
- размер этого платежа (ст. 424 ГК РФ);
- срок его внесения (ст. 314 ГК РФ).
Также стороны могут предусмотреть возможность изменить размер платежа. Подробнее об этом см. п. 9.1.3 настоящих Рекомендаций.
Внесением арендатором обеспечительного платежа стороны могут определить момент начала течения срока передачи арендодателем имущества. Данное условие будет мотивировать арендатора к надлежащему исполнению обязательства по внесению обеспечительного платежа. Подробнее о согласовании срока передачи имущества в аренду см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций.

9.1.1. Размер обеспечительного платежа по договору аренды

Размер обеспечительного платежа зависит от воли сторон и может быть установлен, например, в виде конкретной суммы денежных средств либо равен одному или нескольким арендным платежам.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере ______ рублей".

"Арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере двухмесячной арендной платы, что составляет _________ рублей".
--------------------------------

Размер обеспечительного платежа может быть определен в рублях или в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). Подробнее о валюте вносимых по договору аренды денежных средств см. п. 6.1.1 "Арендная плата в твердой сумме платежей" и п. 6.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере _______ долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу Банка России на день оплаты".
--------------------------------

Неденежная форма обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж согласно ст. 381.1 ГК РФ вносится в виде денежной суммы. Статья 381.2 ГК РФ допускает и неденежную форму обеспечения. В этом случае также применяются правила об обеспечительном платеже (ст. 381.2 ГК РФ).
При неденежной форме обеспечительного платежа обеспечением могут служить ценные бумаги или определенные родовыми признаками вещи, которые подлежат передаче по обеспечиваемому обязательству. Так, если арендная плата в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ установлена в виде передачи арендодателю родовых вещей в собственность, стороны в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы могут согласовать передачу вещей того же рода. О согласовании арендной платы в форме передачи вещи в собственность арендодателя см. п. 6.1.5 настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн.
Для обеспечения исполнения обязанности по уплате арендной платы арендатор также вносит в качестве обеспечительного платежа цемент такой же марки в количестве ______________________".
--------------------------------

9.1.2. Срок внесения обеспечительного
платежа по договору аренды

Срок внесения обеспечительного платежа определяется в договоре по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).
При согласовании срока нужно руководствоваться правилами, установленными ст. ст. 190, 191, п. 1 ст. 314 ГК РФ. Подробнее об этом см. разд. 8.3 "Срок внесения арендной платы" настоящих Рекомендаций.
Сторона, в пользу которой вносится платеж, заинтересована в максимально быстром его получении. В ее интересах включить в договор условие, согласно которому другая сторона обязана уплатить сумму обеспечительного платежа в течение непродолжительного периода после заключения договора, например не позднее одного-двух рабочих дней после заключения договора, или, если обеспечиваются обязательства арендатора, одновременно с первым арендным платежом.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора".

"Обеспечительный платеж вносится арендатором одновременно с уплатой арендной платы за первый месяц аренды".
--------------------------------

Если условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано
Сторона, обязанная внести обеспечительный платеж, в силу п. 2 ст. 314 ГК РФ должна перечислить его в течение семи дней с момента предъявления соответствующего требования другой стороной. Обязанность внести платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

9.1.3. Изменение размера обеспечительного
платежа по договору аренды

После заключения договора может потребоваться изменение размера обеспечения. Например, если платеж вносился для обеспечения обязательств по уплате арендной платы, то при увеличении ее размера обязательство будет обеспеченным не полностью. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, стороны вправе предусмотреть в договоре обязанность дополнительного внесения или уменьшения (возврата части) обеспечительного платежа при наступлении указанных в договоре обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).
Так, если размер обеспечительного платежа равен размеру месячной арендной платы, то при изменении арендной платы в большую или меньшую сторону обеспечительный платеж по соглашению сторону также может быть пропорционально увеличен или частично возвращен. Сторонам нужно определить срок и порядок дополнительного внесения платежа или возврата его части.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В случае увеличения арендной платы арендатор вносит дополнительный взнос в качестве обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы. Арендатор обязуется произвести указанный платеж в срок ______________ с момента изменения арендной платы".

"В случае уменьшения арендной платы арендодатель обязуется вернуть арендатору часть обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы, в срок _______ с момента изменения арендной платы".
--------------------------------

9.2. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ПРИ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ
ПЛАТЕЖ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗАСЧИТЫВАЕТСЯ В СЧЕТ
ИСПОЛНЕНИЯ ОБЕСПЕЧЕННЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Статьи 421, 381.1 ГК РФ

Обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства при наступлении установленных договором обстоятельств (абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Сторонам следует указать в договоре такие обстоятельства. К ним могут быть отнесены, в частности:
- неисполнение обеспеченного обязательства;
- расторжение договора;
- истечение срока действия договора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Если арендная плата не внесена в установленные договором сроки, арендодатель вправе зачесть соответствующую сумму в счет уплаты задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа".

"По истечении срока действия договора или при его расторжении обеспечительный платеж по настоящему договору засчитывается в счет суммы арендной платы, оставшейся невыплаченной на момент прекращения договора".
--------------------------------

Нормы п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ диспозитивны, поэтому стороны вправе предусмотреть условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается стороне, которая его внесла, но и не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Подробнее об этом см. п. 9.3.2 настоящих Рекомендаций.

Условие об удержании обеспечительного платежа
До вступления в силу норм об обеспечительном платеже стороны при согласовании условий о том, что платеж не возвращается, а остается у стороны - кредитора по обеспеченному обязательству или засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, использовали в договорах аренды формулировку "удержание".
Гражданский кодекс РФ в качестве отдельного способа обеспечения обязательства предусматривает удержание вещи (ст. ст. 359, 360 ГК РФ). В судебной практике разница между двумя указанными способами обеспечения объяснялась тем, что предметом удержания могут быть только вещи, а не денежные средства (Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11).
В силу ст. 381.2 ГК РФ сторона вправе передать по обеспечиваемому обязательству не только деньги, но и вещи, определенные родовыми признаками. В связи с этим указание на удержание вещи, внесенной в качестве обеспечительного платежа, может привести к неопределенности при толковании воли сторон о выбранном способе обеспечения. Чтобы избежать споров по этому вопросу, рекомендуется при согласовании условий об обеспечительном платеже использовать в договоре терминологию, соответствующую ст. 381.1 ГК РФ (т.е. формулировку, согласно которой обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства, а не удерживается).
Условия об удержании платежа, включенные в договоры до 1 июня 2015 г., менять не требуется. Они сохраняют силу в соответствии с принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и правилами действия гражданского законодательства во времени (ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ).
Подробнее о применении ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ к условиям договоров, заключенных до 1 июня 2015 г., см. п. 9 настоящих Рекомендаций.

9.3. ВОЗВРАТ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Статья 381.1 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено.
Другими словами, если стороны предусмотрели, например, что платеж, внесенный в счет исполнения обязательства арендатора уплатить арендную плату, засчитывается в случае ее неисполнения, то при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате по окончании срока аренды этот платеж должен быть возвращен.
Указанной нормой урегулированы только основания для возврата обеспечительного платежа, поэтому сторонам рекомендуется согласовать в договоре, в частности, срок возврата. Подробнее об этом см. п. 9.3.1 настоящих Рекомендаций.
В силу диспозитивности п. 2 ст. 381.1 ГК РФ стороны также могут установить, что платеж не возвращается при прекращении обеспеченных обязательств и не засчитывается в счет их исполнения. Подробнее об этом см. п. 9.3.2 настоящих Рекомендаций.

9.3.1. Срок возврата обеспечительного
платежа по договору аренды

В интересах стороны, внесшей обеспечительный платеж, установить в договоре срок его возврата. Он должен быть определен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно следующими способами:
- указанием на конкретную календарную дату;
- истечением определенного периода времени;
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Кроме того, срок может исчисляться с момента исполнения обязанностей одной из сторон или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, например прекращения договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ). К примеру, если платеж вносит арендатор, стороны могут указать в договоре, что арендодатель должен его вернуть в течение определенного срока с момента исполнения арендатором обязанности по возврату имущества после прекращения договора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Обеспечительный платеж возвращается арендатору не позднее "____" _____________ 20__ г.".

"Обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение ___ дней с момента возврата им арендованного имущества".

"Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору не позднее ___ дней после прекращения договора".
--------------------------------

Если условие о сроке возврата обеспечительного платежа не согласовано
При прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Обязанность возвратить платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий.

9.3.2. Условие о том, что обеспечительный платеж
по договору аренды не возвращается

Если платеж не покрывает задолженности по обеспеченному обязательству или убытков, возникших в связи с его неисполнением, сторона - кредитор по обеспеченному обязательству может включить в договор условие, по которому обеспечительный платеж не возвращается стороне-должнику, но и не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства.
Например, арендодателю выгодно согласовать условие о невозврате платежа в случае расторжения договора по ст. 619 ГК РФ в связи с многократным нарушением арендатором сроков внесения арендной платы, если платежом обеспечено только исполнение обязанности по оплате аренды. Это поможет арендодателю компенсировать потери, вызванные поисками нового арендатора или заключением нового договора по менее выгодной ставке арендной платы. Согласовать подобные условия позволяет диспозитивность положений п. п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ.
До 1 июня 2015 г. стороны также включали в договор условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора в связи с нарушением договора стороной - должником по обеспеченному обязательству (обычно это был арендатор). В судебной практике такое условие признавалось правомерным. Так, суды указывали, что арендатор не только обязан был уплатить задолженность по арендной плате и неустойку, но и не вправе был требовать возврата обеспечительного платежа (см. Риск арендатора 9.3.1).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора обеспечительный платеж последнему не возвращается".
--------------------------------

В то же время в силу ст. 381.1 ГК РФ стороны могут обеспечить платежом обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки. В таком случае условие о невозврате платежа в договор можно не включать. Подробнее о том, исполнение каких обязательств может быть обеспечено таким способом, см. п. 9 настоящих Рекомендаций.

Внимание! В договорах аренды, заключенных до 1 июня 2015 г., при согласовании условия о том, что платеж не возвращается, а остается у стороны - кредитора по обеспеченному обязательству, использовалась формулировка "удержание платежа". Однако во избежание путаницы с таким способом обеспечения, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 ГК РФ), при согласовании условия об обеспечительном платеже не рекомендуется использовать термин "удержание". Подробнее об этом см. п. 9.2 настоящих Рекомендаций.

9.3.3. Условие о том, что обеспечительный платеж
не возвращается при расторжении договора аренды
по инициативе стороны, его внесшей

При заключении до 1 июня 2015 г. договора, по которому предусматривалось обеспечение исполнения обязательств с помощью обеспечительного платежа, встречались случаи, когда в договор включалось условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается, если сторона, предоставившая обеспечение, отказывается от договора в одностороннем порядке или расторгает его по своей инициативе в суде. Например, если платеж вносил арендатор, то по данному условию обеспечительный платеж оставался у арендодателя в качестве штрафа. В судебной практике такое условие признается правомерным.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором, см. в Путеводителе по судебной практике.

После 1 июня 2015 г. сторонам вместо условия об удержании обеспечительного платежа рекомендуется предусматривать плату за односторонний отказ от договора, в частности от договора, заключенного на определенный срок. Согласование такой платы допускается п. 3 ст. 310 ГК РФ, но только в отношении договоров, исполнение которых связано с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности. Подробнее о согласовании платы за отказ от договора см. п. 13.4.2 настоящих Рекомендаций.

9.4. СУДЬБА ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК
Статьи 621, 622 ГК РФ

В случае заключения договора аренды на новый срок необходимо учитывать следующее.
Если обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но по его окончании стороны заключают новый договор в отношении этого же имущества, обеспечительный взнос может не возвращаться, а оставаться у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору (Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 N КГ-А40/2066-11).
При этом после прекращения договора арендодатель не вправе удерживать сумму обеспечительного платежа, ссылаясь на истечение срока исковой давности по требованию арендатора о его возврате в связи с тем, что такое требование могло быть заявлено арендатором только в течение трех лет с момента прекращения первоначального договора (ст. 196 ГК РФ). При предъявлении арендодателем таких требований суд указывает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по последующему договору аренды и он вправе требовать его возврата в течение трех лет с момента прекращения договора, заключенного на новый срок (Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2011 N КГ-А40/1240-11).
Названные подходы в судебной практике сформированы до вступления в силу ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ. Представляется, что эти подходы сохраняют актуальность, поскольку нормами данный вопрос не урегулирован.
В силу диспозитивности ст. 381.1 ГК РФ стороны вправе самостоятельно определить судьбу обеспечительного платежа в указанной ситуации. Если обеспечительный платеж не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по возобновленному договору, во избежание спорных ситуаций рекомендуется согласовать, что ранее произведенный платеж засчитывается в счет платежа по возобновленному договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Стороны пришли к соглашению о том, что ранее уплаченный арендатором обеспечительный платеж по договору N ___ от "___" _________ г. засчитывается в счет уплаты обеспечительного платежа по настоящему договору".
--------------------------------

9.5. СУДЬБА ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА ПРИ СМЕНЕ
СОБСТВЕННИКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 617 ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе связанные с обеспечительным платежом (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).
Новый собственник арендованного имущества заинтересован в том, чтобы учесть сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа при расчетах с прежним собственником. Например, он может предложить уменьшить цену имущества на сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа.
В противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019).
В силу диспозитивности ст. 381.1 ГК РФ стороны вправе самостоятельно определить судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендованного имущества.

10. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ
Статья 615 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать объект аренды или арендные права третьим лицам.
Реализовать указанное право арендатор может путем:
- сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) или передачи его в безвозмездное пользование;
- передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);
- передачи арендных прав в залог;
- внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Для того чтобы арендатор мог воспользоваться правами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, он обязан получить соответствующее согласие арендодателя в порядке, определенном в ст. 157.1 ГК РФ.
Подробнее о выдаче согласия см. п. 10.1 настоящих Рекомендаций.
Необходимо учитывать, что возможность реализации арендатором права на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам зависит только от согласия арендодателя. Сторонам не рекомендуется включать в договор условие о внесении арендатором определенной денежной суммы при передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам. В частности, суд может признать, что включение условия об уплате дополнительного платежа при передаче объекта аренды в субаренду не допускается, поскольку это противоречит положениям ст. ст. 614, 615 ГК РФ. Вместе с тем существует противоположная практика, согласно которой арендодатель вправе требовать с арендатора дополнительную плату за сдачу имущества в субаренду.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу допустимости условия о взыскании дополнительной платы за сдачу имущества в субаренду, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, стороны при согласовании права на заключение сделок по передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам должны учитывать особенности согласования условий договора аренды в связи с такой передачей, а также условий договоров, заключаемых арендатором с третьими лицами (договора субаренды и др.). Подробнее об этих условиях см. п. 10.2 настоящих Рекомендаций.

10.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА
АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ
Статья 615 ГК РФ

Заключение арендатором сделок по передаче объекта аренды в субаренду, а также других договоров по передаче арендных прав или объекта аренды третьим лицам возможно только при наличии согласия арендодателя на совершение арендатором таких сделок (п. 2. ст. 615 ГК РФ).
Третье лицо не обязано давать согласие на совершение сделки (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Следовательно, арендодатель не обязан давать согласие на передачу объекта в субаренду. Суд может отказать в удовлетворении требований арендатора о понуждении арендодателя выдать данное согласие.
Кроме того, лицо, которое дало предварительное согласие на совершение сделки, вправе его отозвать, уведомив об этом стороны до момента совершения сделки и возместив убытки, вызванные таким отзывом (см. Правовые позиции высших судов).
К отзыву согласия по аналогии закона применяются положения об отзыве акцепта (п. 1 ст. 6, ст. 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Пленум Верховного Суда РФ разъяснил также, что по смыслу ст. 153 ГК РФ согласие физического или юридического лица на совершение сделки является сделкой. Это обстоятельство следует учитывать при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности (п. 50 Постановления от 23.06.2015 N 25). Согласие может быть признано недействительным применительно к правилам гл. 9 ГК РФ (п. 57 Постановления). Так, согласие, которое арендодатель дал под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, можно оспорить в соответствии со ст. ст. 178 и 179 ГК РФ. Если согласие признано недействительным, то считается, что оно отсутствует. Следовательно, совершенная по данному согласию сделка может быть оспорена по правилам ст. 173.1 ГК РФ.

Согласование условия о выдаче арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам
Правила получения требуемого по закону согласия третьего лица на совершение сделки предусмотрены в ст. 157.1 ГК РФ. Они применяются с учетом п. 2 ст. 420 ГК РФ и к получению согласия арендодателя на совершение сделок, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Так, в силу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ арендодатель сообщает арендатору о своем согласии или об отказе в нем в разумный срок после получения соответствующего обращения. Согласие может быть предварительным или последующим, при этом молчание согласием не является, за исключением случаев, установленных законом (п. п. 3, 4 ст. 157.1 ГК РФ).
Эти правила стороны должны учитывать при согласовании условия о выдаче согласия (ст. 422 ГК РФ).
В то же время в ст. 157.1 ГК РФ не установлены форма, способ направления сообщения о согласии или отказе в нем, не регламентированы условия выдачи согласия. В силу свободы договора стороны вправе урегулировать эти вопросы в соглашении (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В том числе они могут предусмотреть:
- условие о получении согласия в определенной форме или конкретным способом;
- специальные условия, ограничивающие право арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам.

Внимание! Если арендованное имущество находится в общей долевой собственности, то для передачи арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, например в субаренду, ему необходимо получить согласие всех собственников имущества в силу ст. 246 ГК РФ. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Если согласие арендодателя на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам не получено
В этом случае сделка по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу будет противоречить п. 2 ст. 615 ГК РФ. Такая сделка может быть признана судом недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ при условии, что другая сторона на момент совершения сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия арендодателя.
О последствиях недействительности сделки (в частности, по передаче объекта в субаренду) см. Риск субарендатора 10.2.1.
Передача арендатором объекта аренды третьим лицам без согласия арендодателя оценивается судами как существенное нарушение условий договора аренды. Оно дает арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендатора 10.1.1).

10.1.1. Способы выдачи арендодателем согласия
на передачу объекта аренды или арендных
прав третьим лицам

Закон не содержит требований к способу выдачи согласия. Арендодатель может выразить согласие любым способом (кроме случаев, когда форма выражения установлена законом) и адресовать его любому участнику сделки. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество и на стороне арендодателя выступает орган публично-правового образования, то согласие должно быть выражено в письменной форме, например в виде ненормативного правового акта, письма (см. Правовые позиции высших судов).
Когда арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок, предусмотренный в п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться в качестве согласия на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует его дальнейшему выражению или последующему одобрению сделки (см. Правовые позиции высших судов).
Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:
- включено в текст договора аренды при его заключении;
- согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;
- оформлено в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.
Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о выдаче.

Включение согласия в текст договора
Предварительное согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласие арендодателя, выраженное в договоре, освобождает арендатора от обязанности получать согласие на каждую сделку, см. в Путеводителе по судебной практике.

Необходимо учитывать, что предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).
Арендодатель не вправе заявлять о недействительности сделок, если согласие на их совершение он надлежащим образом выразил в договоре (см. Риск арендодателя 10.1.1).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержится в тексте договора аренды
В этой ситуации арендатор до заключения договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать предварительное согласие.
Арендатору, который уже заключил договор, необходимо запросить у арендодателя последующее согласие (одобрение) в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Согласие должно быть выдано арендодателем в разумный срок.
Если такое согласие не получено и будет доказано, что о его отсутствии знала или должна была знать другая сторона на момент совершения сделки, то эта сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ.
О последствиях недействительности сделки (в частности, по передаче объекта в субаренду) см. Риск субарендатора 10.2.1.
Необходимо учитывать, что условие договора, сформулированное как право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, в частности в субаренду, не всегда признается судами согласием арендодателя, включенным в текст договора аренды (см. Риск арендатора 10.1.2).

Оформление согласия отдельным документом (письмом)
Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.
В предварительном согласии в силу ст. 157.1 ГК РФ необходимо указать предмет сделки, в частности договора субаренды. Поскольку в силу абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется так же, как и предмет договора аренды. О согласовании предмета договора аренды см. п. 1 настоящих Рекомендаций.
В последующем согласии (одобрении) должны содержаться данные о конкретной сделке, совершенной арендатором. В частности, можно указать реквизиты и наименование сторон в сделке по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешает совершить арендодатель, дату и номер основного договора аренды.

--------------------------------
Пример формулировки согласия:
"______________ (арендодатель) и _______________ (арендатор) заключили договор аренды от ___ N ____, объектом аренды по которому является: ________________________.
Арендодатель данным письмом выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (указываются данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от "___"_______ 200_ г., в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется".
--------------------------------

Оформление согласия путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте
Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.
При получении такого разрешения арендатору рекомендуется потребовать от лица, выдающего такое разрешение от имени арендодателя, документы, подтверждающие его полномочия.

--------------------------------
Пример формулировки согласия:
"________ (арендодатель) согласен на передачу в субаренду арендуемого ____________ (арендатор) имущества __________________ по договору аренды от ____ N ____".
--------------------------------

10.1.2. Условия согласия, ограничивающие права арендатора
на совершение сделок по передаче объекта аренды
или арендных прав третьим лицам

Арендодатель имеет право указать условия, соблюдение которых является обязательным для совершения сделки. Сделка, заключенная с нарушением таких условий, может быть оспорена арендодателем на основании ст. 173.1 ГК РФ (см. Правовые позиции высших судов).
Арендодатель при выдаче согласия вправе предусмотреть, к примеру, следующие условия, ограничивающие возможности арендатора по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам.

Условие об установлении сроков, до истечения или после истечения которых арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам
Данное условие может быть необходимо арендодателю, чтобы убедиться в соблюдении арендатором договорной дисциплины, а также для обеспечения своевременного контроля за состоянием объекта аренды или его своевременного возврата из арендного пользования и т.п.
Указанные сроки должны быть определены по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, истечением определенного периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что при нарушении установленных сроков арендодатель может взыскать с арендатора неустойку (штраф) или отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором имущества в субаренду не ранее ____ месяцев с момента заключения договора аренды. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________";

"Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в безвозмездное пользование не ранее "___" _________ 20__ года. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________";

"Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды, в том числе в субаренду, или арендных прав третьим лицам при условии, что соответствующий договор будет заключен не позднее "___" __________ 20__ г. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержит срок, до истечения или после истечения которого арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам
В этом случае арендатор на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе распоряжаться своими правами и обязанностями, в отношении которых получено согласие, в любой момент в пределах срока аренды без дополнительного разрешения арендодателя (см. Риск арендодателя 10.1.2).

Условие о передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате
Это условие направлено на стимулирование арендатора к соблюдению договорной дисциплины. В случае нарушения арендатором данного условия у арендодателя имеются правовые основания использовать предусмотренные договором способы воздействия на арендатора.

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны вправе согласовать условие о передаче объекта в субаренду только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате, см. в Путеводителе по судебной практике.

В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что в случае передачи арендатором объекта аренды в субаренду при наличии у него задолженности по арендной плате на момент заключения договора субаренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ) либо взыскать установленную договором неустойку (см. Риск арендатора 10.1.3).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор выражает согласие на передачу объекта аренды в субаренду, при условии, что у арендатора нет задолженности по уплате арендной платы на момент заключения договора субаренды.
В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате
В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды или арендные права третьим лицам согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ в пределах срока договора аренды.

Условие об обязательном последующем уведомлении арендатором арендодателя о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам
Арендодатель может указать, что арендатор вправе передавать объект аренды или арендные права третьим лицам, в частности, в субаренду при условии, что арендатор уведомит арендодателя о совершенной сделке, а также предусмотреть срок для такого уведомления. Кроме того, он может включить в договор условие, согласно которому в случае отсутствия уведомления о заключенной сделке в установленный срок арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии со ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор может без дополнительного согласия арендодателя передавать арендованное имущество в субаренду при условии обязательного уведомления об этом арендодателя в течение _____ дней с момента совершения соответствующей сделки. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержит условие об обязательном последующем уведомлении о совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам
В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться своими правами и обязанностями способами, предусмотренными абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ, в пределах срока договора аренды и не обязан уведомлять об этом арендодателя.

Условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц
Данное условие разрешает арендатору заключать договор аренды только, например, с конкретной организацией (зарекомендовавшей себя как добросовестный пользователь), у которой объект аренды ранее находился в пользовании. Нарушение данного условия может быть расценено судом как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель выражает свое согласие на сдачу арендатором объекта аренды в субаренду только _______ (указывается наименование лица и данные, позволяющие его индивидуализировать, например ОГРН).
Данное согласие не является основанием для заключения договоров субаренды с иными лицами".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц
В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды в субаренду, ограничиваясь только объемом собственных правомочий по владению и пользованию объектом аренды и в пределах срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора аренды в связи с совершением арендатором сделки с каким-либо лицом по своему усмотрению.

10.1.3. Конкретизация сделки при выдаче
арендодателем согласия на передачу объекта
аренды или арендных прав третьим лицам

В силу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ согласие может быть предварительным или последующим. Предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, последующее - сведения о конкретной сделке.
Из содержания п. 2 ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод, что согласие на сделку с арендованным имуществом или арендными правами должно быть получено до ее совершения (т.е. предварительно, с описанием предмета сделки). Однако в силу отсутствия прямого запрета в законе возможно и последующее одобрение с указанием в согласии самой сделки (например, путем приведения реквизитов договора и сведений о сторонах). Подробнее о форме и способах выдачи согласия см. п. 10.1.1 настоящих Рекомендаций.
Положения ст. 157.1 ГК РФ были введены с 1 сентября 2013 г. и распространяются на сделки, совершенные после этой даты (ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
До 1 сентября 2013 г. правила выдачи согласия в законе не были установлены. На практике встречались различные примеры предоставления согласия без уточнения конкретной сделки, на которую оно дается. В частности, наименование вида сделки указывалось обобщенно (субаренда), не упоминались стороны. В дальнейшем арендатор при заключении подобных сделок мог не обращаться к арендодателю за согласованием каждой из них. В случае спора суды признавали его действия правомерными, считая, что общего согласия достаточно.
Кроме того, есть пример, когда суд пришел к выводу, что арендатор, который получил согласие на сдачу имущества в субаренду, в дальнейшем вправе заключать договоры субаренды в отношении этого же имущества с иными лицами без дополнительного согласования с арендодателем.
В случаях, когда общее согласие выдано после 1 сентября 2013 г., оно, представляется, не противоречит ст. 157.1 ГК РФ, если является предварительным и содержит описание предмета сделки. Последующее согласие общего характера при отсутствии в нем конкретизации сделки не будет считаться полученным.
О последствиях неполучения согласия на совершение сделок, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ, см. п. 10.1 настоящих Рекомендаций.

10.2. СУБАРЕНДА
Статьи 615, 618 ГК РФ

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Данное определение основано на судебном толковании ст. ст. 606 и 615 ГК РФ (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2008 по делу N А56-9635/2008, оставленное без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2009 N А56-9635/2008; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2009 по делу N А66-5108/2008, оставленное без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2009 N А66-5108/2008; Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 N 18АП-4383/2010, оставленное без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 13.10.2010 N Ф09-8466/10-С6; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу N А68-8896/08-311/7).
Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
При сдаче объекта аренды в субаренду сторонам рекомендуется:
- в договоре аренды предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя (ст. 618 ГК РФ);
- в договоре субаренды правильно согласовать условие о сроке его действия и цели пользования объектом аренды (ст. 615 ГК РФ).

Получение согласия арендодателя на субаренду
При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на совершение этой сделки. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ. Для этого необходимо доказать, что субарендатор на момент совершения сделки знал или должен был знать об отсутствии согласия. О последствиях отсутствия согласия на совершение сделки подробнее см. п. 10.1 настоящих Рекомендаций.
В согласии, выдаваемом предварительно, до совершения сделки, нужно указать ее предмет (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Поскольку в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется аналогично предмету договора аренды. О согласовании предмета договора аренды см. п. 1 настоящих Рекомендаций.
О способах и условиях выдачи согласия, а также о конкретизации сделок при его выдаче см. п. 10.1 настоящих Рекомендаций.

10.2.1. Действие договора субаренды при досрочном
прекращении договора аренды

Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.
Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.
Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды".
--------------------------------

Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано
В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Основания прекращения договора аренды не имеют значения: договор субаренды прекратится в любом случае.

- Судебную практику, подтверждающую, что досрочное прекращение договора аренды независимо от основания влечет прекращение договора субаренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды находившегося в его пользовании имущества в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, субарендатор может продолжить пользоваться арендованным имуществом, заключив договор аренды с арендодателем по досрочно прекращенному договору аренды.
Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ ограничивают срок действия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, пределами оставшегося срока субаренды. Если последний не определен (в частности, при возобновлении договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ), субарендатор не обладает правом на заключение договора с арендодателем в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ, если договор был возобновлен на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Порядок реализации права субарендатора на заключение с ним договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ
Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.
Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в п. 1 ст. 618 ГК РФ права необходимо выразить намерение о заключении с арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.
Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае досрочного прекращения договора аренды арендатор обязан незамедлительно письменно уведомить об этом субарендатора".
--------------------------------

Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:
- имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (Определение ВАС РФ от 23.01.2014 N ВАС-19555/13);
- собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 N 15395/09).

10.2.2. Условие договора субаренды о сроке его действия

Стороны вправе установить в договоре субаренды срок его действия.
Срок должен определяться по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ - календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Настоящий договор действует до "01" февраля 20__ г. включительно".

"Настоящий договор действует в течение трех лет с момента заключения".
--------------------------------

Дополнительно об определении срока действия договора по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ см. п. 3.2.1 "Определение срока действия договора аренды" настоящих Рекомендаций.

Сторонам рекомендуется установить такой срок действия договора субаренды, который будет истекать одновременно с окончанием действия договора аренды или раньше, поскольку срок действия договора субаренды не может превышать срока договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В противном случае договор субаренды может быть признан заключенным на срок действия договора аренды, а условие о сроке действия договора субаренды - недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Кроме того, некоторые суды в данной ситуации признают недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ договор субаренды в целом как противоречащий абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ (см. Риск субарендатора 10.2.2).

Если срок действия договора субаренды не согласован
В этом случае договор будет считаться заключенным на срок действия договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

10.2.3. Условие договора субаренды о цели
использования объекта аренды

В п. 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Из содержания указанных положений следует, что арендатор не вправе изменять цель пользования имущества в одностороннем порядке, в том числе путем передачи имущества в субаренду в целях, которые не соответствуют установленным в договоре аренды.
Таким образом, сторонам договора субаренды рекомендуется согласовать цель использования имущества, соответствующую условиям, предусмотренным в договоре аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Имущество передается субарендатору для использования в целях, предусмотренных в п. _____ Договора аренды N ____ от "____" ____________ г. Использование его в других целях не допускается".
--------------------------------

Если планируемая цель использования объекта по договору субаренды не соответствует условиям основного договора, арендатору рекомендуется получить согласие арендодателя на изменение цели использования имущества.
Подробнее о согласовании цели пользования объектом аренды см. п. 2.1.1 настоящих Рекомендаций.

11. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 624 ГК РФ

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.
Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

- Судебную практику, подтверждающую, что выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Согласование условия о выкупе арендованного имущества
При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:
- о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;
- о выкупной цене.
Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. Подробнее об этом см. п. 11.3 настоящих Рекомендаций.
При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.
Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства. Подробнее об этом см. п. 14.3 настоящих Рекомендаций.

Если условие о выкупе арендованного имущества не согласовано
В этом случае к отношениям сторон не будут применяться положения ст. 624 ГК РФ, и арендатор не сможет стать собственником арендованного имущества.

11.1. УСЛОВИЕ О ПЕРЕХОДЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
В СОБСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА
Статья 624 ГК РФ

Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о преимущественном праве покупки арендуемого имущества не приравнивается к условию о праве выкупа, см. в Путеводителе по судебной практике.

В некоторых случаях стороны включают в договор условие о том, что арендодатель обязан по окончании аренды продать имущество арендатору по отдельному договору купли-продажи. Такое условие может быть расценено судами как предварительный договор. В этом случае арендатор вправе будет понудить арендодателя к заключению договора по правилам п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ. Однако следует учитывать, что существует и противоположная позиция, согласно которой указанное условие не означает заключение предварительного договора.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о квалификации условия договора об обязанности арендодателя по истечении его срока продать арендатору арендованное имущество по отдельному договору, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора не согласовано
В этом случае договор не является договором аренды с правом выкупа, в связи с чем к отношениям сторон неприменимы положения ст. 624 ГК РФ.

11.2. УСЛОВИЕ О ВЫКУПНОЙ ЦЕНЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 624 ГК РФ

Выкупная цена - это цена, которую арендатор должен уплатить за объект аренды, приобретаемый в собственность (ст. 624 ГК РФ).

Стороны могут определить в договоре, входит выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно.

- Судебную практику, подтверждающую, что выкупная цена может не входить в состав арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены переход арендованного имущества в собственность арендатора не происходит.

- Судебную практику, подтверждающую, что момент перехода права собственности по договору с правом выкупа определяется уплатой всей выкупной цены, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для предотвращения споров сторонам следует согласовать условие о выкупной цене. Для этого рекомендуется включить в договор следующие положения:
- размер выкупной цены;
- возможность включения в счет выкупной цены арендных платежей;
- срок внесения выкупной цены.

Если условие о выкупной цене не согласовано

Законодательство не указывает на существенность условия о выкупной цене для договора аренды движимого имущества с правом выкупа. Полагаем, отсутствие такого условия в названном договоре может повлечь применение п. 3 ст. 424 ГК РФ. Подобная позиция встречается, например, в спорах по договорам лизинга (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10 по делу N А41-243/09).

		Для просмотра материала о последствиях несогласования условия о выкупной цене в договоре аренды недвижимости с правом выкупа перейдите по ссылке.		

11.2.1. Размер выкупной цены арендованного имущества

В договоре выкупная цена арендованного имущества может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах и т.д. Однако в соответствии с п. 1 ст. 317 и ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (см. п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поэтому, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условий:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей".

"Арендованное имущество по настоящему договору подлежит оплате в рублях по выкупной цене, эквивалентной ________________ евро. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу рубля к евро на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора".
--------------------------------

При определении размера выкупной цены стороны должны определить, включается ли в нее налог на добавленную стоимость (НДС). Порядок согласования условия о включении НДС в выкупную цену аналогичен порядку согласования условия о включении НДС в арендные платежи (подробнее см. п. 6.2.5 "Включение НДС в арендную плату" настоящих Рекомендаций).

11.2.2. Возможность включения арендных платежей
в счет выкупной цены

Стороны могут согласовать в договоре условие о том, что выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей, которые включаются в счет ее уплаты (ст. 624 ГК РФ). В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей будет означать полное внесение выкупной цены и переход арендованного имущества в собственность арендатора.
При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельного внесения суммы выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признания такого договора недействительным по основанию безвозмездности пользования арендованным имуществом.

Внимание! В судебной практике существует позиция, согласно которой в случае досрочного расторжения договора аренды уплаченные в счет выкупной цены арендные платежи могут быть взысканы арендатором с арендодателя как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Однако есть и противоположная позиция, согласно которой право собственности у арендатора на объект аренды возникает только при условии полного внесения выкупной цены, в связи с чем арендная плата, уплаченная в счет выкупной цены, не подлежит возврату арендатору в случае досрочного расторжения договора аренды.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о возврате части уплаченной выкупной цены при досрочном расторжении договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ рублей.
В счет оплаты выкупной цены засчитывается вся выплаченная арендная плата по договору".
--------------------------------

Стороны могут предусмотреть в договоре включение только определенной части арендных платежей в счет внесения выкупной цены.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ рублей.
В выкупную цену включается _______ (указывается, какая часть арендной платы включается в счет оплаты выкупной цены - например, одна треть, одна вторая и т.п.) из всех выплаченных арендных платежей по договору".
--------------------------------

С целью стимулирования договорной дисциплины арендатора арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре условие о том, что несвоевременно внесенная арендная плата в счет выкупной цены не включается.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ рублей.
В выкупную цену включается только своевременно внесенная арендная плата по договору.
Арендные платежи, внесенные арендатором с нарушением сроков, установленных договором, в выкупную цену не включаются, а являются только платой за временное пользование арендованным имуществом".
--------------------------------

11.2.3. Срок внесения выкупной цены арендованного имущества

Стороны могут определить, что арендатор вправе внести выкупную цену за арендованное имущество до истечения срока аренды. В этом случае арендатор сможет внести плату за выкуп арендованного имущества при наступлении согласованного срока.
Если стороны согласовали зачет арендных платежей в счет выкупной цены, срок внесения выкупной цены необходимо определять по правилам внесения арендной платы, установленной договором. Подробнее об этом см. п. 8.2 "Периодичность внесения арендной платы" и п. 8.3 "Срок внесения арендной платы" настоящих рекомендаций.

Срок для внесения выкупной цены должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ:
- указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вносит выкупную цену за арендованное имущество в следующие сроки:
- до 07.06.2024 - 50% выкупной цены;
- до 28.06.2024 - оставшиеся 50%".
--------------------------------

- истечением определенного периода времени.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор перечисляет выкупную цену за арендованное имущество не позднее чем за 7 (семь) рабочих дней до истечения срока аренды".
--------------------------------

В силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что выкупная цена вносится не ранее определенного срока (например, не ранее истечения срока аренды) или только после уплаты всех арендных платежей. Такое условие выгодно арендодателю, желающему получить не только выкупную цену, но и все арендные платежи, поскольку при внесении выкупной цены право собственности на имущество в силу ст. 624 ГК РФ переходит к арендатору и его обязанность по уплате арендной платы прекращается, так как в связи с совпадением кредитора и должника в одном лице прекращается арендное обязательство в целом (ст. 413 ГК РФ). В этом случае арендатор не сможет внести выкупную цену досрочно в силу ст. 315 ГК РФ. При уплате выкупной цены ранее установленного срока арендодатель вправе будет не принимать данное исполнение и возвратить денежные средства арендатору или зачесть их в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вправе уплатить выкупную цену за переданное в аренду имущество не ранее чем за 1 месяц до истечения срока аренды".
--------------------------------

Если срок внесения выкупной цены не согласован
В этом случае арендатор может внести выкупную цену в любой момент в течение срока аренды по своему усмотрению (ст. 624 ГК РФ). С момента внесения выкупной цены право собственности на объект аренды переходит к арендатору.

11.3. МОМЕНТ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ПРИ ВЫКУПЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 624 ГК РФ

В соответствии со ст. 624 ГК РФ у арендатора возникает право собственности на арендуемое имущество в момент исполнения обязанности по внесению выкупной цены, даже если срок аренды еще не окончился.

- Судебную практику, подтверждающую, что право собственности на арендуемое имущество переходит к арендатору в момент уплаты им всей выкупной цены вне зависимости от окончания срока аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Поскольку согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, то с момента перехода права собственности к арендатору прекращается договор аренды и, соответственно, обязанность по внесению арендных платежей в связи с совпадением в одном лице арендатора и арендодателя. Арендодатель в этом случае не вправе будет требовать внесения изменений в условия договора о размере выкупной цены.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать внесения изменения в договор в части размера выкупной цены с момента выплаты арендатором всей суммы выкупа, см. в Путеводителе по судебной практике.

Необходимо учитывать, что определение момента прекращения обязанности по внесению арендной платы имеет свои особенности в случаях реализации условия о выкупе в договоре аренды:
- недвижимого имущества, кроме земельного участка;
- земельного участка.

11.3.1. Момент прекращения обязанности по внесению арендной
платы при выкупе недвижимого имущества
(кроме земельного участка)

В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В этом случае арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ.
Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан вносить арендную плату до дня государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору".
--------------------------------

11.3.2. Момент прекращения обязанности по внесению арендной
платы при выкупе земельного участка

Если объектом аренды по договору с условием о выкупе является земельный участок, то вопрос о моменте прекращения внесения арендных платежей в силу положений п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует решать исходя из принципа платности использования земли в Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с указанным пунктом Постановления Пленума ВАС РФ момент прекращения внесения арендатором арендной платы определяется по-разному в зависимости от того, какое лицо выступает арендодателем.
Так, если арендодатель - публично-правовое образование, которое не является плательщиком земельного налога (т.е. имущество находится в государственной или муниципальной собственности), то обязательство по внесению арендной платы сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю к арендатору. Установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы стороны не вправе.

- Судебную практику, подтверждающую, что по договору аренды земельного участка арендные платежи вносятся до момента государственной регистрации перехода права собственности, см. в Путеводителе по судебной практике.

В остальных случаях обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента внесения выкупной цены в полном объеме, однако при этом арендатор обязан в порядке п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить арендодателю расходы по уплате земельного налога за период с момента внесения выкупной цены до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

12. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Статьи 15, 330, 331, 332, 393, 394, 395, 396,
400, 622 ГК РФ

Гражданско-правовая ответственность по договору заключается в применении к стороне, нарушившей договор полностью или в части, имущественных санкций, которые предполагают возложение на нее невыгодных имущественных последствий и направлены на восстановление нарушенной имущественной сферы другой стороны (см., например, Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.С. Ем, И.А. Зенин, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 1).
Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору аренды наступает за причиненный имущественный ущерб в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора.
Ответственность может быть установлена в виде:
- возмещения убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ);
- уплаты процентов на сумму долга (ст. 395 ГК РФ);
- уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ).
Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 13-О, Определение Конституционного Суда РФ от 07.10.1999 N 137-О). Поэтому обязанность по ее уплате обычно указывается в общем разделе договора об ответственности.
Для согласования условия об ответственности сторонам рекомендуется определить в договоре основания для привлечения к ответственности, а также ее объем. При этом необходимо учитывать правила применения нескольких мер ответственности за нарушение одного и того же условия договора.

Какой срок исковой давности применяется к требованиям, вытекающим из договора аренды
К требованиям, вытекающим из договора аренды, применяется общий срок исковой давности - три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).	

Убытки и неустойка
По общему правилу, если установлена неустойка за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такая неустойка признается зачетной.
В отношении стороны, которая нарушила обязательство, законом или договором может быть предусмотрено взыскание (абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ):
- только неустойки, но не убытков. Эта неустойка называется исключительной;
- убытков либо неустойки по выбору стороны, требующей уплаты. В таком случае неустойка является альтернативной;
- убытков в полной сумме сверх неустойки. Данная неустойка считается штрафной.
В частности, если неустойка предусмотрена за несвоевременный возврат арендованного имущества, убытки в силу ч. 3 ст. 622 ГК РФ могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (см. Риск арендатора 12.1.1).

Убытки и проценты по ст. 395 ГК РФ
Одновременное взыскание убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ допустимо, если нарушено денежное обязательство и убытки превышают сумму процентов. Сторона может потребовать возместить убытки в части, не покрытой суммой процентов (п. 2 ст. 395 ГК РФ).

Неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ
В случаях, когда в договоре установлена неустойка за просрочку и неисполнение денежного обязательства, одновременно с ней проценты по ст. 395 ГК РФ не взыскиваются (п. 4 ст. 395 ГК РФ). Данное правило применяется, если иное не предусмотрено законом или договором.
Например, в договоре можно согласовать условие о праве арендодателя взыскать с арендатора, который нарушил срок внесения арендной платы, как неустойку, так и проценты на сумму долга по ст. 395 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При несвоевременном внесении арендной платы арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере _______% от суммы месячной арендной платы, а также проценты на сумму долга в размере ___% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки".
--------------------------------

Верховный Суд РФ разъяснил, что проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, не взыскиваются, если в отношении установленной неустойки применяются правила абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ, т.е. она считается зачетной (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Следовательно, в других случаях (например, когда неустойка является штрафной) одновременно с ней могут взыскиваться и проценты по ст. 395 ГК РФ.

Если договором не установлена ответственность за нарушение его условий
Сторона, нарушившая договор, должна возместить причиненные другой стороне убытки, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 393 ГК РФ), а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства - уплатить проценты на сумму долга (ст. 395 ГК РФ).
Неустойка в такой ситуации может быть взыскана, только если она установлена законом в определенном размере (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Статьи 15, 393, 394, 396, 400 ГК РФ

Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду - не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).
Общим основанием для возмещения убытков является нарушение одним лицом прав другого (п. 1 ст. 15 ГК РФ), в том числе неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
По общему правилу убытки подлежат возмещению в полном объеме, если законом или договором не предусмотрен меньший размер возмещения (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ). В договоре можно ограничить подлежащие возмещению убытки (по составу или размеру).

12.1.1. Основания для возмещения убытков по договору аренды

Сторона, чье право было нарушено, вправе требовать возмещения причиненных ей убытков при любом неисполнении или ненадлежащем исполнении другой стороной обязательств по договору (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
Отдельные основания для возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) прямо установлены законом как для обеих сторон договора аренды (общие основания), так и для каждой из них отдельно.

Общие основания для возмещения убытков
Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями, прямо указанными в законе, являются:
1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);
2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ);
3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.
Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При данных обстоятельствах предполагается осведомленность предоставившей недостоверные заверения стороны о том, что вторая сторона будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Основания для возмещения убытков арендодателем
Арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки также в следующих случаях:
1) имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
2) арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);
3) в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);
5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);
6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
7) арендодатель отозвал предварительное согласие на совершение сделки (например, договора субаренды), что привело к возникновению убытков у ее сторон (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Основания для возмещения убытков арендатором
Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях:
1) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
2) арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

12.1.2. Ограничение возмещения убытков по договору аренды

В договор можно включить условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае несвоевременного возврата арендованного имущества при просрочке более чем на ___ дней арендатор возмещает только расходы, реально понесенные арендодателем в результате такой просрочки. Упущенная выгода возмещению не подлежит".
--------------------------------

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Просрочившая исполнение сторона возмещает другой стороне все понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора".
--------------------------------

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором может быть предусмотрено возмещение стоимости имущества в случае его невозврата, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае утраты или невозврата арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю стоимость имущества в сумме ____ рублей".
--------------------------------

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков
В этом случае сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме (см. Риск арендатора 12.1.2).

12.1.3. Взыскание убытков с арендодателя, причиненных
неисполнением или ненадлежащим исполнением
им обязанностей по договору

Споры о взыскании средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы в арбитражный суд после того, как стороны приняли меры по досудебному урегулированию. По общему правилу это возможно по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии. Иные срок и (или) порядок можно установить в договоре (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"До предъявления иска, вытекающего из договора, сторона, которая считает, что ее права нарушены, обязана направить другой стороне письменную претензию. Сторона вправе передать спор на рассмотрение суда по истечении 15 календарных дней с момента получения претензии другой стороной".
--------------------------------

Претензию нужно направить арендодателю. По этому вопросу см.: Готовое решение.
Если в установленный законом или договором срок ответ на претензию не получен, можно обратиться в суд с исковым заявлением. В договоре может быть определен суд, в котором будет рассматриваться спор (ст. 37 АПК РФ). Условие о договорной подсудности по вашему адресу позволит снизить судебные расходы в случае судебного разбирательства.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Споры, возникшие из договора, подлежат рассмотрению арбитражным судом по адресу Арендатора".
--------------------------------

Если условие не согласовано, спор будет рассматриваться в арбитражном суде по адресу ответчика (ст. 35 АПК РФ), когда иное не предусмотрено арбитражным процессуальным законодательством (ст. ст. 36, 38 АПК РФ).
О том, как подать исковое заявление в арбитражный суд, см. Готовое решение.

12.2. ПРОЦЕНТЫ, НАЧИСЛЯЕМЫЕ НА СУММУ ДОЛГА ПО СТ. 395 ГК РФ
(ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ),
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Проценты, начисляемые на основании ст. 395 ГК РФ, являются мерой ответственности за нарушение обязательства и могут быть взысканы в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате.

Случаи взимания процентов
Арендодатель вправе взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ, в частности, если арендатор своевременно не вносит арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Арендатор при определенных обстоятельствах также может взыскать данные проценты. Например, если арендодатель не передает арендованное имущество, арендатор, в частности, вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если в этом случае арендная плата была перечислена в качестве аванса, арендатор по общему правилу может взыскать с арендодателя указанную сумму как неосновательное обогащение (абз. 2 п. 4 ст. 453, п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Проценты по ст. 395 ГК РФ будут начисляться на названную сумму с момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения аванса (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
Указанные проценты взимаются независимо от того, установлены они договором или нет. При этом стороны могут согласовать в договоре, в частности, отличные от предусмотренных п. п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ:
- размер процентов;
- период их взимания.

 См. дополнительно:
- можно ли взыскать помимо процентов по ст. 395 ГК РФ проценты по п. 1 ст. 317.1 ГК РФ.

12.2.1. Размер процентов, начисляемых на сумму долга
по ст. 395 ГК РФ (процентов за пользование
чужими денежными средствами), по договору аренды

Правило определения размера процентов, начисляемых на сумму долга, установлено п. 1 ст. 395 ГК РФ. Оно изменялось дважды: с 1 июня 2015 г. и с 1 августа 2016 г. Размер процентов по п. 1 ст. 395 ГК РФ определяется исходя из правила, отраженного в той редакции этой нормы, которая действовала в соответствующий период (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Процентная ставка по ст. 395 ГК РФ в период просрочки начиная с 1 августа 2016 г.
С этой даты применяется ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующие периоды, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

Процентная ставка по ст. 395 ГК РФ в период просрочки с 1 июня 2015 г. по 31 июля 2016 г.
Применяются имевшие место в соответствующие периоды средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц, которые существовали в месте жительства кредитора (если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения) и были опубликованы Банком России (п. 1 ст. 395 ГК РФ в ред. с 1 июня 2015 г.).
При расчете процентов применяются ставки по федеральному округу, в котором находится место жительства (место нахождения) кредитора в момент заключения договора (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).
При нарушении денежного обязательства по договору, вытекающему из деятельности филиала и заключенному работником филиала от имени организации-кредитора, расчет процентов производится исходя из ставок для федерального округа по месту нахождения филиала на момент заключения договора (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).
В том случае, если место жительства кредитора расположено за пределами Российской Федерации, применяются ставки, сложившиеся в федеральном округе по месту нахождения суда, который рассматривает спор (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Процентная ставка по ст. 395 ГК РФ в период просрочки до 1 июня 2015 г.
При расчете процентов применяется учетная ставка банковского процента, существовавшая в месте жительства кредитора (в месте нахождения кредитора - юридического лица) на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, если иной размер процентов не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 395 ГК РФ в ред. до 1 июня 2015 г.).

Формула расчета процентов
Сумма процентов = сумма долга x ставка процента % x количество дней просрочки / количество дней в году.

Согласование размера процентов в договоре
Стороны вправе согласовать отличный от установленного в законе размер процентов, начисляемых на сумму долга, указав его в договоре (п. 1 ст. 395 ГК РФ).
Однако такой размер не должен значительно превышать предусмотренный законом. Если сумма процентов по договору явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд по заявлению должника может уменьшить ее, но не менее чем до суммы, рассчитанной на основании ставки, которая указана в п. 1 ст. 395 ГК РФ (п. 6 ст. 395 ГК РФ).
К размеру процентов, взыскиваемых по ст. 395 ГК РФ, положения ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки по общему правилу не применяются (п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020). Подробнее о правилах уменьшения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Размер процентов по ст. 395 ГК РФ, взыскиваемых стороной при неисполнении другой стороной денежного обязательства, определяется следующим образом: ______________________".
--------------------------------

Начисляются ли на сумму НДС, включенную в арендную плату, проценты по ст. 395 ГК РФ в случае просрочки оплаты?
Ответ: Да, начисляются.
Обоснование: Проценты по ст. 395 ГК РФ (за пользование чужими денежными средствами) начисляются на сумму задолженности с учетом НДС. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.
Следовательно, если в арендную плату включен НДС, то при просрочке оплаты проценты начисляются в том числе на сумму налога.	

12.2.2. Период взимания процентов на сумму долга
по ст. 395 ГК РФ (проценты за пользование
чужими денежными средствами) по договору аренды

Проценты на сумму долга (проценты за пользование чужими денежными средствами) согласно п. п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ взимаются за весь период пользования по день фактической уплаты задолженности кредитору (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).
Норма п. 3 ст. 395 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны вправе установить в договоре более короткий период взимания процентов на сумму долга. Это может быть выгодно должнику, поскольку ограничит размер его ответственности.
Исходя из сути указанной нормы период начисления процентов может быть уменьшен путем установления в договоре иного конечного срока их взимания. При этом по смыслу п. п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ начальный срок будет определяться моментом просрочки исполнения обязательства. Представляется, что в отношении договора аренды таким моментом будет считаться, в частности, момент просрочки внесения арендной платы арендатором.
Конечный срок взимания процентов исчисляется с учетом правил, предусмотренных ст. ст. 190, 191 ГК РФ. О правилах согласования сроков см. п. 3.1 настоящих Рекомендаций.
В договоре можно также указать, что день уплаты долга не включается в период начисления процентов за пользование чужими средствами (п. 3 ст. 395 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Проценты на сумму долга взимаются по 31 декабря включительно того календарного года, в котором наступила просрочка исполнения обязательства".

"День уплаты арендатором просроченной задолженности не включается в период начисления процентов на сумму долга".

"Проценты на сумму долга взимаются за период не дольше шести месяцев".
--------------------------------

Включается ли в период взимания процентов по ст. 395 ГК РФ время до заключения договора аренды, в течение которого арендатор фактически пользовался арендованным имуществом, но не вносил арендную плату?
Ответ: Да, включается.
Обоснование: Если арендатор начал пользоваться имуществом до заключения договора аренды и не внес за это пользование плату, она может быть взыскана с него в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение. На сумму неосновательного обогащения будут начислены проценты по ст. 395 ГК РФ. Плата за пользование имуществом без оформления арендных отношений и проценты будут взысканы с момента, когда арендатор узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (ст. 1107 ГК РФ).
Возможна, например, ситуация, когда лицо приобретает в собственность недвижимое имущество, но не сразу заключает договор аренды земельного участка, на котором расположено это имущество (п. 1 ст. 552 ГК РФ), в связи с чем не вносит арендную плату (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ). В таком случае проценты по ст. 395 ГК РФ будут начисляться не с момента заключения договора аренды, а с момента приобретения недвижимости в собственность, потому что именно тогда арендатор узнал о необходимости вносить плату за пользование земельным участком (Постановление ФАС Московского округа от 25.04.2014 N Ф05-3464/14 (Определением Верховного Суда РФ от 13.08.2014 N 305-ЭС14-220 отказано в передаче кассационной жалобы о пересмотре данного дела в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ)).	

Прекращается ли период начисления процентов по ст. 395 ГК РФ с истечением срока договора?
Ответ: Нет, не прекращается.
Обоснование: По смыслу п. 3 ст. 395 ГК РФ истечение срока договора не прекращает обязанность должника по уплате процентов за пользование чужими средствами.
Так, в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор должен уплатить арендодателю проценты по ст. 395 ГК РФ за период просрочки, в том числе за время с момента прекращения договора аренды до момента возврата имущества арендодателю (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).	

Если договором не согласован период взимания процентов по ст. 395 ГК РФ
В этом случае согласно п. п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ проценты уплачиваются за все время пользования денежными средствами, включая день уплаты задолженности кредитору, если законом не определен более короткий срок (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).
Ранее существовал противоположный подход относительно дня уплаты долга. Некоторые суды не включали этот день в период уплаты процентов (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2010 N КГ-А40/8231-10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2011 по делу N А26-2097/2010, в котором суд сделал аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 по делу N А39-4011/2012, в котором суд сделал аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда).

12.3. НЕУСТОЙКА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ
Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке
Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора.

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендатора 12.3.1).
С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).
Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:
- случаи уплаты штрафа и его размер;
- случаи уплаты пени и ее размер;
- валюту неустойки.

Если условие о неустойке не согласовано
В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).
Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.
Если в договоре отсутствует соглашение о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.), пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ. Она может потребовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

Условие о погашении неустойки до погашения основного долга
Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга. Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 20.10.2010 N 141, в частности, разъяснил, что соглашение, по которому требование об уплате неустойки погашается ранее требований, указанных в ст. 319 ГК РФ (т.е. требований по обязательствам, которые должник принял на себя при заключении договора), противоречит смыслу указанной статьи и является ничтожным.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие, по которому поступившие платежи погашают в первую очередь неустойку, ничтожно, см. в Путеводителе по судебной практике.

После вступления в силу с 1 сентября 2013 г. изменений в ст. 168 ГК РФ такое условие по общему правилу стало оспоримым. Иная квалификация возможна, только если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью, либо если законом установлены исключения из правила оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что в случаях, когда условия договора противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, он может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в части на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ даже при отсутствии в законе специальной оговорки о ничтожности такого договора или условия (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).
Представляется, что условие, по которому поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, будет являться оспоримым и после разъяснения, данного Пленумом Верховного Суда РФ, поскольку в нем идет речь о противоречии существу определенного вида обязательства, тогда как ст. 319 ГК РФ регулирует общие положения об их исполнении.

Уменьшение неустойки, несоразмерной последствиям нарушения обязательства
Суд вправе уменьшить неустойку, рассчитанную согласно условиям договора, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).
В связи с этим необходимо учитывать следующее.
1. Должнику, являющемуся коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем либо некоммерческой организацией, деятельность которой приносит доход, следует подать обоснованное заявление о снижении неустойки (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Такое заявление (ходатайство) подается по правилам ст. 159 АПК РФ.
При этом возражения относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Должник обязан доказать, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к возникновению у кредитора необоснованной выгоды (п. 2 ст. 333 ГК РФ, п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
2. Размер неустойки, взыскиваемой с иных лиц, суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ как по заявлению должника, так и по собственной инициативе, если установит очевидную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
3. Размер неустойки за просрочку денежного обязательства не может быть меньше средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, существующих в периоды просрочки в месте жительства кредитора или месте нахождения кредитора - юридического лица (п. п. 1, 6 ст. 395 ГК РФ, п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).
4. При уменьшении неустойки за нарушение неденежного обязательства предусмотренные п. 6 ст. 395 ГК РФ правила о снижении процентов на сумму долга (за пользование чужими денежными средствами) не применяются, если иное не установлено законом (п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Внимание! Условие договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ является ничтожным (п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

12.3.1. Случаи уплаты штрафа
по договору аренды и его размер

Штраф - это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его установление целесообразно, если пострадавшей стороне важен факт неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.

Основания для уплаты штрафа
Штраф можно установить, например, в следующих случаях:
- передача имущества в аренду без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов;
- использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;
- любые другие нарушения по усмотрению сторон.
По смыслу п. 1 ст. 431.2 ГК РФ штраф может быть установлен в договоре за предоставление другой стороне недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Речь идет об обстоятельствах, имеющих отношение в том числе к предмету договора, полномочиям на его заключение, наличию необходимых лицензий и разрешений либо относящихся к третьему лицу. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не будет препятствовать взысканию неустойки (абз. 2 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Недостоверными могут оказаться заверения со стороны как арендодателя, так и арендатора (например, заверения арендатора о стабильном финансовом положении, заверения арендодателя о техническом состоянии объекта аренды).
Обязанность уплатить штраф возникает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что контрагент будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Если сторона дала недостоверные сведения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет уплатить штраф вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений (иное может быть предусмотрено соглашением сторон). В этом случае сторона, предоставившая недостоверные заверения, предполагается знавшей о том, что контрагент будет на них полагаться (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ).

Размер штрафа
Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей".

"В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества".
--------------------------------

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе
В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени по договору аренды
и способы определения ее размера

Пеня - это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

Основания для начисления пени
Пеню можно установить в следующих случаях:
- нарушение срока внесения арендных платежей;
- нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;
- несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;
- неисполнение любого иного обязательства в срок.
Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 "Срок возврата арендованного имущества" настоящих Рекомендаций.

Размер пени
Стороны договора вправе определить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Подробнее обо всех особенностях снижения судом данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.
Размер пени может быть определен различными способами:
1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:
- конкретную сумму, подлежащую начислению;
- период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки";
--------------------------------

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:
- проценты, подлежащие начислению;
- сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;
- период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки".
--------------------------------

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.1).
Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Подробнее о возможности снижения судом размера данной выплаты см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Правомерно ли при просрочке внесения арендной платы начислять неустойку на сумму включенного в арендную плату НДС?
Ответ: Да, правомерно.
Обоснование: При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.
Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).	

Если размер пени не согласован
В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.2).
Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (см. практику, подтверждающую данный вывод в аналогичной ситуации по договору поставки: Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени
Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа".
--------------------------------

Другим способом ограничения размера неустойки является установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты".
--------------------------------

Внимание! Установление в договоре предельного размера пени не лишает суд права снизить ее величину, если он сочтет неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ, п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Подробнее о правилах снижения неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре предельный размер пени не установлен
В этом случае неустойка будет взыскана полностью и рассчитана до момента исполнения обязательства исходя из условий, согласованных в договоре. Однако, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, она может быть снижена судом по правилам ст. 333 ГК РФ. Подробнее о снижении неустойки см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

12.3.3. Валюта неустойки по договору аренды

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.
В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящих Рекомендаций.
Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора".
--------------------------------

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 310, 425, 450, 450.1, 451, 452, 453, 619, 620 ГК РФ

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
Договор также может быть изменен или расторгнут:
- по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Подробнее об изменении договора по соглашению сторон см. п. 13.1 настоящих Рекомендаций;
- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ. Подробнее об изменении договора в судебном порядке см. п. 13.2 настоящих Рекомендаций;
- в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Подробнее об одностороннем изменении договора и отказе от него см. п. 13.3 настоящих Рекомендаций.
Замена стороны в договоре - это одновременная передача всех прав и обязанностей по нему другому лицу (ст. 392.3 ГК РФ). Подробнее об особенностях замены стороны в договоре аренды см. п. 13.4 настоящих Рекомендаций.
Расторжение договора аренды (прекращение обязательств по нему) в связи со смертью арендатора возможно только в случаях, когда это основание прямо предусмотрено в договоре либо его заключение было обусловлено личными качествами арендатора. В других случаях договор аренды сохраняет силу, а права и обязанности арендатора от умершего гражданина переходят к его наследнику (п. 1 ст. 418, п. 2 ст. 617 ГК РФ).
В связи со смертью арендодателя договор аренды не расторгается (не прекращаются обязательства по нему), т.к. переход права собственности на сданное в аренду имущество к наследнику арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН
Статья 450 ГК РФ

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора. Подробнее об изменении договора аренды здания, сооружения по соглашению сторон см. п. 13.1 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они оформлены в виде единого соглашения, заключенного в письменной форме".
--------------------------------

Стороны могут предусмотреть в договоре или соглашении следующие условия:
- о праве требовать возврата исполненного при расторжении;
- о моменте изменения или расторжения договора.

Порядок государственной регистрации изменений, вносимых в зарегистрированный договор аренды
Соглашение об изменении условий зарегистрированного договора подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Например, необходимо зарегистрировать дополнительное соглашение об изменении условий заключенного на год и более договора аренды здания, сооружения или помещения. Порядок госрегистрации допсоглашения такой же, как и порядок госрегистрации указанного договора.	

13.1.1. Право требовать возврата исполненного в случае
расторжения договора аренды по соглашению сторон

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения. Однако, если одна из сторон приняла исполнение, но свое обязательство не исполнила или предоставила неравноценное исполнение, другая сторона может требовать возврата исполненного в качестве неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено законом или договором либо вытекает из существа обязательства. Указанное положение действует с 1 июня 2015 г.
Ранее Пленум ВАС РФ в п. 4 Постановления N 35 также разъяснял, что если стороны не урегулировали последствия расторжения договора, то п. 4 ст. 453 ГК РФ подлежит применению лишь в следующих случаях:
- встречные имущественные предоставления по договору к моменту его расторжения осуществлены надлежащим образом;
- при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.
Во всех остальных случаях, когда эквивалентность встречных предоставлений нарушена вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязанностей, сторона, передавшая имущество, вправе требовать его возврата в той мере, в какой нарушена согласованная эквивалентность (п. 5 Постановления N 35).
В силу специфики арендных правоотношений только арендодатель может вернуть исполненное, а именно возвратить полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ). Подробнее о порядке возврата арендованного имущества см. п. 4.2 настоящих Рекомендаций.
Таким образом, при расторжении договора арендатор не вправе требовать возврата арендной платы, внесенной за период, когда он пользовался объектом аренды, поскольку имущественные предоставления каждой из сторон будут эквивалентны. Однако, если на момент расторжения договора арендатор внес арендную плату за будущий период, он вправе требовать ее возврата при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.
Стороны могут предусмотреть в договоре аренды или в соглашении о его расторжении условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом до расторжения договора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае расторжения договора арендодатель обязан вернуть арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом".
--------------------------------

Чтобы избежать споров о том, когда именно арендодатель должен вернуть аванс арендатору, сторонам рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия соглашения о расторжении:
"Арендодатель обязуется в течение ________ дней после заключения настоящего соглашения вернуть арендатору сумму ранее полученного аванса в размере _______________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей".
--------------------------------

В силу диспозитивности п. 4 ст. 453 ГК РФ сторонам не запрещается исключить обязанность одной из них вернуть исполненное по договору. Например, можно предусмотреть условие о том, что при расторжении договора не возвращается авансовый платеж (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2010 по делу N А11-1665/2009).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае изменения или расторжения договора сумма авансового платежа не подлежит возврату арендатору".
--------------------------------

13.1.2. Момент изменения и расторжения договора аренды
по соглашению сторон

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в нем даты.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)".
--------------------------------

Если момент изменения и расторжения договора не согласован
В этом случае обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения, если из него не следует иное (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Статьи 450, 619, 620 ГК РФ

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Перечень оснований, по которым может быть расторгнут договор аренды, содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, установленные Гражданским кодексом РФ

		Для просмотра материала по данному вопросу перейдите по ссылке.		

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, установленные Гражданским кодексом РФ

		Для просмотра материала по данному вопросу перейдите по ссылке.		

Основания досрочного расторжения договора в судебном порядке, установленные иными законами
Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон могут быть установлены иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Так, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

Основания досрочного расторжения договора судом, которые можно установить по соглашению сторон
Стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут установить иные по сравнению с предусмотренными ст. 619 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий (например, с неисполнением арендатором обязанности по производству текущего ремонта в установленные сроки, однократным невнесением арендатором арендной платы).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор не производит текущий ремонт в установленные настоящим договором сроки".

"Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором суммы арендной платы".
--------------------------------

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора. В частности, согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть согласованы основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Данный пункт не ограничивает возможность расторжения договора случаями существенного его нарушения другой стороной. Следовательно, стороны вправе предусмотреть любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре могут быть установлены основания расторжения, не связанные с нарушением другой стороной его условий, см. в Путеводителе по судебной практике.

Представляется, что аналогичный подход применим и к случаям расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора. Данный вывод можно сделать в силу ч. 2 ст. 620 ГК РФ, которая, предусматривая возможность установления в договоре оснований расторжения договора по требованию арендатора, также отсылает к п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора при утрате им интереса к пользованию арендованным помещением в связи реструктуризацией".

"Арендодатель вправе в любое время в судебном порядке потребовать досрочного расторжения настоящего договора, если возникнет производственная необходимость в эксплуатации переданного в аренду имущества".
--------------------------------

Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ до предъявления требования о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Статья 620 ГК РФ, регулирующая досрочное расторжение договора по требованию арендатора, такого требования не содержит. Таким образом, в последнем случае, а также в случае, если договор расторгается по требованию арендодателя по основанию, не связанному с нарушением договора, и письменного требования об исполнении обязательства быть не может, стороны дополнительно могут согласовать, что о намерении расторгнуть договор нужно заблаговременно уведомить контрагента.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"О намерении досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным в п. ___ договора, стороны обязуются уведомлять друг друга за ____ месяцев до предъявления в суд требования о расторжении договора".
--------------------------------

Внимание! Условие, в соответствии с которым до предъявления требования о расторжении договора по основаниям, не предусмотренным в нем, необходимо заблаговременно уведомить контрагента, не означает, что сторона вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по любой причине (см. Риск арендатора 13.2.1).

Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке
В этом случае сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором (см. Риск арендатора 13.2.2).
Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 310, 450.1, 610 ГК РФ

Арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке) в случае, когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, арендодатель может отказаться, только если такой отказ прямо предусмотрен договором. Указанное право не может быть включено в договор, если арендатором является лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Арендатор имеет право на односторонний отказ от договора аренды (расторжение в одностороннем порядке) в том же случае, что и арендодатель: когда договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От договора аренды, заключенного на определенный срок, арендатор может отказаться, только если такое право содержится в договоре. При этом оно не может быть включено в договор, если арендодатель не осуществляет предпринимательскую деятельность (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Порядок одностороннего отказа арендатора и арендодателя от договора аренды (расторжения в одностороннем порядке) зависит от того, на какой срок заключен договор аренды: на определенный или неопределенный. При согласовании данных условий рекомендуем обратить внимание на следующие рекомендации.

13.3.1. Односторонний отказ от договора аренды,
заключенного на неопределенный срок

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Такой отказ является немотивированным. Согласование в договоре оснований отказа не требуется.
Стороны не могут установить в договоре аренды условие, полностью исключающее право любой из сторон немотивированно от него отказаться.

- Судебную практику, подтверждающую, что условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права на отказ от такого договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). О согласовании момента, с которого договор считается расторгнутым при отказе от него, см. п. 13.3.1.3 настоящих Рекомендаций.
Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.

- Судебную практику, подтверждающую, что уведомление об отказе от договора должно содержать четко выраженное волеизъявление стороны прекратить арендные отношения, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки уведомления:
"Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора N ____ от "___" ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ".
--------------------------------

Стороны могут предусмотреть в договоре:
- срок извещения об отказе от договора;
- способ и адрес для направления уведомления;
- момент, с которого договор считается расторгнутым.

13.3.1.1. Срок уведомления об отказе от договора аренды,
заключенного на неопределенный срок

Законом установлено, что об отказе от договора необходимо предупредить за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре другой удобный им срок для уведомления об отказе.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 10 дней".
--------------------------------

За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка. Подробнее об этом см. п. 4.2.6 "Убытки и неустойка при несвоевременном возврате арендованного имущества" настоящих Рекомендаций.
Для отдельных договоров аренды в силу абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ законом может быть определен срок предупреждения об отказе от договора, отличающийся от предусмотренного в названной статье. Если он установлен императивной нормой, соответствующее условие договора не должно ей противоречить (ст. 422 ГК РФ).

Если срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован
Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, если иной срок не установлен законом. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества (см. Риск арендодателя 13.3.1), а арендатор - прекратить вносить арендную плату (см. Риск арендатора 13.3.1).

13.3.1.2. Способ отправки уведомления об отказе
от договора аренды и адрес стороны для его направления

В договоре целесообразно согласовать, каким образом будут направляться уведомления об отказе от договора. Уведомление может быть передано в том числе по почте, факсу, электронной почте, через курьера.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае отказа от договора одной из сторон в одностороннем порядке она обязана направить соответствующее уведомление другой стороне заказным письмом с уведомлением о вручении".
--------------------------------

Если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа (например, отправка ценным письмом с описью вложения вместо согласованной в договоре курьерской доставки) будет считаться ненадлежащим (см. Правовые позиции высших судов).

Если способ отправки уведомления об отказе от договора не согласован
Уведомление может быть осуществлено в любой форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, если иное не установлено законом, не следует из обычая или практики взаимоотношений сторон. Оно, в частности, может быть направлено с помощью электронной почты, факсимильной и другой связи. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано (см. Правовые позиции высших судов).

Адрес для направления уведомления об отказе от договора
По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) (см. Правовые позиции высших судов).
Однако сторонам может быть удобнее получать корреспонденцию по иному адресу. В этом случае рекомендуется предусмотреть, что уведомление направляется только по определенному в договоре адресу.
Если стороны согласуют такое условие, направление сообщения по адресу, который не предусмотрен в договоре (включая содержащийся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП), будет являться ненадлежащим. Исключение составляют ситуации, когда направившее уведомление лицо знало или должно было знать о недостоверности адреса, указанного в договоре (см. Правовые позиции высших судов).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Уведомление об отказе от договора должно быть направлено:
- арендатору - в структурное подразделение __________________, расположенное по адресу: ______________________________;
- арендодателю - в структурное подразделение __________________, расположенное по адресу: ______________________________".
--------------------------------

Порядок отзыва уведомления о расторжении или отказе от договора аренды
При направлении отзыва уведомления о расторжении или отказе от договора аренды рекомендуем руководствоваться общими положениями о направлении юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ). Подробнее о направлении юридически значимых сообщений см. Готовое решение.
Полагаем, что отозвать такое уведомление возможно до того момента, как договор будет считаться прекращенным (п. п. 1, 2 ст. 450.1, п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Согласно судебной практике отказ от уведомления о расторжении договора не противоречит гражданскому законодательству (Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2015 N 305-ЭС15-2415 по делу N А40-28123/2014).
Данную возможность можно предусмотреть в договоре (ст. 421 ГК РФ).	

13.3.1.3. Момент расторжения договора аренды
при одностороннем отказе

Стороны вправе установить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него. Это допустимо в силу диспозитивности п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Так, можно указать, что договор будет считаться прекращенным по истечении определенного времени после получения уведомления контрагентом.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Договор считается прекращенным по истечении __________ дней с момента получения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично".
--------------------------------

Если момент расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом не согласован
Договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Момент доставки юридически значимых сообщений
Правовые последствия юридически значимых сообщений, в том числе уведомлений об отказе от договора, наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки лицу или его представителю. Сообщение считается доставленным и в том случае, когда оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, уведомление считается доставленным, если оно было возвращено по истечении срока хранения, поскольку адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи (см. Правовые позиции высших судов).
Норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть иной момент, с которого уведомление будет считаться доставленным.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Уведомление об одностороннем отказе от договора считается доставленным в момент его вручения под подпись генеральному директору общества либо лицу, которому общество выдало доверенность на право получения корреспонденции".
--------------------------------

13.3.2. Односторонний отказ от договора аренды,
заключенного на определенный срок

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.
Однако в отношении договора аренды, который заключен на определенный срок, односторонний отказ нормами § 1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрен.
В то же время стороны срочного договора аренды, исполнение которого связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут установить право на такой отказ в договоре. В случае если одна из сторон не ведет предпринимательскую деятельность, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При установлении права на односторонний отказ рекомендуется включить в договор условия об основаниях и порядке отказа.

Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано
В этом случае, если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении"). Например, арендатор не вправе будет заявить об отказе от договора и прекратить вносить арендную плату (см. Риск арендатора 13.4.1).
Однако при нарушении договора одной из сторон у другой стороны есть право отказаться от него в судебном порядке на основании ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Подробнее о расторжении договора в судебном порядке см. п. 13.2 настоящих Рекомендаций.

13.3.2.1. Основания одностороннего отказа от договора
аренды, заключенного на определенный срок

При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.
Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором могут быть определены основания для одностороннего отказа от его исполнения, связанные и не связанные с нарушением его условий, см. в Путеводителе по судебной практике.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку "односторонний отказ во внесудебном порядке", из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 13.4.1).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)".
--------------------------------

Для согласования немотивированного отказа от исполнения договора достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре можно предусмотреть право арендодателя на односторонний отказ от его исполнения, не указывая оснований такого отказа, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора".
--------------------------------

О праве сторон отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, см. п. 13.3.1 настоящих Рекомендаций.

13.3.2.2. Условие о выплате денежных средств
при одностороннем отказе от договора аренды
(плата за отказ)

Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне.
Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.
В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. В частности, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом (для арендодателя такие потери могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора - с заключением нового договора с более высокой арендной платой).

Можно ли установить плату за отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок?
Ответ: Нет, нельзя.
Обоснование: Право каждой из сторон немотивированно отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено в ст. 610 ГК РФ.
В судебной практике существует подход, сформированный Пленумом ВАС РФ в абз. 4 п. 3 Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которому данная норма в этой части признается императивной в силу существа законодательного регулирования.
Условие договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, об установлении платы за односторонний отказ от его исполнения является ничтожным.	

Согласование денежной компенсации при одностороннем отказе встречалось на практике и до внесения с 1 июня 2015 г. изменений в ст. 310 ГК РФ. Так, есть пример, когда суд взыскал с арендатора такую компенсацию в твердой денежной сумме, поскольку она была установлена договором. Более того, с него была взыскана и неустойка за просрочку выплаты данной денежной суммы. Суд признал условие допустимым, указав, что компенсация представляет собой согласованную сторонами договорную обязанность, направленную на возмещение финансовых потерь в связи с досрочным прекращением договора, а не меру ответственности.

- Судебную практику, подтверждающую взыскание установленной договором твердой денежной суммы при одностороннем отказе от него и неустойки за просрочку уплаты данной суммы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для согласования условия о плате за односторонний отказ следует определить размер денежной суммы и срок, в течение которого она должна быть выплачена. Если будет доказано очевидное несоответствие размера данной денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать во взыскании полностью или частично (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Сторона договора, заявившая об одностороннем отказе от него, выплачивает другой стороне денежные средства в размере __________ руб. Данная сумма должна быть уплачена в течение ___ рабочих дней с момента ______________________".
--------------------------------

В качестве компенсации за односторонний немотивированный отказ от договора может быть использована сумма задатка, который арендатор вносит в качестве гарантии надлежащего исполнения своих обязательств по договору. Так, стороны вправе согласовать в договоре, что, если от договора отказывается арендатор, арендодатель удерживает сумму задатка. Можно также предусмотреть, что в случае отказа арендодателя сумма задатка уплачивается им в двойном размере. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Если арендатор в одностороннем порядке отказывается от договора, сумма внесенного арендатором задатка удерживается арендодателем в полном объеме в качестве компенсации".

"Если арендодатель в одностороннем порядке отказывается от договора, он обязуется уплатить арендатору в качестве компенсации сумму внесенного задатка в двойном размере".
--------------------------------

За неуплату или просрочку выплаты согласованной в договоре денежной компенсации можно предусмотреть неустойку. Для этого необходимо определить, в какой форме она будет взыскиваться: штраф или пени. Подробнее о согласовании условия о неустойке см. п. 12.3 настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"За неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности по выплате денежной компенсации при одностороннем отказе от договора сторона, заявившая о таком отказе, уплачивает неустойку (пени) в размере ___% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки".
--------------------------------

13.3.2.3. Частичный отказ от договора аренды

Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.
В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре.
Следует учитывать, что право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Данное правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, сформированный ранее в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Стороны вправе частично отказаться от исполнения договора, направив уведомление об отказе за один месяц".
--------------------------------

Если условие о праве на частичный отказ от договора аренды не согласовано
Если стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.

- Судебную практику, подтверждающую, что предусмотренное договором право арендатора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке означает и право на такой отказ в отношении отдельных предметов аренды, если предмет не является единым имущественным комплексом или неделимой вещью, см. в Путеводителе по судебной практике.

13.3.2.4. Порядок отказа от договора аренды,
заключенного на определенный срок

Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). О согласовании момента, с которого договор считается расторгнутым при отказе от него, см. п. 13.3.1.3 настоящих Рекомендаций.
Сторонам рекомендуется конкретизировать порядок и сроки направления уведомления об отказе, так как п. 1 ст. 450.1 ГК РФ эти условия не регламентирует.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок)".
--------------------------------

Рекомендуется также определить в договоре способ отправки уведомления и адрес, по которому оно должно быть направлено. Подробнее об этом см. п. 13.3.2 настоящих Рекомендаций.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок
Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок такого отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе (см. Риск арендатора 13.4.2).

13.4. ЗАМЕНА СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Замена стороны в договоре - это одновременная передача всех прав и обязанностей по нему другому лицу. К таким сделкам применяются соответственно правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). В результате к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о замене стороны (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020)).
Замена стороны в договоре аренды имеет ряд особенностей:
- переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для того, чтобы изменить или расторгнуть договор (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны независимо от того, внесены ли такие изменения в договор и осуществлена ли их госрегистрация (если она требуется) (Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025);
- в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. Исключение составляет случай, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).
Подробнее о том, как составить соглашение о замене стороны в договоре, см. Готовое решение.

14. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

14.1. ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА
НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК ПРИ АРЕНДЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества в установленных законом случаях может быть заключен только по результатам торгов (конкурсов или аукционов), кроме случаев, когда его заключение допускается без проведения торгов (конкурсов или аукционов) (см., например, ч. 1, 3 - 3.6 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 Лесного кодекса РФ).
В то же время согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор государственного или муниципального имущества также обладает данным правом. Вместе с тем в соответствии с указанной нормой законом или договором может быть определено иное. В частности, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).
Арендатор, который надлежащим образом исполнил договор аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, по истечении срока действия такого договора вправе заключить новый без проведения торгов. Данное право имеется у арендатора в случае, если участок ранее предоставлялся в аренду без проведения торгов либо в аренду на срок от десяти лет по результатам торгов (ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ). При этом заключить новый договор можно только при соблюдении всех условий, указанных в ч. 2 ст. 74 Лесного кодекса РФ.
Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, предусмотренном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.
Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов осуществляется с соблюдением условий, закрепленных в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Защита преимущественного права арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора аренды на новый срок
Если законом арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок, но арендодатель заключил договор с победителем торгов, прежний арендатор вправе в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору независимо от того, принимал он в них участие или нет. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.
Вместе с тем суд откажет арендатору в защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на основании ст. 10 ГК РФ, если до заключения договора с победителем торгов арендодатель предложил арендатору заключить договор на условиях, предложенных победителем, а арендатор отказался или не принял предложения в указанный в договоре срок. Подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов.

14.1.1. Условия реализации преимущественного права
на заключение договора аренды государственного
или муниципального имущества, ранее заключенного
на торгах или без них, на новый срок
без проведения торгов

Частью 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрена возможность заключить договор аренды государственного или муниципального имущества, ранее заключенный на торгах или без их проведения в соответствии с законодательством РФ, по истечении его действия на новый срок без проведения торгов. Для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
- договор не предусматривает заключения на новый срок только по результатам проведения торгов;
- законом не ограничен срок действия договора;
- арендная плата определяется на основании оценки рыночной стоимости объекта аренды, если иное не установлено другим законодательством, отличным от регулирующего оценочную деятельность;
- минимальный срок действия договора, заключаемого на новый срок, составляет три года (установление меньшего срока возможно только по заявлению арендатора).
Эти положения распространяются и на случаи, когда на новый срок заключаются договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные до 2 июля 2008 г.
Для перезаключения договора аренды на новый срок получение согласия собственника обязательно (п. 15 Приложения к Письму ФАС России от 04.09.2013 N АЦ/34611/13).
Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок в порядке и на условиях, указанных в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, только в следующих случаях:
- в установленном порядке было принято решение об ином порядке распоряжения арендуемым имуществом (п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции);
- у арендатора имеется задолженность по арендной плате, по начисленным неустойкам в размере, превышающем сумму арендной платы за более чем один установленный договором период платежа (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Наличие задолженности определяется на момент окончания договора аренды или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом (Письмо ФАС России от 05.07.2019 N АЦ/57280/19, Разъяснения ФАС России "О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества").
Если арендодатель откажется от заключения договора на новый срок по иным основаниям и затем в течение года со дня истечения срока действия первоначального договора аренды заключит договор с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, сможет потребовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору. Кроме того, он будет вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя заключить договор аренды на новый срок (ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Можно ли неоднократно перезаключать договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов?
Ответ: По мнению ФАС России, это возможно. Однако нужно учитывать, что суд может прийти к выводу о праве арендодателя не перезаключать договор, ранее возобновленный на новый срок.
Обоснование: При соблюдении требований, перечисленных в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, договор аренды, продленный на основании этой нормы, может быть продлен по тем же основаниям неограниченное количество раз (Разъяснения ФАС России "О продлении договора аренды государственного (муниципального) имущества", Письмо ФАС России от 05.07.2019 N АЦ/57280/19, п. 15 Приложения к Письму ФАС России от 04.09.2013 N АЦ/34611/13).
В то же время существует позиция, согласно которой если договор возобновляется не впервые, т.е. арендатор ранее уже реализовал свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, то арендодатель вправе не перезаключать договор аренды в порядке, установленном в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе не перезаключать договор аренды публичного имущества в порядке, установленном в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если договор возобновляется не впервые, см. в Путеводителе по судебной практике.

В деле, при рассмотрении которого сформулирован указанный вывод, суд основывался также на наличии решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом (Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2016 по делу N 306-ЭС16-3182). Данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в заключении договора на новый срок (п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).	

14.2. ОСОБЕННОСТИ ВОЗОБНОВЛЕНИЯ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее. Исходя из правовой позиции, сформулированной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды такого имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, если он был заключен после вступления в силу закона, требующего для его заключения обязательного проведения торгов.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды государственного или муниципального имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок, если он заключен после вступления в силу закона, устанавливающего обязательное проведение торгов для заключения таких договоров, см. в Путеводителе по судебной практике.

О реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов см. п. 14.1 настоящих Рекомендаций.
В отношении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, нужно учитывать следующее. Если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжает пользоваться таким участком, предоставленным в аренду до указанной даты, то по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора. К продлению таких договоров не применяется правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, п. 3 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).

14.3. ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (ПРИВАТИЗАЦИЯ)
АРЕНДОВАННОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что приобретение в собственность государственного и муниципального имущества производится в порядке, предусмотренном законами о приватизации. Общий порядок приобретения в собственность такого имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). В ст. 13 названного Закона приведен перечень способов приватизации, который в силу прямого указания п. 5 данной статьи является закрытым. В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не упомянут. Следовательно, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен.
Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ (то есть до 26 апреля 2002 г.) и в нем были согласованы условия о выкупе имущества (установлен размер выкупа, сроки и порядок внесения), то выкуп осуществляется в срок, установленный договором (п. 12 ст. 43 Закона N 178-ФЗ).
Кроме того, по общему правилу особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного (муниципального) недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом (п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ). Им является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Подробнее об этом см. п. 14.3.1 настоящих Рекомендаций.

14.3.1. Отдельные особенности приобретения в собственность
арендованного государственного или муниципального
имущества субъектами малого и среднего
предпринимательства

		Для просмотра материала по этому вопросу перейдите по ссылке.		

14.3.1.1. Условия реализации преимущественного права
на приобретение в собственность арендованного имущества
субъектами малого и среднего предпринимательства

Субъекты малого и среднего предпринимательства (за исключением субъектов, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ), и субъектов, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых, кроме общераспространенных полезных ископаемых) по общему правилу могут реализовать преимущественное право на приобретение имущества, если (ст. 3 Закона N 159-ФЗ):
1) имущество (движимое и недвижимое) по состоянию на день подачи заявления находится в аренде непрерывно в течение одного года и более;
2) у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество и неустойкам:
- на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, когда оно выкупается в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ;
- на день подачи заявления о реализации преимущественного права в случае, когда имущество выкупается в порядке, предусмотренном ч. 2, 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ;
3) недвижимое имущество не включено в перечни имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, которые утверждены в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Такой перечень в отношении недвижимого федерального имущества утвержден Распоряжением Росимущества от 31.10.2023 N 1434-р;
4) движимое имущество включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, который утвержден в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и в перечне нет сведений о том, что оно не отчуждается по Закону N 159-ФЗ. Состав и виды движимого имущества, не подлежащего отчуждению, утверждены Распоряжением Правительства РФ от 18.03.2023 N 632-р;
5) сведения об арендаторе на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого и среднего предпринимательства, который соответствует указанным выше условиям, может обратиться с заявлением о приобретении в собственность арендуемого имущества, включенного в указанный перечень имущества, если (ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ):
1) на день подачи заявления он временно владел и пользовался или временно пользовался арендованным имуществом непрерывно в течение двух лет и более (для недвижимого имущества) и в течение одного года и более (для движимого имущества);
2) до дня подачи заявления имущество включено в указанный перечень в течение пяти и более лет (для недвижимого имущества) и в течение трех лет (для движимого имущества);
3) по общему правилу в указанном перечне не должно быть сведений, что движимое имущество не отчуждается по Закону N 159-ФЗ (ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 29.12.2022 N 605-ФЗ).
В срок непрерывного временного владения и пользования или временного пользования арендуемым имуществом в том числе засчитывается:
1) период пользования по договору, заключенному (возобновленному) на неопределенный срок, в том числе в случае, когда после возобновления договора был оформлен новый договор, позднее признанный незаключенным.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, не прекращается, если в дальнейшем стороны подписали новый договор, который был признан незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике;

2) период пользования имуществом до государственной регистрации договора.
Последний подход согласуется с п. 3 ст. 433 ГК РФ. Из указанной нормы следует, что государственная регистрация определяет момент заключения договора в отношении третьих лиц, если иное не предусмотрено законом. Соответственно, по смыслу п. 1 ст. 425, абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ для сторон договор становится обязательным с момента, когда достигнуто согласие по всем его существенным условиям при соблюдении установленной формы. В п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения по аналогии с п. 3 ст. 433 ГК РФ не внесены. Представляется, что суды будут придерживаться сформированной судебной практики по указанному вопросу. Подробнее об этом см. п. 4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Необходима ли государственная регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее года, для того, чтобы арендатор мог реализовать преимущественное право на выкуп?
Ответ: Да, наличие государственной регистрации предотвратит возможные риски арендатора.
Обоснование: По общему правилу при сдаче в аренду недвижимого имущества требуется государственная регистрация договора (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Так, договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Вместе с тем Пленум ВАС РФ в п. 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, что стороны связаны обязательством, если имущество передано арендодателем и принято арендатором без замечаний по договору, который не был зарегистрирован, но содержал все существенные условия и фактически исполнялся.
В судебной практике существует подход, основанный на данной позиции. В соответствии с ним отсутствие государственной регистрации договора не дает арендодателю право отказать арендатору в выкупе имущества в силу Закона N 159-ФЗ, если стороны согласовали все существенные условия договора и он фактически исполнялся.

- Судебную практику, подтверждающую данный вывод, см. в Путеводителе по судебной практике.

Тем не менее в интересах арендатора произвести государственную регистрацию договора, поскольку незарегистрированный договор по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ не может быть противопоставлен требованиям третьих лиц, а предусмотренное в ст. 3 Закона N 159-ФЗ право на выкуп арендуемого имущества является преимущественным по отношению к другим претендентам (третьим лицам). Следовательно, исключить риск того, что арендатору по незарегистрированному договору будет отказано в преимущественном праве на выкуп, нельзя.	

14.3.1.2. Оплата неотделимых улучшений арендованного
недвижимого имущества при его выкупе в соответствии
с Федеральным законом N 159-ФЗ

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое государственное или муниципальное недвижимое имущество в собственность по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Частью 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества.
В данном случае не применяется п. 2 ст. 623 ГК РФ, позволяющий сторонам установить условие, по которому арендодатель не возмещает стоимость согласованных и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Это связано с тем, что в силу ст. 217 ГК РФ при приватизации государственного или муниципального имущества применяются нормы специальных законов (к ним относится и Закон N 159-ФЗ), а нормы Гражданского кодекса РФ - только если специальными законами отношения не урегулированы.
Рассматривая споры о размере выкупной цены на стадии, когда договор купли-продажи еще не заключен, суды исходят из следующего. При установлении выкупной цены рыночная стоимость государственного или муниципального недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого предпринимательства, должна быть уменьшена на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния на ту же дату, что и стоимость имущества.

- Судебную практику, подтверждающую указанный вывод, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если договор купли-продажи уже заключен и в нем нет условий, например, об уменьшении цены на стоимость произведенных улучшений или о возможности зачесть эту стоимость в счет оплаты по договору, арендатор не сможет потребовать пересмотреть выкупную цену путем зачета стоимости неотделимых улучшений имущества.
Подробнее о неотделимых улучшениях при аренде здания, сооружения, помещения см. п. 7.5.2 "Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений".

14.3.1.3. Момент прекращения обязанности по внесению
арендной платы при выкупе арендованного недвижимого
имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ

Исходя из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательство по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако при выкупе арендованного имущества субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, нельзя установить иной момент, поскольку в силу абз. 3 п. 6 указанного Постановления не допускается включение в договор купли-продажи или иное соглашение условия о сохранении обязательства по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Арендная плата, внесенная после заключения договора купли-продажи, может быть взыскана арендатором в качестве неосновательного обогащения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А82-6434/2012).